가족간부동산교환매매문의드립니다
갑(자녀)의 주택
A아파트- 2018년 매수(3억1천)하여 현재 거주 중(시가3억7천, 공시지가2억6백)
B아파트- 2021년 매수하여 현재 전세로 세입자 거주
C아파트- 계약금8천만원 입금, 2025년6월30일 잔금예정 (매수금액8억5백 공시지가5억7천)
을(모)의 주택
D아파트 2000년 구입하여 현재까지 거주 중(시가2억7천,공시지가1억6천)
-> A아파트 매도 후 C아파트 매수하려했으나 A아파트가 팔리지않아 비조정지역 3주택매수로 취득세8%를 내야할 상황입니다
그래서
갑의 A아파트와 을의 D아파트를 5월 중순 경 교환거래하려하는데요
(2025년3월 지방세법시행령에의해 2025년1월2일이후 구입하는 지방의 공시지가2억이하주택은 취득세중과제외)
문의1)
A아파트를 D아파트로 교환하였으니 D아파트가 공시지가 2억이하로 취득세중과가 제외되고 C아파트 매수 시 2주택자 기준으로 취득세를 내는게 맞나요?
문의2)
가족간 아파트교환거래라 감정평가사를 통해 시가를 평가받고 중개사와 매매계약을 체결하면 추후 양도소득세 증여세 신고해도 문제가 없을까요?
문의3)
감정평가사의 평가액이 A아파트ㅡ3억5천, D아파트ㅡ2억9천일때 발생한 차액6천에 대하여 자녀가 모에게 증여를 했다고 하면 직계존비속이므로 5천까지는 공제, 나머지1천만원에 대해서만 증여세를 납부하면 될까요?
문의4)
제가 잘못 알고있는 부분이나 주의해야 할 사항이 있을까요
안녕하세요. 황상하 세무사입니다.
우선 말씀해주신 시가표준액 2억원 이하 주택을 중과세 대상에서 제외하는 시행령 규정은 아직 개정되지 아니한 상황이니 확인을 부탁드립니다(현재 법제처 심사중). 일단 개정될 것으로 가정하고 말씀드리겠습니다.
문의1 : 입법예고된 규정으로는 2억원 이하 주택이 주택수에서 제외되는지 확실하지 않은 상황입니다. 최종적으로 어떻게 될지는 개정안이 나와봐야 알 수 있겠습니다.
문의2 : 양도일에 가까운 매매가액이 있는 경우 해당 가액이 감정가액에 우선하여 시가에 해당할 수 있습니다.
문의3 :
모 기준 양도한 D아파트 : 2억 9천만원 아파트를 3억 5천만원에 양도하였으므로 3억 5천만원을 기준으로 양도소득세 과세. 다만 1세대 1주택 비과세 규정 적용 가능
모 기준 취득한 A아파트 : 3억 5천만원 아파트를 2억 9천만원 저가에 취득하였으므로 향후 A아파트 양도시 취득가액 2억 9천만원 적용. 증여세는 문제는 없음(3억 5천만원 - 2억 9천만원 = 6천만원이 시가(3억 5천만원)의 30%(1억 5백만원)에 미달함)
자녀 기준 양도한 A아파트 : 3억 5천만원 아파트를 2억 9천만원에 양도한 것이나 특수관계인간 부당행위계산이 적용되어 3억 5천만원을 기준으로 양도소득세 과세
자녀 기준 취득한 D아파트 : 2억 9천만원 아파트를 3억 5천만원 고가에 취득하였으므로 특수관계인간 부당행위계산이 적용되어 향후 D아파트 양도시 취득가액 2억 9천만원 적용.
감사합니다.