3주택자 매도시 양도세 절세 방법은?
현황1. 2013년 12월 31일 서울 사당동 24평 아파트 취득 후 미혼 자녀 거주하다 분가후 2022년 5월 타인에게 전세임대 (현재 공시가 6억 2800만, 취득가 2억 9,800만원 )
현황2. 2018년 3월 강원도 소도시 5층아파트 33평 매입 실거주(현재 공시가격 1억 7,000만원, 취득가 1억 9,000만원)
현황3. 2022년 5월 대전시 유성구 35평 아파트 상속받음 가족거주(현재 공시가격 3억 8,300만원, 상속가액 5억 4,500만원)
질문1) 현황1번의 사당동 24평을 매도하면 양도세율 어떻게 될까요? 부부 공동명의 65세이상 1명 60세 이상 1명으로 노령자 공제, 장기보유공제 등 해당공제 포함 양도세율이 궁금합니다.
질문2) 참고로 종부세의 경우 현재 실거주하는 강원도 집은 공시지가 3억원 이하 농어촌 주택에 해당되고 상속주택은 5년 비과세요건 해당됩니다.
만약 양도세 과세에 해당된다면 서울과 강원도 아파트 중 어떤집을 먼저 매도해야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
주택 양도소득세는 구체적인 사실관계에 따라 판단이 크게 달라지기 때문에 질문 내용만으로 유의미한 답변을 얻기 어렵습니다.
다만 질의와 같은 상황에서는 1번과 2번 중 양도차익이 적은 주택을 처분한 뒤 나머지 두 채를 모두 비과세 적용할 수 있을 것으로 판단됩니다. 첫번째 처분하는 주택은 양도소득세가 과세됩니다. 장기보유공제의 경우 매년 양도차익의 2%를 공제해주며 (최대 30%) 별도로 노령자 공제등은 세법상 없습니다.
답변이 도움되셨길 바라며 추가 질의와 양도소득세 절세 컨설팅이 필요하시면 아래 블로그를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 양도세율은 실제 판매가격과 취득가액의 차액을 기준으로 적용이 되며, 세율은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 보육기간 1년당 2%, 최대 15년 30%의 장기보유공제를 적용받을 수 있습니다.
2. 1주택을 보유한 상태에서 3번주택이 별도세대로부터 받은 상속주택(1세대 1주택 비과세 판단시 제외되는 특례주택)에 해당한다면 기존 1주택은 비과세를 받을 수 있습니다. 이에 해당한다면 2번주택을 먼저 팔아 일부 양도세를 내고 1번주택은 비과세를 받는 것이 절세에 도움이 될 것입니다. 특례 상속주택에 대해서는 아래 블로그를 참고하시면 됩니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222437348077
