묵시적 갱신에 대해 궁금한게 있어요?

Question

집주인이 사정이 있어

재계약을 1년으로 변경해서 했고요

집주인이 일이 있던게 잘끝나서

앞으로 계속 살아달래서 연장을 할생각입니다

근데 이미 1년으로 재계약서를 작성을 한터라

묵시적으로 갱신하면 자동 1년씩 인가요??

아님 2년으로도 가능한가요??

그냥. 매년 묵시적갱신을 신청해야 될까요??

알려주세요

Answer 1

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

집주인과 원만하게 관계가 유지되어 계속 거주하게 되셨다니 다행입니다. 결론부터 명확히 말씀드리면, 1년짜리 계약을 맺었더라도 계약 만료 시점에 별다른 이야기 없이 묵시적 갱신이 이루어진다면, 그 임대차 기간은 1년이 아니라 법적으로 '2년'으로 간주됩니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항은 묵시적 갱신이 된 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 명시하고 있기 때문입니다. 따라서 질문자님이 매년 갱신을 신청하거나 계약서를 다시 쓸 필요 없이, 한 번 묵시적 갱신이 되면 자동으로 2년의 거주 기간을 법적으로 보장받게 됩니다.

오히려 묵시적 갱신은 세입자에게 매우 유리한 제도입니다. 집주인은 법에 따라 꼼짝없이 2년의 기간을 보장해 줘야 하지만, 반대로 세입자인 질문자님은 2년을 다 채워 살아도 되고, 사정이 생기면 언제든지 집주인에게 나가겠다고 통보할 수 있는 '해지권'을 갖기 때문입니다. 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 해지 통보를 하면, 통보가 집주인에게 도달한 지 3개월 뒤에 효력이 발생하여 보증금을 돌려받고 나갈 수 있습니다. 즉, 질문자님은 '2년의 주거 안정'과 '중도 해지의 유연성'이라는 두 마리 토끼를 모두 잡는 셈입니다.

따라서 집주인이 "계속 살아달라"고 한 상황이라면, 굳이 번거롭게 다시 1년짜리 계약서를 작성하거나 매년 갱신을 논의할 필요가 전혀 없습니다. 그냥 조용히 계시면 자연스럽게 묵시적 갱신이 되어 2년 동안 마음 편히 사시면 됩니다. 만약 집주인이 굳이 계약서를 다시 쓰자고 한다면 그때 2년으로 쓰셔도 되지만, 별말이 없다면 가만히 계시는 것이 질문자님께 법적으로 가장 유리한 포지션입니다.