재개발 대체주택 비과세 적용 여부

Ⓐ 서울 2015년 9월 주택 취득(1주택)

- 재개발 2017년 1월 사업시행인가

- 2019년 5월 관리처분인가

Ⓑ 경기도 2016년 6월 주택 취득(2주택)

- 2018년 2월 매도 (양도소득세 납부)

Ⓒ 경기도 2019년 11월 주택 취득(2주택)

- 2021년 4월 부터 실거주 대체주택

- 재개발 2021년 7월 사업시행인가

- 조정대상지역

Ⓓ 경기도 2021년 1월 21일 주택 취득(3주택)

- 2021년 4월 21일 매도 (양도소득세 납부)

[소득세법 시행령 156조2 5항]

⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

사례1

Ⓐ 주택 매입 후 1년이 넘지 않은 시점에 Ⓑ 주택 매입하였으나 Ⓑ 주택에 세입자가 거주하고 있어 실입주 하지 못한채 Ⓐ 주택의 재개발 사업시행인가 2017년 1월 26일 나고 Ⓑ주택에 (세입자 거주로) 실거주가 어려워 Ⓑ주택 매도 후 양도세 납부하였습니다.

질문 1.

일반적 일시적 2주택의 적용은 Ⓑ 주택 매입 후 Ⓐ 주택을 먼저 매도해야 하지만 사례의 경우 Ⓐ 주택의 재개발로 사업시행인가가 난 후 이기 때문에 [소득세법 시행령 156조2 5항]에 의거하여 Ⓐ 주택보다 Ⓑ 주택을 먼저 매도하여도, 일시적 2주택 으로 볼수 있나요?

사례2.

Ⓐ 주택이 2019년 5월 23일 관리처분인가 난 후(입주권) Ⓒ주택 매입(2주택) (실거주중) Ⓓ주택을 매입(3주택), 매도하였습니다.(양도세 납부)

질문 2.

Ⓒ주택(2주택))에서 1년 이상 실거주 후 매도하게 될 경우, [소득세법 시행령 156조2 5항] 대체주택 비과세 적용이 가능한가요?

질문 3.

Ⓒ의 대체주택 비과세 적용이 가능하다면 Ⓒ주택의 거주기간 기산일은 Ⓓ주택 매도 후 부터 1년 이상 거주 하면 되나요?

질문 4.

질문2의 대체주택 비과세 적용이 가능 하다면,

[소득세법 시행령 156조2 5항]

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것.

위 항을 조문 해석 시, 주택이 완성되기 전 의 기간을 Ⓐ 주택이 입주권이 된 상태로 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 주택이 완성되기 전이면 족하고(사업 진행의 지연이 있을수 있기 때문에) 기간의 정함이 없는 것인가요?