저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 존재하고 그 양자가 동일인 소유일 때 법정지상권은 성립하나요?

Question

동일인 소유이지만 토지에 대한 경매실행전에 건물이 제3자에게 양도된 경우에는 제3자에게 법정지상권이 성립된다고 알고 있는데요 그 이유는 무엇인지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론
  저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유라면 법정지상권은 성립하지 않습니다. 다만 저당권 실행 이전에 건물이 제삼자에게 이전되면 제삼자에게 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 이는 저당권자가 설정 당시 건물 존재를 알고 있었던 사정을 기초로 건물 존속 필요성을 보호하기 때문입니다.

• 법리 검토
  법정지상권은 토지와 건물 소유자가 달라지고, 토지에 저당권이 설정된 후 경매가 진행되면서 건물 소유자가 토지를 사용할 권리를 잃게 되는 상황을 구제하기 위한 제도입니다. 동일인 소유라면 권리 충돌이 없어 요건이 충족되지 않습니다. 그러나 저당권 설정 이후 건물이 적법하게 제삼자에게 이전되면 토지와 건물의 소유가 분리되고, 저당권 설정 당시의 객관적 상태를 기준으로 건물의 사용 필요성이 인정됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  쟁점은 건물 이전 시점이 저당권 설정보다 늦은지, 이전이 실질적·유효한지, 건물이 독립된 부동산으로 인정되는지입니다. 매매계약, 소유권이전등기, 점유 상태 등을 명확히 입증하는 것이 핵심이며, 경매 과정에서는 법정지상권 성립 여부를 적극 주장해 인도명령이나 명도절차 지연을 대비해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  법정지상권이 인정되면 토지 매수인은 건물 철거를 요구할 수 없고, 건물 소유자는 적정 지료를 지급해야 합니다. 건물 이전이 허위·가짜 거래로 판단되면 보호가 거절될 수 있으므로 관련 자료를 철저히 정리하는 것이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일인의 소유라고 한다면 법정지상권이 인정될 수 있습니다.

대법원 1999. 11. 23. 선고 99다52602 판결

그런데 대법원 판례의 경우 토지의 저당권을 설정할 당시에 그 지상의 건물이 존재하였다가 그 저당권 실행으로 인하여 토지가 낙찰되기 전에 건물이 제삼자에게 양도된 경우에도 그 제삼자 역시 법정지상권을 취득한다고 보는데,

그 이유는 다음과 같습니다.

"민법 제366조 소정의 법정지상권을 인정하는 법의 취지가 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 각 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거되는 것과 같은 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 근거하는 점, 저당권자로서는 저당권설정 당시에 법정지상권의 부담을 예상하였을 것이고 또 저당권설정자는 저당권설정 당시의 담보가치가 저당권이 실행될 때에도 최소한 그대로 유지되어 있으면 될 것이므로 위와 같은 경우 법정지상권을 인정하더라도 저당권자 또는 저당권설정자에게는 불측의 손해가 생기지 않는 반면, 법정지상권을 인정하지 않는다면 건물을 양수한 제3자는 건물을 철거하여야 하는 손해를 입게 되는 점 등에 비추어 위와 같은 경우 건물을 양수한 제3자는 민법 제366조 소정의 법정지상권을 취득"한다고 판시하였습니다.