월세 오피스텔 회생절차 관련 질문들입니다

Question

최근 신혼부부생애최초주택구입자금 대출로 부동산 계약을 진행했습니다

구매 계약이후 기존에 살고 있던 월세를 3개월 뒤에 나가기로 통보를 했는데

현재 거주중인 월세 오피스텔을 소유한 법인이 회생절차를 진행한다고 하네요

우선 회생 채권을 신청해두었습니다

문제는 제가 처음에 언급한 신혼부부 대출로 다음달에 새 아파트에 전입신고를 해야합니다

듣기로는 전출을 가버리면 제 대항력이 거의 사라진다고 하더라구요

그렇다고 계약금까지 다 냈는데 대출을 취소할 수도 없는 상황입니다

이런 상황에 제가 거주중인 월세 오피스텔에 어머니를 전입시키면 제 대항력이 유지가 될까요?

그리고 계약 종료 후 제 보증금을 돌려받을 때 까지 해당 계약된 집을 점거해야한다고 들었는데

점거를 하면 월세나 관리비는 당연히 내지 않아도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

현재 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있다면 주택임대차보호법상 대항력 문제를 보게 되는데, 대항력은 주택의 인도와 주민등록이 계속 존속해야 유지되고, 임차인이 전출하면 원칙적으로 상실됩니다.

다만 판례는 이미 함께 거주하던 가족이 계속 점유·전입을 유지한 채 임차인만 일시 전출한 경우에는 예외적으로 대항력 유지를 인정하지만,

질문처럼 어머니를 새로 전입시키는 방식은 그 예외에 안전하게 들어간다고 보기 어려워, 그 방법만 믿고 전출하는 것은 위험합니다. 따라서 가장 안전한 방법은 전출 전에 임차권등기명령을 먼저 신청해 등기까지 마친 뒤 이사하는 것이고, 주택임대차보호법 제3조의3도 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령을 허용하고 있습니다.

임대인이 법인이고 회생절차에 들어간 경우 보증금반환채권은 통상 회생채권으로 다루어지므로 채권신고를 해둔 것은 맞는 대응입니다. 다만 실제 회수는 회생계획의 내용과 배당구조에 좌우되므로, 대항력·우선변제권을 유지한 상태인지가 매우 중요하고, 그 점에서 전출 전 임차권등기명령을 서둘러서 준비하시고 신청하시는 것을 고려해보시기 바랍니다.

보증금을 돌려받을 때까지 점유를 계속한다고 해서 월세와 관리비를 당연히 전혀 안 내는 것은 아닙니다. 실제로 목적물을 계속 사용·수익하면 차임 상당 부당이득 또는 공제 문제가 생길 수 있고, 특히 관리비·공과금·실사용분은 별도로 부담하여야 합니다.추가 월세 공제·관리비 정산 가능성을 전제로 하고 대응하시는 것이 필요해보입니다.