노후 신도시의 재건축, 재개발 비교?
노후 신도시 재건축, 재개발
이 어떤 순서로 진행되는지 절차, 차이점 등을 비교하고 그 지역에 살고 있던 사람들이 나중에 분양, 이주 등 선택하게 될 선택지를 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축 사업은 재개발사업 보다 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.
재개발 사업에 참여하는 조합원은 이사비와 조합원들이 임시로 이주하기 위한 이주비, 이주정착금(현금청산자 중 실거주하던 자에 지급)을 받을 수 있습니다. 또한, 재개발 대상이 된 건물에 실 거주하고 있었다면 공익사업에 대한 거주민의 손실 보상인 주거이전비를 추가로 받을 수 있다는 이점도 있습니다. 이주비와 이주정착금은 재개발 사업이 진행되는 동안 거주할 임시적 거처공간을 마련하는데 있어 발생되는 비용을 보조한다는 의미가 있습니다. 구체적인 재개발 보상금 책정 방법은 조합 정관에 상세히 규정되어 있으므로 정관을 잘 확인하는 것이 좋습니다. 반면 세입자는 소유자와 협의하여 이사비를 받을 수 있고 3개월이상 거주시 주거이전비를 받을 수 있습니다.
아파트 재건축시에는 조합이 조합원들에게 조합원이 임시로 지낼 거처를 마련할 수 있도록 이주비를 무이자로 지원금 대출해줍니다. 조합원을 이를 이용하여 정비 기간동안 지낼 수 있는 거치를 마련하고 준공 이후 입주를 한 후 상환하게 됩니다. 무이자라고 하지만 실제로는 조합에서 조합원들을 대신하여 이자를 납부하고 향후 배당 소득의 형태로 세금이 부과되는 경우가 많습니다. 재건축시에는 이주비와 이사비를 지원받을 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 재건축의 경우 그 아파트 자체를 철거를 해서 새롭게 아파트를 짓는 것을 말하고 재개발의 경우 한 지역을 지정을 해서 단독주택이든 상가든 아파트, 빌라등을 묶어서 아파트와 상가, 인프라, 도로등을 새로 구축을 하는 것을 말합니다. 노후 신도시의 경우 구획정리가 잘 정돈이 되어져 있기 때문에 재개발보다는 통상적으로 재건축을 많이 하게 됩니다.
재건축의 경우 주민들의 의지와 동의율이 중요합니다. 먼저 조합을 설립을 해서 시행사, 시공사 선정을 하고 사업시행인가 승인을 받고 사업을 추진을 하면 되고, 무엇보다 현재 조합원의 자산을 평가를 하고 새로 지을 아파트를 신청을 해서 차이만큼 분담금을 내어서 나중에 잠깐 이주를 했다가 완공이 되고 입주 시 잔금을 청산을 하시고 입주를 하는 프로세스 입니다. 만일에 새로운 아파트 분양 신청을 하지 않을 경우 감정평가 받은 금액으로 현금 청산을 받고 다른 곳으로 이사를 가시면 되고 아닌 경우 조합원 지위를 받고 프리미엄을 더해서 조합원 입주권을 전매 형식으로 매도를 해도 됩니다.
각 사업단지마다 사업성이 다 다르므로 사업성에 따라서 조합원들의 선택이 달라질 수 있다고 사료됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
내용이 많아 이미지 사진 첨부해드립니다.
현금 청산 절차재건축의 경우 토지만 소유한 경우는 현금청산 대상입니다.
토지와 건물 모두 소유해야 조합원이 될 수 있습니다.
감사합니다.
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