상가 임차 10년 채웠는데 건물주가 나가라고 하는경우 도와주세요!!
안녕하세요
현재 임차인은 편의점을 하시고 계시는데 내년 3월에 에 딱 만기 10년이 되십니다
계속 장사를 더 하고싶어하시는데 10년이 넘어서 건물주가 나가라고 하시나봐요
자리가 좋아서 편의점 장사가 잘되고 있어요(건물주가 본인이 직접 할려고함)
갱신청구권은 다 사용하시고 10년차가 되시는데
월세를 5%를 넘어서 100만원이든 200만원이든 올리면 올리는대로 다 줘야하나요?
분쟁조정이나 소송을 가야하나요?
월세 조정이 안된다면
권리금 받을때까지 조금더 몇개월 장사를 할 수가 있는건가요?
임대인은 임차인의 권리금 받을 권리를 인정해줘야 되는데 과도하게 월세를 올려서
새로운 임차인을 못구하게 하고 권리금 못받게 하면 소송을 해야 하나요?
아니면 건물주에게 권리금을 1억이든 2억이든 받고 내놓을수 있나요?
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
상가 임차인이 10년을 채운 후 건물주가 나가라고 요구하는 경우에 대해 설명드리겠습니다.
상가건물 임대차보호법에 따른 권리
1. 계약갱신요구권계약갱신요구권 제한: 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 10년이 경과하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항).
권리금 회수 보호: 임대인은 임대차 종료 시 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 협조해야 합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하면 손해배상 책임이 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4).
월세 인상 및 분쟁 해결
1. 월세 인상법적 제한: 임대인은 차임을 인상할 수 있지만, 상가건물 임대차보호법에 따라 인상률은 5%를 초과할 수 없습니다. 임차인이 동의하지 않는 경우, 임대인은 법적 절차를 통해 인상을 요구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조).
분쟁조정위원회: 차임 인상이나 권리금 회수 방해와 관련된 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통해 조정할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제20조).
권리금 문제
1. 권리금 회수임대인의 의무: 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 과도한 월세 인상으로 신규 임차인 구성을 방해한다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원-2017다225312).
권리금 협상: 임차인은 임대인과 협상하여 권리금을 받고 나가는 방안을 고려할 수 있습니다. 이는 법적 의무는 아니지만, 상호 합의에 의해 가능합니다.
결론
임차인은 10년이 경과한 후 계약갱신요구권을 행사할 수 없지만, 권리금 회수에 대한 보호를 받을 수 있습니다. 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우, 법적 조치를 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 월세 인상과 관련된 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통해 해결할 수 있습니다.
관련 법령: 상가건물임대차보호법 (상가건물임대차보호법2)
관련 판례: 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결 (대법원-2017다2253121)