한 장소에서 10년째 편의점을 운영하고 있는 자영업자입니다.
내년 4월이면 상가임차 계약기간이 만료되는데요. 재계약시 건물주가 주변시세에 맞게 임대료를 현재 25평에 월세 1,375천원에서 주변시세라고 하면서 2,300천원으로 인상하겠다고 합니다.
여기서 궁금사항 몇가지 문의합니다.
1. 10년전 g사 가맹점을 운영하다 5년가맹계약이 만료되어 가맹계약해지하고 동일 장소에 사업자등록번호는 그대로 하면서 상호만 변경하여 c사와 가맹계약을 맺고 운영중입니다. 상가임대차계약도 5년단위로 하였습니다.
이경우 상가임대차보호법의 보호를 받을수 있는지요?
2. 건물주가 2년전에 바뀌었는데 건물주가 임대차 재계약을 거부할 경우 저가 할 수 있는 방안이 있는지요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).
임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).
"최초의 임대차 기간"이란 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 「상가건물 임대차보호법」 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미 합니다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결).
그러므로 편의점 가맹점 계약은 별론으로 하고 임대인 측과 임대계약을 10년 이상 한 경우에는, 위 2회차 임대차 기간이 종료시 전에 위 계약갱신청구권을 행사하기는 어렵다고 보여집니다.
그러므로 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없다는 상가임대차 법조항은(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서 및 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조) 위 계약 기간 만료시에 임대인이 계약 갱신을 하지 않을 수 있고 새로운 임대차 계약을 체결해야 하는 것이므로 위 보증금 증액의 한도 조항에 적용된다고 보기 어렵겠습니다. 위 임대인이 변경된 경우도 같다고 볼 수 있습니다.
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안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
최초 계약일로부터 10년이 되는 상황이라면 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 및 제2항의 계약갱신권을 더 이상 행사하는 것은 어렵다는 생각입니다. 이에 건물주가 계약갱신을 거부할 경우 이를 강제하기는 어렵다는 생각입니다. 좋은 답변 드리지 못해 죄송합니다.
이상, 답변 드립니다.
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