본인 부동산 사업장에 본인 개인사업장 임대차 계약
본인 부동산 사업장에 본인 개인사업장 임대차계약서 작성 후 임대료 세금계산서 발행한다면 문제가 있을까요?
매달 계좌이체하고, 부동산 사업장 부가세신고도 한다는 가정하에 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론부터 말씀드리면, 형식만 갖춘다고 해서 모두 적법하게 인정되는 것은 아니며, 실질 요건을 충족하지 못하면 세무상 부인될 위험이 큽니다.
우선 동일인이 소유한 부동산 사업장과 개인사업장 간에 임대차계약서를 작성하고 임대료에 대해 세금계산서를 발행하는 것 자체가 법률상 절대 금지되는 것은 아닙니다. 실제로 공간이 분리되어 사용되고, 임대 목적·면적·사용 형태가 명확하며, 임대료가 시가에 부합한다면 임대사업으로 인정될 여지는 있습니다.
다만 세무 실무에서는 다음 부분이 핵심 리스크입니다. 첫째, 실질과세 원칙입니다. 실질적으로 한 사람이 자기 자신에게 임대료를 지급하는 구조이므로, 사용 실태가 불분명하거나 형식적 계약에 불과하다고 판단되면 임대료 비용 인정이 부인될 수 있습니다. 둘째, 시가성 문제입니다. 임대료가 주변 시세보다 높거나 낮으면 부당행위계산부인 대상이 될 수 있습니다. 셋째, 겸용 사용 문제입니다. 동일 공간을 두 사업장이 혼용 사용한다면 임대차 자체가 부정될 가능성이 큽니다.
매달 계좌이체를 하고 부동산 사업장에서 부가가치세 신고를 성실히 하더라도, 위 실질 요건이 충족되지 않으면 비용 불인정, 가산세 부과, 부가세 추징까지 이어질 수 있습니다. 실무적으로는 별도 임대사업자 구조, 명확한 면적 구분, 감정 또는 시세 근거 확보가 중요합니다.