공시지가 15억에 판매가가 25억정도인 나대지인데 우리가 바닥 세맨하고 3미터로 철판벽세우고 야적장으로 세주는게 가장 나을까요

Question

세금때문에 매년 토지세 종부세 의보 합치면 2천입니다. 이걸 매년 내니

너무 힘들어서

야적장으로 빌려줄떄 가장 걱정되는게 쓰래기 버리고 가거나 자기맘대로 컨테이너 세우고 지상권 주장할까봐인데

이런거 특약으로 막고 보증금 높게 하고 월세 낮게 하면 되죠

위치는 지하철역 도보 3-4분 큰차 들어오는데 저는 승용차만 알아서 잘모르겠네요 5톤차는 들어올꺼같아요 그위론 크기를 몰라서

이렇게 비싼땅인데 보증금 1억하고 월세는 200정도면 야적장 안들어오나요 370평 조금 넘습니다

매매가는 평당 700인데 팔리지는 공시지가로 하면 15억정도고요 몇년전에 650까지 준다고 했는데 700아니면 안판다고 해서 파토난적있어요 지금 불경기라 600도 못받을꺼라고 생각됩니다. 그래도 공시지가는 계속 오르네요

특약으로 보증금1억에 월세 얼마 청소까지 완전히 하고 퇴거한다고 하는게 좋을까요

그리고 산업용쓰래기같은거 몇만톤 버리는경우도 있다는데 보증금 1억 걸면 그런일 없겠죠

보증금을 1억함면월세는 150정도면 괜찮은금액일까요 아님 너무 저렴한지 사실 몰라서

일단 땅을 온동네 사람들이 자기 맘대로 구역 나눠서 농사지어서 이번 에 말해서 가을까지 하고 바닥세멘하고 펄판으로 둘러싸서문을 만들어서 세를 받아서 세금좀줄이고 싶어요

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

Q)야적장으로 빌려줄떄 가장 걱정되는게 쓰래기 버리고 가거나 자기맘대로 컨테이너 세우고 지상권 주장할까봐인데

-> 지상권은 계약에 따라 형성되거나 법적 지상권처럼 경매로 인한 취득등 일정요건에 따라서면 가능합니다. 질문처럼 단순히 사용에 따른 점유취득으로 허용되지 않습니다, 또한 빌려준다는 것 자체로 타주점유가 되기에 20년이상 본인들이 사용을 해도 점유취득시효인정도 불가하므로 걱정하실 부분은 아닙니다

Q)일단 땅을 온동네 사람들이 자기 맘대로 구역 나눠서 농사지어서 이번 에 말해서 가을까지 하고 바닥세멘하고 펄판으로 둘러싸서문을 만들어서 세를 받아서 세금좀줄이고 싶어요

-> 나대지의 경우 활용도가 높기 때문에 세율도 높은편입니다, 질문처럼 타인이 임의대로 농사등으로 이용하지 못하도록 하시는건 해당 토지 유지를 위해서는 반드시 필요하고, 토지임대차의 가능여부는 수요에 따라 달라지므로 질문의 내용만보고 판단하기는 어렵습니다. 질문과같은 임대차가능여부, 월임대가능 업종및 시세등에 대한 고민이 있다면 목적물 주변 부동산을 통해 상담을 받아보시면 어느정도 윤곽은 잡히실것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

지금 상황 요약해보면:

공시지가 15억, 실거래가 희망 25억 (평당 700), 약 370평 나대지

토지세+종부세+의보 포함 연간 2천만 원 세금 부담

매각은 당장 어려우며, 활용해서 세금 부담을 줄이고 싶음

야적장으로 활용할 경우 임대료는 보증금 1억, 월세 150~200 수준 고민

위치: 지하철 도보 3~4분, 5톤차 접근 가능 예상

걱정: 쓰레기 투기, 무단 설치, 지상권 주장 등

1. 야적장 임대: 현실적인 선택일까?

네, 현재 같은 나대지를 방치해 세금만 나가는 것보다는, 임대 통해 일정 현금 흐름을 확보하는 게 더 나은 선택입니다. 위치나 접근성, 공시지가 등을 고려하면 야적장 수요는 충분히 가능성이 있어 보여요. 다만, 산업 폐기물, 무단 점유, 지상권 주장 등 리스크 관리가 핵심입니다.

2. 임대 조건 적절한가? (보증금 1억 / 월세 150~200)

야적장 시세는 지역마다 편차가 크지만, 아래 기준으로 가늠할 수 있습니다:

월세 = 매매가의 0.5~0.8%/년 → 25억 기준이면 연 1,250160만 원**

평당 월세 5,000원 이상이면 준수함 → 370평 × 5천원 = 월세 185만 원 이상

→ 즉, 보증금 1억 / 월세 150~200이면 적정하거나 약간 저렴한 수준입니다.
단, 임대료보다 더 중요한 건 '정리비용 위험 회피'이므로, 보증금을 1억 이상 받을 수 있다면 그게 우선입니다.

3. 임대계약 시 특약으로 꼭 넣어야 할 조항

1. 임대 목적물 용도 명확히 기재: "순수 야적장 용도로만 사용, 컨테이너/건축물 설치 금지"

2. 무단 건축 및 지상권 방지 조항:

   "컨테이너, 건축물, 구조물 일체 금지. 위반 시 즉시 원상복구 및 계약 해지"

   "지상권을 주장할 수 없으며, 임대 종료 시 무조건 원상복구 후 퇴거"

3. 청소 및 철거 조항:

   "임대 종료 시 모든 적치물 및 쓰레기 완전 철거. 불이행 시 보증금 차감 후 별도 청구"

4. 쓰레기 및 산업폐기물 관련 조항:

   "산업폐기물, 폐기물 반입 시 즉시 계약 해지 및 관련 법적 책임 부담"

5. 보증금 몰수 및 손해배상 조항:

   "계약 위반 시 보증금 전액 몰수, 손해가 초과될 경우 별도 청구"

→ 계약서만 잘 쓰면 1억 보증금은 충분한 리스크 헤지 수단이 됩니다. 보통 산업폐기물 버리고 도망가는 사람들도 수천만 원 보증금이면 아까워서 함부로 못해요.

4. 추가 제안

건축허가 없이 가능한 선에서 바닥 정리 + 철판 펜스 설치는 좋은 선택입니다.

CCTV 설치, 정문 잠금장치, 월 1회 현장 점검 조항도 넣으세요.

기간은 1년 단위로 갱신, 중도 계약 해지 시 위약금 조항도 넣는 게 좋습니다.

5. 야적장 세입자 구하기 팁

인근 철공소, 자재상, 중장비 업체, 공사장, 폐기물 업체 등 대상

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