3주택자 취득세등 절감 방법을 알고싶습니다

상황 설명 및 질의

[보유 자산 현황 및 계획]

1. 갑(자녀)의 주택 현황

• A아파트: 2018년 매수 (매입가 3억 1천만 원), 현재 실거주 중

  • 시가: 3억 7천만 원 / 공시지가: 2억 600만 원

• B아파트: 2021년 매수, 현재 전세 임대 중

• C아파트: 매매계약 체결 완료 (계약금 8천만 원 납입)

  • 매매가: 8억 500만 원 / 공시지가: 5억 7천만 원 / 잔금 예정일: 2025년 6월 30일

2. 을(모)의 주택 현황

• D아파트: 2000년 매수, 현재 실거주 중

  • 시가: 2억 7천만 원 / 공시지가: 1억 6천만 원

[거래 계획 및 세금 이슈]

• 원래는 A아파트를 매도한 뒤 C아파트를 매수하려 했으나, A아파트가 매도되지 않아 3주택자가 된 상황임

• C아파트가 비조정지역임에도 3주택자가 매수할 경우 취득세 8% 중과 적용

• 이에 따라 2025년 5월 중순경, 갑과 을이 A아파트와 D아파트를 교환할 계획임

[배경 참고사항]

• 2025년 3월 지방세법 시행령 개정으로 2025년 1월 2일 이후 취득한 지방 비조정지역의 공시지가 2억 원 이하 주택은 다주택 중과에서 제외

질문 요지

질문1)
A아파트와 D아파트를 교환한 후, 자녀가 D아파트를 보유하게 되면
→ D아파트는 공시지가 2억 이하 비조정지역 주택이므로 취득세 중과에서 제외되고
→ 이후 C아파트를 매수할 경우 2주택자 기준 취득세(1~3%)를 적용받는 것이 맞나요?

질문2)
가족 간 아파트 교환 거래이기 때문에
A아파트(3억 5천)와 D아파트(2억 7천)의 시가 차이가 8천만 원일 경우, 30%내 거래라 증여세없이 가능한가요?

질문3)
모는 D아파트에서 실거주20년이상하여 양소세대상아님 교환 후 A아파트로 2년이상 거주할 예정입니다(취득세 4백예상)

D아파트는 교환 후 2억7천에 맞춰 매매할 예정으로

양소세 대상아님(취득세 3백예상)

이렇게 교환으로 세금을 절감하고싶은데 혹시 더 나은 방법이 있을까요..매매가 안됐을 때 한정입니다