3주택자 취득세 중과문의드립니다.

Question

상황 설명 및 질의

[보유 자산 현황 및 계획]

1. 갑(자녀)의 주택 현황

• A아파트: 2018년 매수 (매입가 3억 1천만 원), 현재 실거주 중

  • 시가: 3억 7천만 원 / 공시지가: 2억 600만 원

• B아파트: 2021년 매수, 현재 전세 임대 중

• C아파트: 매매계약 체결 완료 (계약금 8천만 원 납입)

  • 매매가: 8억 500만 원 / 공시지가: 5억 7천만 원 / 잔금 예정일: 2025년 6월 30일

2. 을(모)의 주택 현황

• D아파트: 2000년 매수, 현재 실거주 중

  • 시가: 2억 7천만 원 / 공시지가: 1억 6천만 원

[거래 계획 및 세금 이슈]

• 원래는 A아파트를 매도한 뒤 C아파트를 매수하려 했으나, A아파트가 매도되지 않아 3주택자가 된 상황임

• C아파트가 비조정지역임에도 3주택자가 매수할 경우 취득세 8% 중과 적용

• 이에 따라 2025년 5월 중순경, 갑과 을이 A아파트와 D아파트를 교환할 계획임

[배경 참고사항]

• 2025년 3월 지방세법 시행령 개정으로 2025년 1월 2일 이후 취득한 지방 비조정지역의 공시지가 2억 원 이하 주택은 다주택 중과에서 제외

질문 요지

질문1)
A아파트와 D아파트를 교환한 후, 자녀가 D아파트를 보유하게 되면
→ D아파트는 공시지가 2억 이하 비조정지역 주택이므로 취득세 중과에서 제외되고
→ 이후 C아파트를 매수할 경우 2주택자 기준 취득세(1~3%)를 적용받는 것이 맞나요?

질문2)
가족 간 아파트 교환 거래이기 때문에
A아파트(3억 5천)와 D아파트(2억 7천)의 시가 차이가 8천만 원일 경우, 30%내 거래라 증여세없이 가능한가요?

질문3)
제가 놓치고 있는 세무상 문제나 주의해야 할 부분이 있다면
꼭 지적 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

주택 취득세 중과, 증여세, 세무적인 문제들을 잘 확인하는 것이 중요합니다. 각 질문에 대해 차례로 살펴보겠습니다.

질문 1) A아파트와 D아파트를 교환한 후 자녀가 D아파트를 보유하게 되면

D아파트는 공시지가 2억 이하 비조정지역 주택으로 취득세 중과에서 제외된다는 점은 맞습니다. 지방세법 개정에 따라 2025년 1월 2일 이후 취득한 비조정지역의 공시지가 2억 원 이하 주택은 다주택자 중과에서 제외됩니다. 즉, 자녀가 D아파트를 보유하게 되면 중과세를 피할 수 있습니다.

이후 C아파트를 매수하게 되면 자녀는 2주택자가 되며, 취득세 1~3%의 세율이 적용될 수 있습니다.

질문 2) 가족 간 아파트 교환 거래 시 시가 차이가 8천만 원일 경우 증여세 없이 가능한지

가족 간 거래에서 시가 차이가 발생할 경우, 시가 차이가 30% 이내일 경우 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다. 이 경우, A아파트와 D아파트 시가 차이가 8천만 원, 즉 약 22.9% 정도 차이가 나는 상황이므로, 30% 이내에 해당하므로 증여세 없이 거래 가능할 것입니다.

그러나 증여세가 부과되지 않으려면 시가 차이를 30% 이내로 유지해야 하며, 이는 실제 거래 시점에서 정확한 시가를 기준으로 판단됩니다. 따라서, 시가 차이가 30%를 넘지 않도록 주의하시기 바랍니다.

질문 3) 놓치고 있는 세무상 문제나 주의해야 할 부분

1. 다주택자 취득세 중과:

   C아파트가 비조정지역이긴 하지만, 취득세는 3주택자가 될 때 중과 적용됩니다. 자녀가 C아파트를 취득하는 시점에 2주택자가 될 경우, 취득세 1~3%가 적용되지만, 중과를 피할 수 있다는 점을 명확히 인지하셔야 합니다.

   다주택자 중과에서 제외되는 기준이 2025년 1월 2일 이후로 바뀐 점을 잘 활용하시되, 향후 취득세 세율이 어떻게 변할지 확인하는 것도 중요합니다.

2. 교환 거래 시 증여세:

   가족 간 주택 교환이 이루어지면, 시가 차이가 30% 이내여야 증여세가 부과되지 않는데, 거래 시점에 정확한 시가 평가가 필요합니다. 시가 차이가 30% 이상이면 증여세가 부과될 수 있으니, 주택 시가를 신중하게 평가하는 것이 중요합니다.

3. D아파트의 취득세:

   D아파트가 공시지가 2억 원 이하 비조정지역이라 취득세 중과에서 제외될 수 있지만, 향후 D아파트를 매각할 때 발생할 수 있는 양도소득세를 고려해야 합니다. D아파트의 양도 시 양도소득세가 발생할 수 있으므로, 향후 양도 시 세금 문제를 미리 고려하시기 바랍니다.

4. C아파트 잔금 처리:

   C아파트의 잔금은 2025년 6월에 지불 예정이므로, 이 시점에서 3주택자로 취득세가 부과되는지 여부를 확인해야 합니다. 이는 C아파트 매수 시점이 3주택자 기준이 될 가능성이 있음을 의미하므로, 취득세의 중과를 고려하여 잔금을 처리해야 합니다.

결론은?

질문 1에 대한 답변: C아파트 취득 시 2주택자가 되어 취득세는 1~3%가 적용됩니다.

질문 2에 대한 답변: 가족 간 거래 시 시가 차이가 30% 이내이면 증여세 없이 거래 가능합니다.

질문 3에 대한 답변: 세무적인 주의사항은 취득세 중과 여부와 양도소득세를 포함하여 정확한 시가 평가가 중요합니다.

모든 거래에 있어서 세금 문제는 상세한 시가 평가와 세법을 꼼꼼히 확인하시고, 세무 전문가와 상담을 통해 최종 결정을 내리시기 바랍니다. 참고하세요!

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 2025년 개정 지방세법에 따라 공시지가 2억 이하 비조정지역 주택은 다주택자여도 취득세 중과세 대상에서 제외됩니다. 자녀가 A아파트 대신 D아파트를 보유하게 되면 D아파트는 비과세 대장 주택으로 간주되어 1주택자처럼 취급됩니다.

2. 단순 30% 이내 라는 기준만으로 증여세 면제를 판단하기는 어렵습니다. 가족 간 부동산 교환은 일반적으로 실질 과세 원칙에 따라 교환 중에 가치가 높은 쪽을 제공한 자가 낮은 가치를 받은 자에게 증여한 것으로 봅니다.

   만약 실제 현금 등의 추가 거래 없이 교환만 이루어진다면 증여세 과세 대상이 될 가능성이 큽니다.

3. 주택 교환 시에는 단순히 취득세만 고려하는 게 아니라 양도소득세도 각각 발생합니다. 이 부분을 주의하시길 바랍니다.

   감사합니다.