월세 입주 전 계약 파기 계약금(집주인 귀책)
부동산을 통해서가 아닌, 집주인과 직접 계약을 진행하였고, 1월 26일에 계약서를 썼습니다. 26.2.10~28.2.9 까지 계약했습니다.
그런데 어제 갑자기 전화가와서 기존 계약서대로 10일이 아니라 21일에 들어 오라고 하였습니다. 어제는 전 세입자가 짐을 안 빼서라고 하였는데, 오늘 이사 날짜를 확실히 하기 위해서 집 주인 께 전화를 드렸더니 전 세입자가 짐은 다 뺐고. 전세입자의 보증금이 마련 되지 않아 그러는 거라고 하였습니다. 전 세입자는 LH 전세 6000 에 살고 있고, 저는 보증금 1000에 월세 30으로 들어갑니다.
21일에 이사 하는 것은 어려워 10일에 기존에 계약서대로 진행 하지 않는다면 계약 파기 를하겠다고 하였는데 생각해 보니 이 주인에게 신뢰가 가지 않아 그냥 계약을 파괴 하고 싶습니다.
1. 만약에 집 주인이 그대로 10일에 들어 오라고 하더라도 계약을 파기할 수 있을 만한 방법이 있을까요?
2. 계약금은 백만원 냈습니다. 사실 최대한 안 만나고 계약금만 받고 끝내고 싶은데.. 그래도 괜찮을까요?
3. 이외에도 제가 알아야 할 사항이 있다면 면 알려 주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 전종득 변호사입니다.
1. 핵심 요약: 임대인은 약정 입주일에 “사용·수익 가능한 상태”로 인도할 의무가 있고(민법 623조), 10일 인도가 어렵다고 통보한 정황이 있으면 임차인은 채무불이행(이행지체/이행거절)로 해제 및 계약금 반환을 주장할 여지가 있습니다. 다만 임대인이 실제로 10일에 정상 인도 가능하고 거절도 철회했다면, 단순 변심으로의 파기는 보통 계약금(100만) 포기 위험이 큽니다(해약금 해제 구조) .
2. 관련 법규범:
임대인의 인도·유지의무(민법 623)
이행지체 해제(상당기간 최고, 다만 미리 이행거절 시 최고 불요)(민법 544)
정해진 날짜에 못 하면 목적 달성 불가한 경우 무최고 해제(민법 545)
채무불이행 손해배상(민법 390, 392)
계약금(해약금) 해제(민법 565)
3. 관련 판례 법리(요지): “이행에 착수”는 외부에서 인식 가능한 일부 이행/전제행위까지를 말고, 단순 전입신고만으로는 부족하다고 봅니다 . 임대인이 전임차인 보증금 문제 등으로 계약 진행을 미루거나 사실상 이행을 거절한 경우, 위약금·배액 책임을 인정한 사례도 있습니다. 반대로 임대인 귀책이 인정되지 않으면 임차인 청구가 기각된 사례도 있습니다.
4. 검토 및 적용(질문별):
Q1 임대인이 10일 인도 불가/불확실(열쇠·점유 이전 불가 등)이면, 내용증명으로 “10일 인도 요구 + 불이행 시 해제 및 계약금 반환”을 통지하는 방식이 안전합니다. 임대인이 실제 10일 인도 가능하면, 법정해제는 쉽지 않고 합의해제 또는 계약금 포기(해약) 쪽으로 기울 수 있습니다.
Q2 “안 만나고 계좌로만 반환” 자체는 가능하나, 반드시 문자/카톡/내용증명으로 ‘합의해제 및 반환액·기한’ 합의를 남기세요(미합의 시 분쟁).
5. 추가 확인 필요사항: (i) 계약서의 입주일/인도조항, (ii) 임대인이 10일에 열쇠·점유이전 가능한지, (iii) 귀하가 잔금/이사계약 등 손해를 이미 지출했는지(손해배상 범위).
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
집주인이 이사 날짜를 임의로 변경한 경우, 계약 파기의 정당한 사유가 될 수 있습니다. 10일에 계약을 진행하지 않겠다면 계약을 파기하고 계약금을 반환받을 수 있습니다. 집주인과의 협의가 어려운 경우, 법적으로 계약 파기를 요구할 수 있으며, 계약금 반환을 요구할 수 있습니다.법리 검토
계약서에 명시된 입주 날짜가 중요하며, 집주인이 이를 일방적으로 변경한 경우, 계약 위반에 해당할 수 있습니다. 계약 위반 시, 계약 파기와 계약금 반환이 가능합니다. 계약금은 계약이 성립되었을 때의 대가로 지급되었기 때문에, 계약이 파기될 경우 반환받을 권리가 있습니다. 그러나 계약서에 따른 규정과 상황에 따라 일부 반환이 어려울 수 있으므로, 법적 자문을 받는 것이 필요합니다.수사 또는 재판 대응 전략
계약 파기를 원할 경우, 집주인에게 명확한 사유를 전달하고, 계약서의 조건을 근거로 한 대응을 하는 것이 중요합니다. 만약 집주인이 계약을 강제로 진행하려 한다면, 법적으로 파기를 요구하고 계약금 반환을 주장할 수 있습니다. 이 경우, 집주인이 계약 파기를 거부할 경우 법적 절차를 통해 해결할 수 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
계약 파기를 원할 경우, 집주인과의 협의를 통해 해결하는 것이 좋습니다. 그러나 협의가 어려운 경우, 계약서 내용을 바탕으로 법적 절차를 진행할 수 있습니다. 계약금 반환을 원할 경우, 법적 절차를 통해 반환받을 수 있으며, 필요한 경우 민사소송을 통해 해결할 수 있습니다.