임대차 보증금 반환 관련 문의드립니다.

Question

월세 임대차 계약과 관련하여 보증금 반환 문제로 질문드립니다. 현재 오늘 날짜는 2월 5일이며, 계약 만기 퇴실일은 2월 28일입니다. 저는 계약 만기 약 2개월 전에 계약 연장을 하지 않겠다는 의사를 임대인에게 이미 통보하였고, 임대인 역시 2월 28일에 퇴실하는 것으로 알고 있던 상황입니다. 이후 개인 사정으로 인해 실제 이사일을 2월 12일로 앞당기게 되었고, 이에 대해 오늘 임대인에게 해당 사실을 알린 상태입니다. 2월분 월세와 관리비는 이미 전액 선지급하였습니다. 계약서에는 *“계약만기 전 퇴실 시 타인이 점유할 때까지의 월차임, 관리비, 재임대 수수료는 임차인이 부담한다”*라는 조항이 있는데, 현재 월차임과 관리비는 이미 납부가 완료된 상황이므로 실제로 발생한 재임대 수수료만 정산 대상이 되는지, 그리고 임대인이 퇴실일이 앞당겨졌다는 이유만으로 보증금 반환을 거절하거나 지연할 수 있는지에 대해 법적 해석이 궁금합니다.

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  계약 만기 자체는 이월 이사와 무관하게 유효하게 종료되며, 임차인이 이미 만기 의사표시를 적법하게 한 이상 임대인은 이를 이유로 보증금 반환을 거절하거나 지연할 수 없습니다. 2월분 월차임과 관리비가 전액 납부된 상태라면, 조기 퇴실로 추가 부담이 발생한다고 보기는 어렵고, 실제 발생한 재임대 수수료가 입증되는 범위 내에서만 정산 대상이 됩니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법상 임차인의 계약 종료 통지는 만기 기준으로 판단되며, 실제 이사일이 만기보다 앞선다는 사정만으로 계약이 조기 해지로 전환되지는 않습니다. 계약서상 조기 퇴실 관련 조항도 ‘월차임 및 관리비 부담’을 전제로 하나, 이미 전액 지급된 이상 중복 부담은 허용되지 않습니다. 재임대 수수료 역시 실제로 발생하고, 그 원인이 임차인의 조기 퇴실에 있다고 인정되는 경우에 한해 문제됩니다.

• 보증금 반환과 임대인의 대응 범위
  임대인은 계약 종료일에 보증금을 반환할 의무가 있으며, 조기 이사를 이유로 반환을 유보할 권한은 없습니다. 다만 재임대 수수료가 실제로 지출되었다면, 보증금에서 상계 후 반환하는 방식은 가능하나, 그 내역과 금액을 명확히 제시해야 합니다. 막연한 공실 우려나 이사일 변경만으로 보증금 전액을 묶어두는 것은 정당화되기 어렵습니다.

• 실무 대응 방향
  퇴실 시 열쇠 인도와 원상회복 상태를 명확히 하고, 보증금 반환 기한을 문자나 내용증명으로 분명히 해두시는 것이 좋습니다. 재임대 수수료를 주장할 경우에는 실제 발생 여부와 금액에 대한 증빙을 요구하시고, 지연 반환 시에는 지연 책임을 문제 삼을 수 있습니다. 필요하다면 분쟁조정이나 소송 절차도 검토 대상이 됩니다.