남자친구와 전세계약시 대출,잔금 질문

Question

안녕하세요. 자가 보유중인데 현재 세입자가 들어가서 살고 있습니다! 계약 끝나면 남자친구랑 저랑 전세계약해서 들어가서 살고 싶은데 세입자에게 드려야하는 금액이 3억이고 계약은 시세가 좀 올라 3.5억에 하고 싶습니다! 혹시 남자친구가 전세대출 받아서 3억은 내고 나머지 5천은 안받는 걸로 하면 문제가 될까요? 따로 뭐 작성해서 남겨놔야되는게 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.

계약서에 ​보증금 3.5억으로 적어두고 실제로는 3억만 받는 방식은 권하지 않습니다.​ 대출·보증 심사에서 “허위/가장 전세계약”으로 문제될 수 있고(대출 편취 목적 허위 전세계약 사기 처벌 사례) , 실제로 보증기관이 ​“사기 또는 허위 전세계약” 등을 이유로 면책​을 통보한 사례들도 있습니다.

안전한 방법은 ​실제로 받을 금액(3억)으로 전세계약서를 작성​하는 것입니다. 임차인의 우선변제권은 기본적으로 ​인도+전입(대항요건)과 확정일자​로 판단되고, 보증금은 계약 시 ​전액 지급이 필수요건은 아니라​ 일부만 지급 후 나중에 지급해도(특별사정 없으면) 전액 기준으로 우선변제권을 본다는 판시가 있습니다. 다만 제도 남용(가장임대차)로 보이면 보호가 제한될 수 있습니다.

“5천을 안 받는” 대신, (1) ​보증금 3억​으로 계약+“추가 금전수수 없음” 특약, (2) 지급은 ​계좌이체로 증빙​(영수증/입금내역), (3) ​확정일자·전입​을 남자친구 명의로 갖추세요.
만약 대출금 일부를 받았다가 ​돌려줄 계획​이면 무상 이전은 증여로 볼 소지가 있어(‘무상 이전/저가 이전’도 증여), 차용증 등 별도 정리가 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

전세 대출을 받은 후에 5천만 원에 대해서 다른 용도로 사용하게 되는 경우에는 추후 그 사용처나 반환의무에 대해서 다툼이 있는 경우에 입증이 어려울 수 있다는 점에서 미리 당사자 사이에서라도 합의서를 작성해 두시는 게 나을 것으로 보입니다. 이상입니다.