전세 중 집주인 변경됐을 때 어떻게 해야할까요?

Question

안녕하세요. 전세로 살고 있는 집 주인이 변경되었습니다.

원래 집주인이 나이가 많으셔서 자제 분이 대리인 자격으로 계약을 했었구요 그 자제분의 아들 (원래 집주인의 손자)로 집주인 명의가 변경되었어요. 집 관리나 소통은 원래 대리인 분으로 계시던 자제 분이 계속 맡아서 해주신다는 뉘앙스로 말을 하셨습니다. (그냥 예전처럼 계속 살면 된다고 하셨어요)

저는 지금 청년 버팀목 전세대출을 이용 중입니다.

집주인 변경된 거 알자마자 은행에 가서 보증보험 채권인도 새로운 집 주인으로 변경했습니다.

여기서 질문이 몇 가지 정도 있는데요

1. 제가 올해 초(2월)에 묵시적 계약 연장으로 기존 계약서를 새로 작성하지 않고 갱신을 했고, 전세대출도 그렇게 말해서 연장 받았습니다. 2년 정도를 더 받았어요. 집주인이 바뀌어도 제가 계약했던 계약서에 대해서 따로 얘기가 없었다면 이전 집주인과 얘기했던 내용이 그대로 이행된다고 봐도 될까요? 만약 아니라면 새로운 집주인과 계약서를 또 작성하는 게 안전한가요? (인터넷에서 찾아봤을 때는 또 확정신고를 받는 찰나에 전세사기가 이루어질 수 있으니 조심하라고 하더라구요)

2. 집 주인 대신 대리인이 참석해서 기존 계약서를 작성했는데 새로운 임대인과 기존 대리인이 가족관계라 하더라도 위임장을 작성해달라고 해야할까요?

3. 기존 계약서 특약 중에 계약 기간 중 매매할 경우 사전에 임차인에게 통지하기로 한다. 라는 내용을 넣어뒀는데 이런 건은 증여라서 해당이 되지 않는걸까요? 등기부 등본을 떼보니 4월 말에 집주인 변경? 을 신청했는데 저한테는 2주 뒤 쯤에 전화로 집 주인이 바뀌었다고 알려주셨어요.

전세로 사는 건 이번이 처음이라 모르는 게 많네요ㅠㅠ 도움 부탁드립니다..!!

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

전세 거주 중 임대인이 변경되어 걱정이 많으실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 주택임대차보호법에 따라 새로운 임대인이 기존 계약을 그대로 승계하므로 현재 상태를 유지하시면 됩니다.

1. 기존 계약서 효력 및 재작성

새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 묵시적 갱신 내용과 종전 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 전세금 변동이 없다면 계약서를 새로 작성하지 않고 기존 계약서를 유지하는 것이 대항력과 우선변제권 순위 유지에 안전합니다.

2. 대리인 위임장 필요 여부

가족이라도 법적으로는 별개의 인격체이므로 대리권이 자동으로 인정되지 않습니다. 향후 보증금 반환이나 계약 해지 등 중요한 사항을 대리인과 논의하려면 새로운 임대인 명의의 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 사본을 보관하셔야 합니다.

3. 매매 통지 특약과 증여

법률상 매매와 증여는 엄연히 다른 행위이므로 문언상 특약 위반으로 단정하기는 어렵습니다. 사후에 소유권 이전 사실을 아셨더라도 이미 은행에서 보증보험 채권인도 절차를 잘 마치셨으므로 현재로서는 직접적인 법적 불이익이 없습니다.

우선 대리인에게 새로운 임대인이 발급한 위임장과 인감증명서 교부를 요청하여 확보해 두세요.

안전하게 거주하시고 훗날 전세금 반환까지 무사히 해결되기를 바랍니다.