다가구주택 경매로 넘어갔는데 최우선변제액 얼마를 받을 수 있는지 궁금해요.

Question

저는 천안 다가구주택 임차인이고 보증금 4,000만원입니다.

해당 주택이 경매로 넘어가게 되어 경매 배당 신청하고 나오는 길인데

다가구주택 들어갈 당시 등기부등본을 살펴보았을 때

선순위 근저당권 설정일이 2021년 11월이고, 해당 시점 기준으로

천안 소액임차인 최우선변제액은 6,000만원 이하 2,000만원으로 알고 있습니다.

그래서 경매로 넘아가면 소액임차인으로서 2000만원을 돌려받고 남은 금액은

근저당권자와 선순위 임차인이 가져가고 남은 금액이 있으면 돌려받을 수 있다고 알고 있어요.

저 포함해서 현재 소액임차인이 7명이 있습니다.

다가구주택 인근 시세와 경매가 얼마에 낙찰이 될지는 몰라도 제 원금은 다 받지 못한다는건 알고 있습니다

그래서 소액임차인 범위 내에서 최대한도 까지 다 받을 수 있을거라고 생각했는데

배당신청서 작성하려고 간 날에 법원에서 1,000만원이라고 안내받았는데

어떤 기준으로 1,000만원이 되는지 알고싶어요.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 확인하신 2021년 당시 천안 지역 최우선변제금은 2,000만 원이 맞습니다. 하지만 다가구주택은 여러 세대가 거주하므로 경매 시 '주택가액의 2분의 1' 범위 내에서만 최우선변제금을 지급한다는 법적 제한이 있습니다.

해당 건물에 소액임차인이 총 7명이라면, 전체 최우선변제금 합계가 낙찰가의 2분의 1을 초과할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우 법원은 전체 최우선변제 금액을 각 임차인의 보증금 비율에 따라 안분하여 배당하게 됩니다. 즉, 법원이 안내한 1,000만 원은 전체 임차인들의 최우선변제 총액이 낙찰가의 절반을 넘어서, 의뢰인의 지분만큼 계산된 금액일 것으로 보입니다.

낙찰가가 낮게 형성되면 실제 배당액은 더 줄어들 수도 있는 상황입니다. 구체적인 배당표는 낙찰 후 경매계에서 확정되므로, 현재는 안분 배당될 가능성을 염두에 두시는 것이 좋겠습니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.