긴급문의 부동산 전세계약 중도금, 잔금 대출관련

Question

2억 5천짜리 아파트 전세집을 알았습니다

2억현찰 5천대출로 하려고 계획했는데

집주인이 세입자 빼줘야한다고

2억3천 중도금 마련가능하냐고합니다

이후 전세대출 5천받아서 3천을 돌려준다고합니다

가능한가요??

Answer 1

안녕하세요. 김창현 경제전문가입니다.

집주인이 제안한 방식은 전세대출의 기본적인 실행 조건과 금융기관의 자금 흐름상 실현이 불가능한 위험한 구조입니다. 우선 은행의 전세자금대출은 세입자의 통장을 거치지 않고 은행에서 임대인의 계좌로 직접 잔금일에 입금되는 것이 원칙입니다. 대출금이 집주인에게 들어갈 때 은행은 해당 보증금에 대해 질권설정이나 채권양도 통지 등을 통해 대출금 만큼의 권리를 확보하게 됩니다. 따라서 이미 집주인이 보증금의 대부분인 2억 3천만 원을 받은 상태라면, 나머지 잔금인 2000만 원에 대해서만 대출이 실행될 수 있습니다. 집주인 말대로 5000만 원 전체가 대출로 나올 수 없으며, 만약 5000만 원이 다 나오려면 잔금일에 집주인에게 가야 할 잔금이 5000만 원 이상이 남아있어야 합니다. 더불어 대출금은 은행이 계약서상 명시된 잔금으로 집주인에게 쏘는 돈이므로, 집주인이 그 돈을 받아 세입자에게 다시 3000만 원을 돌려준다는 형태는 대출 용도 외 유용에 해당하여 은행에서 허용하지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

일단 은행의 전세대출 시스템을 모르는 임대인의 무리한 요구는 절대 따르시면 안 돼요. 일반적으로 1금융권 전세대출은 잔금일에 은행이 집주인 계좌로 필요한 잔금 금액만 대출금을 바로 송금하는 게 원칙이에요. 이미 중도금으로 2억 3,000만 원을 냈다면, 은행은 잔금 2,000만 원만 대출 승인해 줄 뿐 계약서 대로 5,000만 원을 전액 대출해주고 3,000만 원을 돌려받는 비정상적 거래는 절대 불가능합니다. 만약 임대인 말만 믿고 중도금을 많이 냈다가 잔금 시점에 대출 한도가 줄어들면 막대한 현금이 묶이고 심각한 자금난에 빠질 수 있어요. 그러니 임대인에게 “은행 대출 방식상 잔금에 맞는 대출금만 나오니까 중도금은 본인 현금 한도 내에서 맞추고, 잔금은 잔금일에 전세대출 받아 바로 집주인에게 송금하는 조건으로 계약서에 명확히 적자”라고 단호히 요구해야 안전합니다.