정확히 주택임대사업자의 보증보험 가입의무가 면제되는 경우는 담보권 설정금액+임대보증금이 주택가격의 60%이하일 때이고 해당의 경우 임차인에게 미가입 동의서를 받아야 합니다 . 또한 최우선 변제금액이하의 보증금일때이므로 면제가 가능합니다, 다만 질문에서 말하는 소액임차인 최우선 변제금 이하는 현 보증금이 소액임차인 범위를 말하는게 아니라 실 보증금이 최우선변제 받는 금액보다 적은 것을 말하며, 서울기준 보증금이 5500만원 이하의 임대차일때 면제가 됩니다. 즉, 질문의 경우는 소액임차인최우선 변제 범위내 보증금이지만, 실제 5500만원 넘기에 의무가입대상입니다.