전세계약 만료전 이사갈때 가족 전입시켜서 대항력 유지하는 것
전세를 살고 있고 계약기간은 1년정도 남았습니다. 몇 달 내로 새로운집으로 이사를 가야하는 상황입니다.
임대인분에게 말씀드려서 집을 내놓기는 했으나 새로운 곳으로 이사하기 전에 세입자를 찾기 어려울 것 같습니다.
새로운 곳으로 전입신고를 하면 기존 전세집에서 대항력을 상실하고, 새로운 집에 전입신고를 안하는 것도 문제입니다. 계약기간만료까지 기간이 남아 임차권등기는 불가능합니다.
가족중 한명을 현재 살고있는집에 전입시키면 제가 새로운집에 전입신고를 해도 대항력이 유지되는 것으로 알고있습니다.
하지만 판례를 보니 일시적으로 옮긴 경우라는 제한조건이 붙어있습니다. 여기서 일시적이라고하는것은 그 기간이 얼마나 될까요? 계약기간이 1년 넘게 남아있는데도 문제가 없을까요?
판례 : 대법원 1996.1.26 선고 95다30338 판결대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.
안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
가능한 한 본인 또는 가족이 해당 전세집에 실제 계속 거주해야 대항력이 유지됩니다.
본인 한정이 아니라 가족 실거주로도 법적 요건 충족이지만, 이게 임시적 조치로 드러나거나, 실질적으로 진정한 전출이면 보호 못 받게 됩니다. 즉, 단기간(몇 주일, 길어야 1~2개월 수준) 내 전출·이입이 이뤄질 특별한 상황만 한정해 일시적 이탈을 인정. 그 이상은 ‘실제 퇴거’로 보고, 대항력 상실로 처리되는 경우가 대다수입니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인이 새로운 주택으로 전입하더라도 기존 주택에 가족이 실제 거주를 지속하고 있고 주민등록이 남아 있다면 대항력이 유지될 가능성이 높습니다. 다만 그 전출이 일시적·잠정적이어야 하며, 장기간의 전출이나 실질적 거주 이전이 인정되면 대항력은 상실될 수 있습니다. 계약기간이 1년 이상 남은 경우에는 일시적 전출로 인정받기 어려울 가능성이 존재합니다.법리 검토
대항력은 주택임대차보호법에 따라 임차인의 주거실제와 주민등록의 결합으로 발생합니다. 판례는 임차인의 주민등록 이전이 ‘전체적으로나 종국적으로 이탈된 것으로 볼 수 없는 경우’에는 대항력을 상실하지 않는다고 해석합니다. 즉, 가족의 실거주가 지속되고 임차인의 전출이 단기간이며, 임대차관계의 종료 이전에 복귀가 예정된 경우에만 예외적으로 인정됩니다.대응 전략
현재처럼 계약기간이 상당히 남은 상태에서 임차인이 완전히 이사하고 가족만 남는다면, 법원은 실질적 거주이전으로 판단할 가능성이 높습니다. 따라서 대항력 유지를 위한 가족 전입은 단기간의 임시조치로만 인정될 수 있습니다. 장기적 이탈이 예상된다면 임차권등기명령 신청 시점을 조정하거나, 임대인과 서면으로 보증금 반환시점 및 명도일을 명확히 합의하는 방법이 더 안전합니다.추가 조치 및 유의사항
전입상태를 유지한 가족의 실거주 사실을 입증할 수 있는 증거가 중요하며, 전기·가스사용내역 등이 도움이 됩니다. 다만 계약기간이 1년 이상 남았다면 법원이 일시적 이탈로 보지 않을 가능성이 높으므로, 조기해지 합의 또는 보증금 반환에 대한 별도 공증 등을 준비하는 것이 바람직합니다.