재건축 단지내 공유 토지 지분 누락 및 경정 건 관련

Question

청담동 134-15 토지 지분 누락 및 무단 경정 건 관련 문의드립니다.

아버지가 돌아가신후 상속조회를 통해 토지대장을 열람하게 되었습니다.

• 대상 토지: 서울 강남구 청담동 134-15 (재건축 단지 내 공유지분: 10.4/ 6129.6)

• 토지대장 상태: 피상속인(망 OOO)의 성함과 지분이 현재까지 유효하게 기재되어 있음 (2025. 06. 30. 토지개발사업 시행신고 기록 포함)

그래서 등기부를 확인해보니,

• 등기부 상태: 2020. 11. 06. 재건축 조합이 '대위자' 자격으로 소유권 경정을 신청하여, 다수 매수자(김기환 등)의 지분은 확보해주었으나 아버님의 지분은 등기부에서 완전히 누락/말소됨.

2. 청담동 134-15 소규모 토지 지분 누락 및 무단 경정 건 관련 문의드립니다.

아버지가 돌아가신후 상속조회를 통해 토지대장을 열람하게 되었습니다.

• 대상 토지: 서울 강남구 청담동 134-15 (재건축 단지 내 공유지분: 10.4/ 6129.6)

• 토지대장 상태: 피상속인(망 OOO)의 성함과 지분이 현재까지 유효하게 기재되어 있음 (2025. 06. 30. 토지개발사업 시행신고 기록 포함)

그래서 등기부를 확인해보니,

• 등기부 상태: 2020. 11. 06. 재건축 조합이 '대위자' 자격으로 소유권 경정을 신청하여, 다수 매수자(김기환 등)의 지분은 확보해주었으나 아버님의 지분은 등기부에서 완전히 누락/말소됨.

조합의 과실여부가 있는지?

해당 토지는 청담삼익아파트 매도시(1999년)에 1내지 6토지 중 1곳이 등기 누락된 것우로 추측됨.

• 조합의 대위 경정: 등기를 확인하니 조합은 '착오 발견'을 이유로 등기를 수정신청한곳으로 보임. (2020년) 공적 장부인 토지대장상 소유자인 아버님을 의도적 혹은 과실로 배제하고 사업을 진행한 부분이 있는 건 아닌지?

• 입증 자료의 부재: 아버님이 해당 지분을 매도했다는 계약서나 보상 절차(공탁 등) 없이, 조합이 임의로 등기부상 지분 관계를 재편성(경정)한 정황으로 볼 수 있는지?

• 현 소유자와의 관계: 현재 매수자(김기환 등)는 등기 경정을 통해 지분을 취득한 곳으로 보이나

그 바탕이 된 조합의 경정 신청 자체가 원인 무효일 가능성이 있는지?

1. 대장 vs 등기의 불일치: 등기가 권리관계에 우선하지만, 조합의 경정절차에 하자가 있을 때 토지대장을 근거로 등기부 복구(재경정) 또는 원인 무효 소송이 가능한지?

2. 현금 배상 청구: 건물이 완공 단계라 지분 반환이 현실적으로 어렵다면, 조합을 상대로 '부당이득 반환' 또는 불법행위에 기한 손해배상을 통해 현재 시세(공시지가 2,370만 원/㎡) 기준 배상을 받을 수 있는지?

3. 점유취득시효 방어: 조합이 20년 점유를 주장할 경우, 대장에 이름이 있음에도 보상 없이 등기를 누락시킨 것을 무단점유로 보아 시효를 깨뜨릴 수 있는지? 과실여부가 있는지?

해당 토지는 청담삼익아파트 매도시(1999년) 건물 외 1내지 6토지 중 1곳이 등기 누락 한곳으로 추측됨.

• 조합의 대위 경정: 조합은 '착오 발견'을 이유로 등기를 수정신청했으나, 공적 장부인 토지대장상 소유자인 아버님을 의도적 혹은 과실로 배제하고 사업을 진행한 부분이 있는 건 아닌지?

• 입증 자료의 부재: 아버님이 해당 지분을 매도했다는 계약서나 보상 절차(공탁 등) 없이, 조합이 임의로 등기부상 지분 관계를 재편성(경정)한 정황으로 볼 수 있는지?

• 현 소유자와의 관계: 현재 매수자(김기환 등)는 등기 경정을 통해 지분을 취

그 바탕이 된 조합의 경정 신청 자체가 원인 무효일 가능성이 있는지?

1. 대장 vs 등기의 불일치: 등기가 권리관계에 우선하지만, 조합의 경정절차에 하자가 있을 때 토지대장을 근거로 등기부 복구(재경정) 또는 원인 무효 소송이 가능한지?

2. 현금 배상 청구: 건물이 완공 단계라 지분 반환이 현실적으로 어렵다면, 조합을 상대로 '부당이득 반환' 또는 불법행위에 기한 손해배상을 통해 현재 시세(공시지가 2,370만 원/㎡) 기준 배상을 받을 수 있는지?

3. 점유취득시효 방어: 조합이 20년 점유를 주장할 경우, 대장에 이름이 있음에도 보상 없이 등기를 누락시킨 것을 무단점유로 보아 시효를 깨뜨릴 수 있는지?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

재건축 조합이 등기부상 권리관계를 정정하며 피상속인의 지분을 누락한 것은 조합의 과실이나 절차적 위법일 가능성이 큽니다. 토지대장에 소유자로 등재되어 있음에도 적법한 매도 증빙 없이 지분이 말소되었다면, 이는 원인 무효인 등기로 볼 여지가 많습니다.

우선 조합을 상대로 경정 등기 경위와 관련 근거 서류를 정보공개 청구하여 확보해야 합니다. 만약 조합의 귀책 사유가 입증된다면, 지분 반환이 현실적으로 어렵다는 점을 고려해 부당이득 반환 또는 불법행위에 기한 손해배상 청구를 진행하는 것이 합리적인 해결책으로 보입니다.

조합 측이 점유취득시효를 주장하더라도, 토지대장상 소유자가 명확히 존재하고 권리관계가 정리되지 않은 상황이라면 이를 무단점유로 보아 시효 완성을 저지할 수도 있습니다. 다만 사안이 복잡하므로 반드시 관련 등기 서류를 지참하여 구체적인 법률 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

감사합니다.