전세로 살고 있는 건물이 경매로 넘어가면 보증금 우선변제권은 언제 효력이 있나요?
지인 언니가 처음에는 대출 없는 깨끗한 건물이라고 생각하고
이사를 했는데 2년 살고 자동연장이 돼서 3년째 살고 있는데
건물 통째로 담보하여 대출을 받아서 빚이 12억이 넘는다고 합니다.
공시지가의 50%이상 대출이 잡혀있다고 하던데
만약에 대출상환을 불이행해서 경매로 넘어가게 되면 세입자들의 돈은 언제 변제받을 수 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대출을 받아 건물을 담보로 설정하고 대출 상환을 불이행하여 경매로 넘어가게 되는 경우, 해당 건물에 대해 등기된 담보권자가 대출금 회수를 위해 경매를 진행하게 됩니다. 세입자들의 입장에서는 이러한 상황에서 다음과 같은 절차와 시점에 대비할 수 있습니다:
경매 절차: 대출 상환을 불이행하여 건물이 경매로 넘어가는 경우, 관할 법원이나 경매 대행기관을 통해 경매 절차가 진행됩니다. 경매 절차에는 입찰 공고, 입찰일 등이 포함됩니다.
경매 낙찰 후 변제: 경매가 성사되어 낙찰자가 결정된 후에는 낙찰금이 결제되고 경매 대상이 이전됩니다. 이때 세입자들의 보증금 반환 등에 관한 변제가 이루어질 수 있습니다.
보증금 반환: 보증금 반환은 대체로 대출 상환 후에 이루어지게 됩니다. 낙찰자가 경매금을 납부한 후에 대출금이 상환되고 남은 잔액이 있는 경우, 해당 잔액을 통해 세입자들에 대한 보증금 반환 등이 이루어질 수 있습니다.
상황에 따른 변동: 세입자들의 보증금 반환 시점은 실제 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 대출 상환 후 남은 잔액이 부족한 경우 등에는 보증금 반환이 지연될 수 있습니다.
세입자들은 이러한 상황에서 가능한한 빠르게 관련 정보를 수집하고, 관련 법률 및 규정을 확인하여 자신들의 권리와 의무를 보호해야 합니다. 필요한 경우 법률 전문가나 부동산 전문가와 상담하여 적절한 대응 방법을 모색하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
시기만을 보면 경매가 진행되고 낙찰자가 나오고 매각대금이 입금되면 세입자 권리순위와 배당순서에 따라 배당을 받을수 있습니다. 물론 권리관계와 배당 가능금액에 따라 보증금 전액 배당이 불가할수도 있습니다.
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안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
배당 받을 우선 순위가 있다면 경매에서 낙찰이 되고 나면 배당을 받게 됩니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
우선변제권은 주택임대차 보호법에서 보장하는 임차인의 권리로서, 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 권리를 가지고 있다면 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있게 됩니다.
임차인이 우선변제권을 취득하면 주택 경매 시 일반 채권자나 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 회수할 수 있습니다. 따라서 세입자들은 경매로 넘어가더라도 우선하여 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.
우선변제권을 받기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다
이사 후 해당 관청에 이사했음을 알리는 신고를 해야 합니다. 이사한 날부터 14일 이내에 해당 소재지 주민센터에서 신청하거나 정부24 전입신고 서비스에서 온라인으로도 신청할 수 있습니다.
전입신고를 마치면 대항력도 얻게 됩니다.
확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 법률적으로 증명할 수 있는 날짜로, 임대차계약 후 계약서 원본이나 사본을 가지고 해당 소재지에 있는 읍, 면사무소나 동 주민센터, 지방법원 등에 가서 받거나 부동산 거래관리시스템에서도 받을 수 있습니다. 이렇게 확정일자도 받고, 전입신고도 하였으면 대항력과 우선변제권을 받을 수 있습니다. 하지만 전입신고한 날부터 바로 우선변제권이 생기는 게 아니라 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.
따라서 세입자들은 보증금을 안전하게 반환받기 위해 우선변제권을 취득하고, 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다. 이를 통해 경매로 넘어가더라도 세입자들은 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
공시지가의 50%이상 대출이 잡혀있다고 하던데
만약에 대출상환을 불이행해서 경매로 넘어가게 되면 세입자들의 돈은 언제 변제받을 수 있나요?
==> 임차건물에 경매처분되는 경우 임차인의 보증금을 회수할 수 있는 시기는 낙찰자가 결정되고 대금을 입금하면 법원에 배당을 하게 되고 이때 권리분서에 따라 배당을 받게 됩니다.