아파트 매도 계약서를 작성하고, 계약금만 받고 잔금을 받기 전에 인테리어 공사를 한다기에 승낙했습니다.
그런데, 매수자가 인테리어를 하다 말고 계약을 포기 하겠다 합니다.
자칫하면 계약금 받은 것 보다 더 많은 비용이 들어가게 생겼어요.
계약금을 받은게 있긴 하지만, 인테리어를 하다 그만둔 것에 대한 것을 어떻게 처리 해야 할지 모르겠어요.
매수 포기자 에게 추가로 손해배상을 요구할수 있을까요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 법무법인 비츠로 정현우변호사입니다.
문의 주신 내용에 대하여 하기와 같이 답변 드립니다.
일단 이 문제는 계약서를 꼼꼼히 검토해야 정확한 결론에 도달할 수 있을 것으로 보입니다.
우선 계약서에는 아마도 계약서 몰취 또는 2배의 계약금 반환과 계약해제권에 관한 내용이 있을 것입니다. 이는 약정해제권이 유보된 것으로 계약의 이행 전 해제권을 행사할 시 그에 따른 해약금에 관한 규정으로 보통 중도금 이전에 변심에 따른 계약해제시 해약금을 지급함으로써 해약의 이유를 따져묻지 않도록 하는 규정입니다. 즉, 해약금만 지급하면 이유불문하고 계약을 해제할 수 있게 해주는 약정입니다.
그러나 문제는 지금 질문자님의 상황이 계약금 지급 후 인테리어 공사를 할 수 있도록 해주어 실제 매수인 측에서 인테리어 공사를 하는 중 이라는 것인데, 이 경우에도 매수인이 제약없이 해제권을 행사할 수 있는지 여부를 확인하여야 합니다. 이는 계약서의 조항을 신중히 검토해 보아야 하는 문제입니다.
만일, 계약서의 조문해석상 인테리어 공사 이후에는 해제권을 행사할 수 없는 상황인 것으로 해석될 경우 매수인이 계약을 임의로 포기할 수 없게 됩니다. 따라서 매매계약은 계속 존속하고 그에 따른 잔금지급의무를 계속 부담하게 됩니다. 매도인이 집을 매도하려는 의사를 계속 유지하고 싶다면 이와 같은 차원에서 검토가 이루어져야 하는 것입니다.
만일 인테리어 공사 이후에도 매수인의 해제권이 유효하게 작동가능한 것으로 판단된다면, 매수인은 계약금을 포기하는 것으로 해제권을 행사할 수 있게 되고, 이 때에는 매매계약의 해제로 쌍방당사자가 상호간 원상회복의무를 부담하는 것이므로 매수인은 매도인에게 매매목적물에 대한 원상회복의무를 부담한다고 보는 것이 타당할 것으로 판단합니다. 따라서 그 동안의 인테리어 공사 부분을 모두 철거하고 기존의 상태로 매매목적물을 원상회복해 주어야 하는 의무를 부담하고, 매수인이 이 의무를 이행하지 아니하는 경우 손해배상의 형태로 이를 보전받아야 하는 것이 타당할 것입니다.
다만 위와 같이 경우의 수를 나누어 살펴본 까닭은 당사자간 매매계약서가 어떻게 쓰여있는지에 따라 결론을 달리할 수 있는 문제이기 때문입니다. 매수인이 계약 포기의사를 밝혔다면 매도인은 일단 다른 액션을 취하기 이전에 이와 같은 상황이 가지는 법률상의 의미를 먼저 파악하고, 매도인이 원하는 바에 따라 법리를 구성할 수 있는 것인지 여부를 잘 체크하고 대응하여야 합니다.
매매계약서상의 문구가 문제될 수 있는 부분이므로 매매계약서와 계약금 지급자료, 공사자료, 당사자간 대화자료(카톡/문자 등) 등을 가지고 변호사와 상담하여 그에 적절한 대응방안을 찾는 것이 중요한 해결의 첫걸음이 되리라 봅니다.
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