부동산 등기와 그와 관련된 세금이 궁금합니다.

안녕하세요. 이번에 집을 매매하고 이사하려고 하니 4년전 아버지가 돌아가시고 상속 받은 건물(상가주택, 지하1층~4층건물, 4층 주택으로 어머니 거주)의 지분으로 1가구 2주택자가 되어 대출이 막혀 이사가 어려운 상황입니다.

지난 번 아하에 문의해보니 변호사님께서 4층 주택을 따로 등기하여 주택과 관련된 지분만 어머니에게 매매형식으로 넘기고 상가와 관련된 지분은 유지하는 것이 가능하다고 합니다. 그래서 1가구 1주택자가 되어 대출하고 이사하려고 합니다.

그런데 매매시 어머니는 지금 일을 하고 있지 않아 현금이 많지 않기에 아버지가 돌아가시고 받은 땅의 지분과 맞바꾸고자 하는데 이때 어떤 세금을 내야하고 얼마나 발생할까요? 그리고 일 처리가 등기를 하고 그와 관련된 세금을 세무서에 내면 되나요?

질문1. 4년 전 부동산 시세가 조금 높을 때 상가건물(지분: 어머니1/2, 누나1/4, 나1/4)을 감정사에 감정받기로는 약 10억원정도 받았고 땅(지분 어머니, 누나, 나 1/3)은 약 6억원 정도 감정을 받았습니다. 이 때 주택(현재 공시지가를 확인해보니 약 8900만원)과 누나와 제가 주택과 관련된 지분만 어머니에게 다 넘기고 땅(현재 공시지가 약 2억 5천)땅에 대한 어머니 지분을 누나와 제가 나눠가진 걸로 매매하려고 하는데 이때 어떤 세금이 발생하나요?

질문2. 일의 진행순서가 법무사님 통해서 등기후, 세무사님을 만나 세금을 처리해야 되나요? 아니면 세무사과 세금 이야기를 한 후 법무사님을 통해 등기를 해야 하나요?

세금이 너무 많이 나오거나 하면 등기와 관련된 비용이 너무 많이 발생하면 귀찮고 아쉽지만 그냥 이번에 전세를 들어가려고 합니다. 바쁘신데 답변해주신 분들께는 미리 감사의 말을 드립니다.

오늘도 좋은 하루 되세요.