상가권리금을 법적으로 보호받을 수 있는 방법은?
부동산에 대해서 알아가다보면 법적 분쟁을 비롯해서 여러가지 사건 사고들에 대한 사례를 보게 되더라고요.
당장 건물에 임대를 하는 것이 아니더라도 인생이 어떻게 될지 모르니 미리미리 알아둬서 추후에 미연의 사고를 방지하려고 합니다. 상가권리금에 대해서도 말이 많던데 임차인의 경우 상가권리금을 법적으로 보호받을 수 있는 방법이 있다면 궁금해요.
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
상가권리금의 법적 보호에 대해 체계적으로 설명드리겠습니다.
상가권리금의 법적 정의와 보호 근거상가권리금은 상가건물 임대차보호법에 따라 법적 보호를 받는 권리입니다. 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 대가로서, 임대차 종료 시 회수기회가 보장됩니다. 이는 임차인의 영업 가치를 인정하고 보호하기 위한 제도적 장치입니다.
권리금 보호를 위한 사전 준비사항권리금 보호를 위해서는 계약 단계에서부터 철저한 준비가 필요합니다. 우선 권리금 계약서를 명확하게 작성해야 하며, 권리금의 산정 근거와 금액을 구체적으로 명시해야 합니다. 또한 임대차계약서에도 권리금에 관한 사항을 포함시키고, 모든 거래 내역은 객관적 증빙자료로 남겨두어야 합니다.
임대차 계약 시 주의사항임대차 계약 체결 시에는 권리금 회수 기회 보호 조항을 반드시 포함시켜야 합니다. 계약서에는 임대차 기간, 권리금 액수, 새로운 임차인에게 권리금을 받을 수 있는 권리 등이 명확히 기재되어야 합니다. 특히 임대인의 방해 행위 금지 의무도 명시하는 것이 좋습니다.
권리금 회수 기회 보호 기간임대차 계약 종료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지가 권리금 회수를 위한 법적 보호 기간입니다. 이 기간 동안 임차인은 새로운 임차인을 주선할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 임대인이 부당하게 방해할 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
임대인의 방해행위 유형과 대응임대인의 방해행위로는 새로운 임차인과의 계약 거절, 과도한 차임 인상 요구, 권리금 지급 방해 등이 있습니다. 이러한 행위가 발생할 경우, 임차인은 증거를 수집하고 법적 대응을 준비해야 합니다. 방해행위로 인한 손해배상 청구도 가능합니다.
권리금 보호를 위한 실무적 조치권리금 산정의 객관적 근거 마련
영업 관련 서류의 체계적 보관
임대차계약 갱신요구권 행사 시기 준수
새로운 임차인 물색 과정의 기록 유지
임대인과의 협의 내용 문서화
권리금 관련 분쟁이 발생할 경우, 우선 대화를 통한 해결을 시도하되, 필요시 법적 절차를 진행할 수 있습니다. 조정신청, 소송 등의 절차에서는 그동안 수집한 증거자료가 중요한 역할을 하게 됩니다. 특히 권리금 산정의 객관성, 임대인의 방해행위 입증이 핵심이 됩니다.
권리금 보호의 한계와 예외모든 상가건물이 권리금 보호 대상이 되는 것은 아닙니다. 일정 규모 이상의 건물이나 특수한 용도의 건물은 제외될 수 있으며, 임차인의 채무불이행이나 불법행위가 있는 경우에도 보호받지 못할 수 있습니다. 따라서 계약 전 해당 건물이 보호 대상인지 확인이 필요합니다.
향후 권리금 보호를 위한 제언권리금 보호를 위해서는 계약 단계부터 종료 시까지 체계적인 관리가 필요합니다. 특히 권리금 산정의 객관성 확보, 임대차 계약의 명확한 작성, 증거자료의 체계적 보관이 중요합니다. 또한 법적 보호 기간과 절차를 정확히 인지하고 준수하는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
상가임대차법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]
위와 같이 권리금 회수보호에 대해 정하고 있으므로 명확히 이해하고 진행하시는 게 중요합니다.