(양도세) 1주택상태에서 분양받은 오피스텔(아파텔) 등기하면... 절세방법
안녕하세요, 고민이 너무 많아 질문드립니다.
1번 기존주택: 5억7천(2018년 취득) -> 현재 15억
2번 지방 오피스텔: 3억 4300 (현재 등기안하고 연체 이자 납부 중)
Q1) 2번 주택을 취득 후 3년이내 1번 주택(종전주택)을 팔지 않았을 경우 추후 1번 주택을
15억에 팔았을 경우 양도세가 얼마나 나올까요?
Q2) 2번 주택을 취득 후 2번 주택을 먼저 처분 후 나중에 1번 주택을 처분 할 경우도 12억 이하
양도세 면제 혜택을 못받고 기존세율로 양도세를 내는 건가요?
Q3) 법인으로 2번 취득 후 임대 등 절세를 위한 다른 옵션을 고려할 부분이 있을까요?
마이너스 피로 아주 낮은 가격에도 매수세가 없어서 중도금 이자만 납부하며 버티고 있는중입니다.
다음달 부터는 중도금+잔금 이자까지 더해져 어떤 방법을 간구해야 하는데요. 기존 주택의 양도
차액이 커서 무조건 양도세 면제 혜택이 우선되어야 할 것을 알면서도, 오피스텔의 손해도 생활에
큰 타격이 있어 고민이 너무 큽니다.
전문가 님들의 다양한 의견과 조언 부탁드립니다. 답변 미리 감사드립니다.
안녕하세요. 이용연세무회계사무소읭 이용연 대표세무사 입니다.
1) 종전 아파트를 취득한 날로부터 1년이 경과된 이후에 주거용 아파텔을 취득하고
아파텔 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 종전주택이 소득세법상
1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택을
취득한 경우 2년 이상 거주)을 충족시 양도가액 12억원까지의 양도차익에 대하여
양도소득세가 비과세될 수 있습니다.
2) 나중에 취득한 아파텔을 종전 아파트보다 먼저 양도하는 경우 양도차익이 발생한
경우 양도소득세 신고 납부를 반드시 해야 합니다.
3) 아파텔을 법인에게 주거용으로 임대하는 경우 월세 수령시에는 주택임대소득으로
보아 다음해 02월 10일까지 면세사업장 사업장 현황신고를 해야 하며, 다른소득이
있는 경우 합산하여 다음해 05월(성실신고 대상자는 06월) 말일까지 소득자의
주소지 관할세무서에 소득세 확정신고 나부를 해야 합니다.
이 경우 아파텔 임대에 대하여 간편장부 또는 복식장부로 신고시 관련 필요경비를
인정받을 수 있음으로 소득세 부담액 등이 감소할 것입니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 양승용 세무사입니다.
A1. 보유기간에 따라 양도소득세가 달라지겠지만 10년정도 보유한다는 가정 하에 지방세포함 3억 가량의 세금이 발생합니다.
A2. 2번 아파텔을 1번 주택 처분 전에 취득 후 처분하신다면 1번 주택은 12억 초과분에 대해서만 과세되고 보유기간, 거주기간에 따라 다르겠지만 10년 보유, 거주하셨다면 약 470만원의 세금이 발생합니다.
A3. 법인 설립 후 해당 법인에 2번 아파텔을 현물 출자 하는 식으로 하고 임대를 주는 것도 주택수를 줄일 수 있습니다. 다만, 부동산임대업을 주업으로 하는 법인은 최소법인세율이 20.9%(지방세포함)가 적용되므로 임대소득이 대출이자보다 높다면 임대소득에 대한 세부담이 다소 발생할 수 있습니다. 현실적으로 가장 좋은 방법은 중도금을 납입하고 마이너스피 상태에서 별도세대를 구성하고 있는 무주택자인 가족에게 증여한 후 1번 주택을 양도하는 방법입니다.
아니면 2번 아파텔 분양권을 취득하신 날짜가 2021.1.1.이후인 경우 아파텔 분양권 취득(분양계약일) 후 3년이내 1번 주택을 처분하셔서 12억 초과분에 대해서만 세금을 납부하는 방법도 있습니다.(2021.1.1. 이전 취득이라면 분양권은 주택수에 포함되지 않으므로 1번주택을 2번아파텔 준공전에 매도하셔도 되고 준공 후 3년이내 매도하셔도 됩니다.)
감사합니다.