경매 권리분석 시 당해세 질문입니다!
안녕하세요! 질문이 있습니다! 경매와 당해세에 공부하는 중에 제가 지금 알고 있는게 맞는건지 좀 여쭤보고 싶어서요 ㅠㅠ 이해안가는 부분을 여러군데 글을 둘러봐도 내용이 다 달라서 헷갈립니다..
1. 대항력 있는 임차인이 있는 경우
대항력 있는 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠르면 임차인 보증금이 우선적으로 배당이 되고 나머지는 소멸되는것으로 알고 있습니다. 그렇다면 낙찰 금액이 임차인의 보증금을 배당하고 나면 금액이 전혀 남지 않아 당해세에 배당할 수 없는 상황이라면 낙찰자가 당해세 금액을 인수하는것이 맞는건지 아니면 소멸되는것이 맞는건가요?
예 :
경매낙찰 8,000만원
대항력 있는 임차인 보증금 8,000만원(25.06.01)
당해세 1,000만원(25.11.01)
2. 임차인이 없는 경우
어떤 글이나 지식인 답변에서는 말소기준권리보다 빠른 당해세는 배당으로 소멸되고 늦은 당해세는 낙찰자에게 인수된다고 써있는 글들이 많은데 23년 4월 법 개정 이후 확정일자가 법정기일보다 빠른 대항력 있는 임차인을 제외하면 당해세는 말소기준권리에 해당하는 근저당권보다 배당에서는 항상 우선순위이기 때문에 법정기일이 말소기준권리보다 늦던 빠르던 상관없이 최우선으로 변제된다고 알고 있는데 어떤게 맞는걸까요? 여러가지 글이나 유튜브, 지식인을 다 찾아봐도 어떤 분들은 말소기준권리보다 늦은 당해세는 무조건 낙찰자가 인수한다고 하고 어떤 분들은 대항력 있는 임차인을 제외하면 당해세가 최우선순위배당이기 떄문에 전혀 인수되지 않는 부분이라 신경 1도 안 써도 된다고 하는데 뭐가 맞는건지 잘 모르겠습니다..ㅠㅠ
안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
경매 권리분석을 공부하시면서 당해세와 배당 순위, 그리고 인수 여부에 대해 혼란이 오신 것 같습니다. 인터넷상에 법 개정 전후의 정보가 섞여 있어 헷갈리실 수 있는데, 결론부터 말씀드리면 경매 낙찰자는 체납된 세금(당해세 포함)을 떠안지(인수하지) 않습니다. 질문하신 두 가지 상황에 대해 명확한 기준을 정리해 드리겠습니다.
첫 번째 질문하신 대항력 있는 임차인과 당해세의 관계에 대한 답변입니다.
예시로 들어주신 상황(낙찰가 8,000만 원, 대항력 있는 임차인 보증금 8,000만 원, 당해세 1,000만 원)에서, 2023년 4월 개정된 국세기본법 및 지방세기본법에 따라 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠르므로 낙찰 금액 8,000만 원은 전액 임차인에게 먼저 배당됩니다. 이때 배당받지 못한 당해세 1,000만 원은 어떻게 되느냐가 궁금하실 텐데, 이 금액은 소멸됩니다. 즉, 낙찰자가 못 받은 세금을 대신 내줘야 하는 것이 아닙니다. 세금 체납처분에 의한 압류 등기 등은 낙찰로 인해 모두 말소(소멸)되며, 국가나 지자체는 배당받지 못한 세금을 전 소유자(채무자)의 다른 재산을 통해 징수할 뿐 낙찰자에게 청구할 수 없습니다. 따라서 질문하신 상황에서 낙찰자는 추가로 부담할 금액이 전혀 없습니다.
두 번째 질문하신 임차인이 없는 경우의 당해세 인수 여부에 대한 답변입니다.
"말소기준권리보다 늦은 당해세는 인수된다"는 정보는 잘못된 정보이거나, 용어를 혼동한 정보일 가능성이 매우 높습니다. 경매 절차에서 세금(조세채권)은 배당 순위에서 우위를 점할 뿐, 배당을 못 받았다고 해서 낙찰자에게 인수되는 권리가 아닙니다. 낙찰자가 대금을 완납하면 등기부상에 있는 모든 압류(세금 체납) 등기는 말소기준권리의 날짜와 상관없이 전부 말소(소멸)됩니다. 당해세가 무서운 이유는 '낙찰자가 세금을 떠안아서'가 아니라, '당해세가 보증금보다 먼저 배당을 받아가 버리면(개정법 적용 전이나 요건 불충족 시), 세입자가 보증금을 다 못 받게 되고, 그 못 받은 보증금 잔액을 낙찰자가 물어줘야 하기(인수) 때문'입니다. 즉, 낙찰자가 인수하는 것은 '못 받은 보증금'이지 '세금 자체'가 아닙니다.
요약하자면, 임차인이 없는 물건이라면 당해세가 얼마가 있든, 법정기일이 언제든 상관없이 낙찰자는 낙찰 대금만 내면 끝이며, 세금은 배당 절차에서 가져가고 남은 찌꺼기는 소멸합니다. 따라서 임차인이 없는 깨끗한 물건이나, 임차인이 있더라도 개정법에 의해 보증금이 당해세보다 먼저 전액 배당되는 상황이라면 당해세로 인한 추가 인수 위험은 전혀 없으니 안심하고 권리분석을 하셔도 됩니다.
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