세입자의 전세집 원상복구 의무와 보증금 반환 문제

Question

전세계약 계약종료일에 보증금 일부(50만원)를 차감한 금액이 입금되었습니다. 부동산에 문의하니 문이 잘 열리지 않는다고 도어락 전체교체, 싱크대 밑 물고임으로 인한 합판교체, 바닥장판찍힘 을 이유로 당일에 임의로 50만원을 차감하고 입금하였다고 답변받았습니다.

세입자 본인은 계약기간동안 고의로든 과실로든 집을 훼손한 적 없으며 위의 세가지 모두 원상회복 의무가 없다고 주장하는 중입니다.

임대인과 부동산중개인은 세입자에게 관리 소홀을 들먹이며 원상회복을 할 것을 요구하고 있으며 이로 인한 수리비 명목의 금액(임대인이 임의로 추정한, 세입자와 협의 및 객관적 증빙 없는 금액 50만원)을 공제한 후 보증금을 반환하였습니다. 세입자 본인은 50만원 반환을 요구하며 세입자의 과실 입증 및 그에 따른 객관적인 수리비용이 산출을 요구하고 있습니다.

세입자는 계약종료일 약 1년 전부터 집을 내놓은 상태고, 결혼 등으로 집을 내놓은 시점부터 해당 집에 거주하지 않았으며 이는 중개사도 알고 있는 사실입니다. 이에 임대인은 집이 비워져있음에 따라 관리 의무를 소홀히하였다고 주장하고 있습니다.

세입자 본인은 보증금 전액을 반환받지 못함에 따라 전출일에 전출신고를 하지 않았으며, 임대인 및 중개사는 수리비용을 제외한 보증금을 반환하였으나 전출신고를 하지 않았으니 주민등록법상 위반이며 거주지불명 신고를 하겠다고 협박하는 중입니다. 또한 세입자는 임대인에게 훼손된 집 상태의 원인에 대해 임차인의 책임을 입증하라고 하였으나, 정황증거만으로 입증이 가능하며 입증책임은 임차인에게도 있다고 주장하는 중입니다.

미반환 보증금을 돌려받을 수 있는 방법 및 대응 방안에 대해 상담 요청합니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

일방적인 보증금 공제와 임대인의 강경한 태도로 마음고생이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 객관적 증빙 없는 임의적인 공제는 부당하며 미반환 금액 전액을 청구하실 수 있습니다.

1. 원상복구 의무와 입증 책임

생활하며 발생하는 통상적인 마모나 노후화는 원상복구 대상이 아닙니다. 임차인의 과실이 의심되더라도 임대인이 객관적인 수리 견적과 영수증을 바탕으로 입증하고 청구해야 하며 임의로 추정한 금액을 공제할 수 없습니다.

2. 거주지불명 신고와 임차권등기명령

보증금 반환 문제로 전출신고를 미루는 것은 대항력 유지를 위한 조치입니다. 다만 실제 거주하지 않아 거주지불명 등록이 될 여지가 있으므로 법원에 임차권등기명령을 신청하여 안전하게 대항력을 유지하시는 것이 좋습니다.

3. 법적 대응 방안 및 소송 실익

미반환 금액이 50만 원이므로 변호사를 선임하여 대응하는 것은 비용이 청구 금액을 상회하여 실익이 매우 적습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있으나 현재 상황에서는 득보다 실이 큽니다. 따라서 비용이 덜 드는 지급명령이나 소액사건심판을 진행하시는 것이 유리합니다. 다만 상대방이 이의신청을 할 경우 정식 본안소송으로 넘어갈 수 있다는 점은 주의하셔야 합니다.

우선 임대인에게 증빙 없는 임의 공제의 부당함을 알리고 잔액 지급을 촉구하는 내용증명을 발송해 보세요.

부당한 상황이 원만하게 해결되어 보증금을 무사히 반환받으시기를 바랍니다.