전세보증금 묵시적 연장 후 보증금 추가 증액

Question

안녕하세요?

현재 2년동안 살던 집에서 전세 갱신을 하게되었습니다.

보증금을 1500만원 더 증액하는 것으로 협의했습니다.

그러나 집주인이 해외에 나가있어서

원래 최초 전세 계약은 2월 15일 전에 만료되어 은행쪽에는 기존 계약서로 묵시적 갱신을 한다고

집주인과 입을 맞췄습니다.

그래서 질문드립니다.

1) 3월에 표준 임대차 계약서 작성 or 증액 계약서 작성 중 무엇을 해야할까요?

2) HF 보증보험 연장관련해서 신규 계약처럼 진행해야할까요?

관련해서 필요한 서류는 무엇이있을지 문의드립니다.

도움주셔서 감사합니다.

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  묵시적 갱신 상태에서 보증금이 증액되는 경우에는 기존 계약을 그대로 두고 증액 부분만 반영하는 방식보다는, 갱신된 계약 내용을 명확히 하기 위해 새로운 임대차계약서를 작성하는 것이 가장 안전합니다. 특히 보증보험 연장을 고려한다면 계약 형태를 분명히 해 두는 것이 중요합니다.

• 법리 검토
  묵시적 갱신은 종전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 상태를 의미하므로, 보증금 증액은 묵시적 갱신의 범위를 넘어서는 변경 사항입니다. 따라서 단순 묵시적 갱신과는 별도로 당사자 간 합의가 있었음을 서면으로 남겨야 합니다. 실무상으로는 기존 계약을 종료하고 갱신 계약을 새로 작성하거나, 증액 내용을 명시한 갱신 계약서를 작성하는 방식이 안정적입니다.

• 보증보험 대응 전략
  HF 전세보증보험의 경우 보증금이 증액되면 기존 보증의 단순 연장이 아니라 보증금 변경을 전제로 한 갱신 절차가 필요합니다. 실무에서는 신규 계약에 준하여 심사가 이루어지는 경우가 많으므로, 보증금 증액 사실이 계약서에 명확히 반영되어 있어야 합니다. 묵시적 갱신 상태만으로는 증액분 보증이 거절될 수 있습니다.

• 필요 서류 및 유의사항
  통상적으로 갱신 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 부여된 계약서, 임대인의 동의 자료 등이 요구됩니다. 계약서 작성 시 계약기간, 보증금 총액, 증액 시점이 명확히 기재되어야 하며, 해외 체류 임대인의 경우 위임 여부도 확인하셔야 합니다.