아파트 중도금대출이자후불제 잔금대출시 처리가 가능할지궁금합니다

Question

상대적으로 낮은 분양 아파트 600세대이상 무피마피적용 아파트 입니다.

전매 분양권 거래하여 생초신혼부부 대출을 일으키려 합니다.

대략 4억9백만원 분양가 발코니 2천3백만원인데 여기서 중도금 6회차까지 승계받으면 후불이자가 2천2백 정도 예상되는데요.

은행마다 감정이 다르겠지만 보통 통상적으로 후불이자는 잔금대출때 어떻게 해결이 가능한지 궁금합니다.

생애최초 신혼부부 입니다 LTV 80%적용 가능한상황입니다. 어떻게 계산방식이 적용 되어 진행되는지 궁금합니다.

1번 (분양가+발코니) 분양감정가 80% - 잔금(잔금30%+중도금6회60%+ 후불이자)

2번 (분양가+발코니) 분양감정가 80% - 잔금(잔금30%+중도금6회60%) -후불이자 별도

주말에 답변 해주셔서 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 정진우 경제전문가입니다.

아파트 중도금 대출이자 후불제가 잔금 대출 시 어떻게 처리되는지에 대해 설명드리겠습니다.

1. 중도금 대출 승계 및 후불이자 처리: 보통 중도금 대출의 이자가 후불제일 경우, 잔금 대출을 진행하면서 중도금 대출 잔액과 후불이자를 함께 상환하는 방식으로 이루어집니다.

즉, 잔금 대출을 받을 때 중도금 대출 6회차까지 승계받은 금액과 후불로 남은 이자(이 경우 약 2,200만 원)를 은행에서 상환할 수 있습니다.

2. 은행 대출 방식: 대부분의 은행은 분양가의 80%까지 대출을 해주는 생애 최초 신혼부부 특례 대출을 이용할 수 있고 LTV를 고려한 잔금 대출이 가능합니다.

일반적으로 잔금 대출 시 중도금 대출과 후불 이자 상환이 동시에 이루어지지만 일부 은행은 후불이자를 별도로 처리할 수 있습니다.

3. 계산 방식

1번 시나리오: (분양가 + 발코니 확장비) × 80% = 감정가 80% 적용 대출금액.

이 대출금액에서 잔금(잔금 30% + 중도금 대출 60% + 후불이자 2,200만 원)이 모두 포함된 금액이 상환됩니다.

2번 시나리오: (분양가 + 발코니 확장비) × 80% = 감정가 80% 적용 대출금액.

이 대출금액에서 잔금(잔금 30% + 중도금 60%)은 대출로 처리되지만 후불이자는 별도로 상환해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.

결국, 후불이자가 잔금 대출에 포함되는지 여부는 은행의 정책에 따라 다를 수 있으니 대출을 진행할 은행과 구체적인 상담을 통해 확인하셔야 하겠습니다.고맙습니다.

Answer 2

안녕하세요. 정의준 경제전문가입니다.

감정는 주변 시세를 근거로 평가합니다. 그래서 일반적으로 아파트의 경우는 KB시세를 근거로 아파트의 감정가를 산출하고 해당 감정가를 기준으로 잔금 대출을 받을 수 있습니다.

이 때 잔금 대출의 이미는 말 그대로 잔금 대출의 개념이 아닌 아파트의 소유권이 이전 되고 본인소유의 아파트를 담보로 제공하는 대출한도를 의미합니다. 그러므로 아파트 KB시세를 기준으로 80%의 LTV를 적용하고 분양가보다 주변 아파트 시세가 높다면 높은 감정가를 적용 받아서 대출을 받을 수 있습니다.

따라서 위 1번, 2번의 계산방식과는 무관하게 아파트 감정이 진행됩니다.