집하자로 인해 급하게 이사 결정 집주인 보증금 반환 거절
단독주택 결로로 인해 집에 겨울만되면 얼었다 녹은 물이 형광등을타고 떨어지고 물얼룩,곰팡이가 심각한 상황입니다. 집주인은 연락도 잘 안받다가 지붕 방수페인트를 바르고 조치를 취해주었다하는데 지붕과 천장사이에서 얼었다 녹은 물이 떨어지는거라 전혀도움 되지않았고 지속되는 물샘으로 나무천장이 내려앉고 현관문 몰딩부분도 내려앉일 비오면 틈으로 빗물이 새는 지경까지 되어 급하게 이사결정을 하고 집을 알아본 후 집주인에게 말하게되었는데 본인은 조취를 다 취해줬고 암묵적 자동갱신의 경우 3개월 이후터 가능하다며 법대로 하자고 하는 상황입니다. 개인 사정 때문에 가는게 아니라 더이상 이 집에 거주하기 힘들다 판단되어 급하게 내린 결정인데 이 경우에도 무조건 3개월 후에 이사를 할수밖에 없는건가요. 이사갈집에 전입신고를 하게되면 임차권이 상실되어 돌려받을 수 없다는데 어떻게 방법이 없는걸까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
질문과 같은 경우, 임차인은 주택의 하자로 인해 정상적인 거주가 불가능할 정도라면 계약기간 중이라도 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 결로, 누수, 곰팡이로 생활이 현저히 곤란한 수준이라면 단순 불편이 아니라 ‘목적달성 불능’에 해당하므로 법적으로 정당한 해지 사유가 됩니다. 따라서 집주인이 주장하는 3개월 통보 규정은 적용되지 않으며, 임차권등기명령을 통해 보증금도 보호받을 수 있습니다.법리 검토
민법상 임대인은 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있으며, 이를 이행하지 않으면 임차인은 계약 해지 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 역시 임대인이 하자를 방치한 경우 임차인의 계약해지를 인정합니다. 결로와 누수로 천장이 내려앉는 정도라면 안전상 위험까지 존재하므로 임차인이 해지를 통보하고 즉시 이사하더라도 법적으로 효력이 발생합니다. 다만 단순한 미관상 하자라면 해지 사유로 보기 어렵습니다.실무상 대응 전략
이사 전 하자의 상태를 사진, 영상으로 남기고, 집주인에게 내용증명으로 ‘계약해지 통보 및 보증금 반환 요청’을 하십시오. 그 후 즉시 임차권등기명령을 신청하면, 새 집으로 전입하더라도 기존 주택에 대한 보증금 반환청구권을 유지할 수 있습니다. 임차권등기는 주소지 관할 법원에 간단한 서류로 신청 가능하며, 전입신고 후에도 보증금 반환청구가 가능하도록 법적으로 보호받는 절차입니다.추가 조치 및 유의사항
집주인이 해지에 동의하지 않거나 보증금을 거부하면, 임차권등기명령 후 보증금반환청구소송을 진행해야 합니다. 이때 하자 사진, 수리요청 문자, 통화기록 등은 증거로 필수입니다. 하자에 따른 조기퇴거는 정당한 계약해지로 인정되므로 위약금이나 남은 기간의 차임은 부담하지 않습니다. 법적 절차를 병행해 보증금을 안전하게 회수하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
현재 거주가 어려울 정도의 상황이라면 임대인의 수선의무 위반을 이유로 계약해지를 할 수 있습니다. 따라서 3개월을 기다릴 필요가 없고, 다만 이 경우 임대인과의 법적 분쟁을 피하기 어렵기에 소송 등 문제로 번질 위험이 있다고 보여집니다.