부동산 빌라 전세 일단 가계약?
빌라 전세을 부동산 사무소에서 제가
마음에 들어하니까 일단 가계약 이라도
하라하시는데요 가계약 하고 가족과 상의해서 다시해도 되나요
어떻게 해야 할지 궁금합니다
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
가계약도 계약의 의사표시이기 때문에 신중하셔야 합니다.
가계약을 취소할 때에도 계약금 전부를 물어주어야 계약을 해지해야할 경우도 있을 수 있습니다.
차라리 가족들과 충분히 상의하시고 심사숙고한 다음에 바로 계약서를 통하여 계약을 하시는게 좋겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
가계약시 거래대금을 모두 알고 가계약금을 주인에게 송금했나요??
가계약을 구두로 했다면 구두계약도 계약입니다. 구두계약이란 계약서 작성 없이 말로만 합의한 계약을 말하는데, 가계약과 구두계약은 보통 계약서 작성이 없다는 부분에서 비슷하지만 가계약은 임시계약이고, 구두계약은 정식계약입니다.
구두계약이 유효하게 성립하기 위해서는 계약의 본질적인 부분(계약자 쌍방, 목적물, 거래대금의 액수 및 지급일, 목적물 인도 시기 등 계약의 중요 사항)에 대하여 쌍방의 의사가 일치해야 합니다(2015다34437 판결).
가계약금에 해약금 성질이 있다고 보면 가계약금 포기 또는 가계약금 배액배상을 통해 가계약을 해제할 수 있게 되는 것입니다.
만약 가계약 체결시 위약금 특약을 했다면, 가계약 위반시 가계약금 몰취 또는 가계약금 배액배상 청구가 가능해질 것입니다.
매수인이나 임대인이 가계약금 송금 후 계약취소시 가계약금을 포기해야하며, 매도인이나 임대인이 가계약금 송금 후 계약취소시 가계약금의 배액을 지불해야합니다.
부동산 가계약금 반환 청구를 인정한 판례
법원은 가계약금은 정식계약 체결을 위한 증거금에 불과하므로 아래의 3가지 경우는 중요 사항에 대한 의사 합치가 없다고 봐서 매매계약의 성립을 부정하면서 가계약금을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결하였습니다.
매매계약의 당사자, 목적물, 매매대금의 액수, 지급일, 지급방법, 목적물 인도 시기 등에 대한 합의가 되지 않는 경우 ==>> 법원은 계약의 중요 사항에 대한 의사 합치가 없다고 판단함
계약자 쌍방이 직접 만나지 않고 공인중개사를 통해서만 연락한 경우 법원은 쌍방이 정식으로 만나서 계약서를 작성하기 전까지는 계약 체결을 위한 교섭 단계에 불과함 ==>> 법원은 아직 쌍방에게 계약 체결의 합의가 없다고 판단함
공인중개사 중 어느 한쪽이 계약 당사자의 위임을 받지 못한 경우 ==>> 법원은 쌍방에게 일치된 합의가 없다고 판단함
법원은 매도인의 위임이 없으므로 매매를 하겠다는 당사자 간의 의사 합치가 없었다고 보아 매매계약 체결을 부정하면서 위약금 청구는 기각하고, 부당이득반환 청구는 인정하였습니다(대구지방법원 2020가단11121).
부동산 가계약금 반환 청구를 부정한 판례
법원은 가계약도 계약의 일종이므로 중요 사항에 관하여 합의만 된다면 가계약이 성립하고, 가계약금도 계약금과 동일하게 해약금의 성질이 있다고 보기 때문에 가계약금을 교부한 자가 가계약을 취소하면 가계약금을 포기한 것으로 보고, 가계약금 환불을 청구할 수 없다고 판결하였습니다.
가계약금 반환 청구 부정 사례 1
매수인이 매매대금 2.7억원 중 가계약금으로 300만원 지급함
매수인이 계약을 포기함
매수인이 자신이 지급한 가계약금의 반환을 청구함
법원은 매수인의 가계약금 반환 청구를 기각함
법원은 위 사건에서 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로 매수인도 이러한 불안정성을 보상하기 위해 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환도 포기해야 한다는 이유로 가계약금 반환 청구를 기각하였습니다(2018가소21928 판결).
가계약금을 주고 받으면서 중요 사항에 대하여 의사 합치가 없는 경우는 흔치 않고, 판례도 상반된 판결이 존재하므로 확실하게 가계약금을 돌려 받기 위해서는 가계약금 반환 특약을 해두는 것이 좋습니다.
가계약금을 무조건 돌려 받기 위해
계약금 반환을 특약하는 방법에는 3가지(가계약서, 카톡, 녹음) 방법이 있습니다.
가계약서 작성하여 체결하기
문자나 카톡으로 합의 후 캡쳐하기
통화나 만나서 구두로 합의하면서 대화 내용 녹음하기