보일러 수리 혹은 교체비는 무조건 임대인이 지불해야하나요?

법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.

우선 임대인에게는 수선의무(민법 623조)라는 것이 존재합니다. 임차인으로 하여금 임대차목적물의 사용,수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 말하는데, 보일러와 같은 생활필수 기계장치의 정상적인 가동책임은 임대인에게 있다고 보는 것이 타당합니다.

임대인이 어느 정도까지 수선의무를 부담하여야 하는 것이냐의 문제에 관하여는 사실 정해진 답이 있는 것은 아닙니다.

현재는 법원에서도 아래의 판례와 같이 판단하고 있습니다.

[대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결]

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.

보통 아주 사소한 고장이나 임차인이 관리를 잘못하여 발생한 생활파손과 같은 문제의 경우 임차인 스스로 수선의무를 부담한다고 보아야 할 것이나, 임차인에게 제공된 보일러와 같은 필수품의 고장은 임차인이 아니라 임대인이 최종적인 수리의무를 부담하는 것이 당연합니다. 따라서 임대인이 임차인에게 이와 같은 수리비를 지출하였다는 이유로 비용의 상환을 청구할 수는 없습니다.

다만 임차인은 임대목적물을 원상태로 회복하여 돌려줄 계약상 의무를 부담하는 것이 일반적이므로, 이와 관련하여 임대인이 향후 원상회복을 이유로 비용의 공제를 하는 경우들은 있습니다.