월세 인상 관련해서 기존 계약서에 수정사항이 생겼는데 질문이 있습니다.

Question

새로 작성한 합의사항에

방을 빼려면 3개월 전에 통보하고 방을 정리정돈해고 방이 계약되어야만 보증금 반환을 할 수 있다고 적혀있는데 혹시 이게 문제가 될 사항이 있을까요? 또 뒤에는 방이 계약되면 계약금부터 입금해야하고 반환기간도 3개월로 명시되어 있습니다.

1) 새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 받지 못할 가능성이 있는지

2) 반환기간 3개월은 통보기준인지 퇴거기준인지

3) 위와 같은 조항이 법적으로 유효한지(임차인에게 과도하게 불리한지)

궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

질문하신 조항은 임차인이 계약기간 만료에 따라 정상적으로 나가는 경우까지 “새 임차인이 계약되어야만 보증금을 반환한다”는 의미라면, 임대차 종료 후 보증금 반환의무를 과도하게 제한하는 것이어서 그대로 유효하다고 단정하기 어렵고, 주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정은 무효인 조항입니다.

다만 임차인이 계약기간 중간에 먼저 나가려는 경우에는 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하므로, 위의 조항이 3개월 전 통보 및 새 세입자 계약 같은 조건이 중도해지 합의 조건이라면 무효라고 보기는 어려울 수 있습니다. 이 경우에는 새 임차인이 들어오지 않으면 보증금 반환이 지연될 가능성이 있어 다른 문구도 좀 더 정확하게 확인해보아야 하겠습니다.

주택임대차보호법은 임대차 종료 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 보고, 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정합니다.