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전세 집주인 명의변경시 질문 드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 주임법에 의하면 매매 등으로 인하여 소유권이 변경된 경우에도 새로운 소유자는 기존의 임대인의 지위를 자동승계하도록 규정하고 있습니다.1. 새로운 임대인분과는 만나지 않고 부동산임대차계약서만 등기로 받았는데 이럴 경우에는 제가 직접 바뀐 집주인을 안만나도 되는건지, 민증사본 이런거는 안받아도 되는건지 궁금합니다.==> 안 만나도 되지만, 질문자님께서 보증금 대출을 받았거나 아니면 보증보험에 가입을 하였다면 가급적 만나서 새롭게 계약서를 작성한 후 대출기관 등에 제출해야 합니다.(이러한 경우 확정일자 필)2. 지금 변경된 임대인분이 원래 집주인분의 따님이라고 알고 있거든요, 그러면 제가 정말로 두분이 가족관계인건지 확인해야 할까요? 계약서 내용은 변경된 부분은 없고 등기부등본에 근저당이 새롭게 잡히거나 그런거는 없습니다.==> 가족관계는 큰 의미가 없고 1번 답변을 참고하시기 바랍니다.가족들은 그래도 확인을 하는게 낫지않냐하는데 실제로 가족관계가 아니더라도 매매를한거면 문제가 되는 부분은 없지않나요?3. 제가 집주인이 바뀐거잖아요, 그러면 처음에 계약시 방문했던 부동산쪽에서도 이 사실을 알고 있는건가요? 만약 안다면 가족관계사실여부 등을 부동산 측에서 제게 제공할 수 있나요?==> 임대인이 소유권을 변경하는 경우 부동산에 알려주는 경우가 없습니다.4.흔히 말하는 임대인 명의사기가 어떤식으로 이루워지는 것인지 궁금합니다. 애초에 그런 집들은 전세값이 매매값보다 높은 상태였기에 당하는건가요, 아니면 시세확인하고, 집주인 얼굴보고 계약하고 그랬음에도 명의를 빌려주기만함으로써 사기가 발생하는건가요..?==> 그럴 가능성도 있지만 이러한 경우 전체적인 내용을 가지고 판단해야 하는 사항입니다.
경제 / 부동산
23.09.05
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계약갱신 청구권 질문 드립니다~!!!
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 임차인이 계약갱신 청구권 행사를 거부한다는 특약은 임차인에게 일방적으로 불리한 조항이 만큼 취소를 주장하는데 문제가 없어 보입니다.
경제 / 부동산
23.09.05
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전세 만기 전 해약 요청, 방법 없을까요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 임대차계약기간 중 질문자님의 사정에 의해서 임대차계약을 해지하는 것으로 보입니다. 이러한 경우 임대인을 설득하여 해결하시거나 아니면 임대차계약기간까지 기다려 보시는 수 밖에 없는 것이 현실입니다.
경제 / 부동산
23.09.05
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임대인 사망후 전세계약서를 새로 작성해야 하나요 ?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 임대차계약기간 중에 임대인의 사망을 해서 아드님이 상속을 받았다하여도 상속자는 기존의 임대인의 지위를 자동승계됩니다. 그러나 질문자님께서 보증금 대출을 받았거나 보증보험에 가입을 하였다면 새로운 소유자와 계약을 체결한 후 확정일자(또는 임대차신고)를 한 후 각 기관에 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.05
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임차인이 대수선건물의 하자보수로 개업이 늦어지면 임대료는 어떻게 받나요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 임대인의 과실로 인해서 계약이행이 되지 않는 경우 임대인은 이에 대해 책임을 부담해야 합니다. 부당해야 할 금액으로 임차인이 발생한 손해, 즉 예상되는 수익 등을 고려하여 임차인과 협의후 결정해야 하는 사항입니다. 최악의 경우 "계약금의 배액 상환"을 통해서 임대차계약해지도 가능합니다.
경제 / 부동산
23.09.05
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부동산 투자를 위한 재정 계획을 어떻게 세워야 하나요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 부동산을 투자하기 전에 질문자님의 자금 동원력부터 확인해야 합니다. 이러한 경우 "예금액수 + 대출실행이 가능한 금액" 등을 고려하여 판단한 후 투자 방법은 "갭투자가 가능한지" 등을 확인한 후 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.05
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월세로 이사온지 한달만에 방빼달라는 연락을 받았는데요
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 임대차게약기간 중에 임대인의 사정에 의해서 임대차계약을 해지하는 것으로 보입니다. 이러한 경우 임대인과 협의하기 나름이고 협의를 한다면 최소한으로 발생되는 비용에 대해서 청구 가능합니다.
경제 / 부동산
23.09.04
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임차인 집에 임대인이 전입신고 하여 세대주변경이 가능한가요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.1. 부모님의 집으로 전입신고시(세대원으로 들어갈시) 2주택자로 되어서 대출에 문제가있는지?==> 별도로 세대주 편성이 필요해 보입니다.2.현재 임차인(세입자분) 집에 동거인으로 전입신고 후 세대주변경 하여 대출 실행 가능한지?궁금합니다..==> 세대분리가 중요한 만큼 세대분리 가능한 주택으로 전입신고 및 세대주를 만들어야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.04
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부동산 매매 직거래 할때 주의점과 매매계약서 방식은 중개와 함께 할때와 같나요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.1. 부동산 직거래시 주의할 사항? 가. 거래대금이 적절한지? 나. 권리 및 물건상 하자가 없는지? 다. 모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금하는 것에 관심을 갖어야 합니다.2. 기타 사항은 개업공인중개사를 통한 거래나 직거래는 동일하다고 봐야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.04
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부동산 매매거래시 진행절차에 대해 최대한 자세하게 알려주시면 감사드리겠습니다. 순서내로 나열해주세요.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 부동산 매매 거래시 다음과 같이 진행됩니다.1. 진행절차 : 물건 탐색 --> 계약조건 협의 -->계약서 작성 ==> 중도금 및 잔금 지급, 소유권이전 순으로 진행2. 계약조건 협의서 "계약금, 중도금 등을 얼마로 해야 할지" 등에 대해서 세부적으로 협의를 해야 합니다.3. 매입자금 준비는 질문자님의 보유 자금, 대출자금 등을 통해서 조달이 가능한지를 확인해야 합니다.4. 모든 대금을 입금하기 전에 등기사항 전부증명서를 열람하여 확인해야 합니다. 이상없는 경우 대금을 지급해야 합니다.5. 잔금 지급 전에 물건상태 및 권리상태를 확인한 후 입금하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.09.04
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