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매도후 세금관련에 대해 알고싶습니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.현재 주택이 거주하시는 주택만 소유하고 계신거면 1주택 비과세 대상입니다.매도가가 12억 이내라면 비과세로 양도세는 없습니다.12억이 넘는다면 초과분에 대해서만 양도세가 나옵니다.더불어 10년 보유 및 거주 하셨으면 장기특공공제도 80%까지 가능하기에 사실상 세금이 거의 없어질정도로 감면된다고 보시면 될것같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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부동산
22.09.28
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청약 얼마나 모아야 넣어볼 수 있나요??
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.청약통장의 액수는 청약 당첨과 관계 없습니다.청약을 하려면 최소로 필요한 회차와 액수가 지역과 분양형태(공공이나 민간)별로 차이가 있습니다.그 조건만 넘기면 청약은 가능하고 돈의 액수가 당락을 결정하지는 않습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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부동산
22.09.28
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건축물대장 표기에 소유권자가 바뀌지 않았는데
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.소유권은 건축물대장이 아니라 등기사항증명서를 보셔야 합니다.등기에 먼저 바뀐이후에 건축물대장에 반영되는데는 시일이 좀 걸리기도 합니다.건축물에 대한 정보는 건축물대장, 소유권에 대한 정보는 등기가 우선합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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부동산
22.09.28
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월세로 생활 중 환경적인 하자 부분은 본인 책임인가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.집에 피는 곰팡이는 누구의 책임라고 단정지어 말하기 어려운 부분이 있습니다.대체로 오래된 집이나 해가 잘 안드는 집은 단열이 잘 안되기도 해서 곰팡이가 잘 피는데 그게 사는 사람의 생활습관이나 환경에 따라서도 너무 달라지는 부분이라 그 부분을 주인에게 얘기 했을때 '우리집이 그렇지?' 하면서 임차임의 말을 잘 들어주고 하는 임대인은 거의 없습니다.그래도 그 정도가 좀 심하다면 사진등을 찍어서 전달해보시고 협의가 잘안되면 일단 직접 곰팡이등을 제거하시고 다른 집을 알아보시는게 속편하실 겁니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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부동산
22.09.28
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빌라 매매 사기 당하지않으려면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 보통 두가지 형태입니다.잔금날 소유권을 이전하던가 근저당 설정등의 권리를 변동시키는 그냥 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 최근처럼 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다. 전세가가 적어도 매매가의 70%이하의 집을 구하는게 좋기는 하지만 빌라같은 집들은 그런 집을 구하기가 쉽지 않은것도 사실입니다. 그럼에도 깡통전세의 근본원인이 매매가에 근접한 전세가가 근본 원인이라 꼭 해당 집의 시세정도는 확인하고 계약을 하셔야 합니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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22.09.28
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신규 아파트 계약 파기해도 될까요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.계약서에 계약해제에 관련된 내용이 있을테니 자세히 읽어보시고 시행사쪽으로 문의해보시는게 가장 빠릅니다.보통 중도금 1회차가 들어가기 전에는 계약금 포기하고 계약해지가 가능합니다만, 중도금 들어가고 나면 어려울 수 있습니다.아파트별로 중도금 이후 계약해지에 대한 내용이 다르고 하니 분양계약서를 잘 살펴보시기 바랍니다.
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22.09.28
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월세계약 취소시 계약금이 궁금합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일단 집주인의 계약변경 요청에 응하셨던 부분때문에 따지고 보면 질문자님이 불리한 포지션으로 보입니다.계약서는 요식행위이기 때문에 구두로라도 변경사항에 합의가 되었으면 변경된 내용으로 계약이 되었다고 볼 수 있습니다.일단 알겠다고 했던 시점에서 계약내용(잔금일)이 변경되었다고 볼 수 있어 다시 질문자님이 변경하고자 할때 집주인이 응해주지 않는다면 계약파기의 책임은 질문자님의 변심에 의해서 파기되었다고 볼 수 있겠고 그러면 계약금은 임대인이 몰수 가능합니다.질문의 내용을 기초로 답변 드리니 디테일한 상황에 따라 내용은 변경될 수 있으니 답변은 참고만 해주면 될 것 같습니다.
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22.09.28
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다세대주택 한 호실 임차 궁금합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.말씀하시는 매물(한 층의 연면적만 나와있고 임차하려는 호실의 면적은 따로 나오질 않는경우)은 다세대주택이 아니라 다가구주택으로 보여집니다.다가구주택은 서류상 호실별로 구분되어 있지 않습니다.다세대주택은 호실별로 개별등기가 되어 있습니다.다가구주택은 대장상 호실 구분이 없기때문에 전입시 번지까지만 보고 세부 호실은 보지 않습니다.계약시 면적은 실측까지는 안할테고 대략 주인이 불러준 면적이나 눈대중으로 면적을 재서 기재 할 것입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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22.09.28
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오피스텔은 주거지역이아니라 업무시설로 구분되나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.준주거와 일반주거는 토지의 용도상 구분이고 업무시설은 건축물의 용도구분이라 맞는 비교는 아니고,오피스텔은 기본적으로 3종일반주거, 상업지역, 준주거지역에 주로 허가가 납니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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22.09.28
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오피스텔 전입신고 못하게 하는 이유
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔 전입불가 매물이 많은데 그게 다 사기는 아니고 오피스텔이라는 매물의 성격과 임대인의 세금관련 문제 때문에 그렇습니다.기본적으로 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택, 업무용으로 쓰면 업무시설로 분류합니다.주거용을 판단하는 기초적인 사항이 전입이고 주거용이 되면 임대인은 다주택자가 되어 세금등이 많이 나오게 됩니다.실제로는 주거용이지만 서류상으로는 업무용 부동산이길 바라는 임대인의 복잡한 심경이 있는것이죠.그래서 전입이 안된다고 하는 오피스텔이 생각보다 많습니다.물론 그런집에도 계약하고 들어가셔도 되는데 전입이 안되면 보증금에 대한 대항력이 생기지 않습니다.전입없이 대항력을 얻는 방법은 전세권설정(임대인 동의필요, 비용발생)을 하거나 사업자등록을 하는 방법이 있습니다.전입불가로 계약해놓고 전입을 해도 전입은 가능합니다.다만 추후 그로 인해 임대인에게 손해발생시 임대인이 내는 세금은 내는 세금이고 그만큼을 손해배상 해야 할 수 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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