전문가 프로필

답변 내역

요새 깡통 전세가 많아서 보증금을 못돌려 받는경우가 허다하다고 하네요, 어떻게 하면 리스크를 최소화 하고 집을 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

월세의 산정은 어떻게들 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반 주택의 경우 전세 1,000만원당 월세 5만원(5%), 아파트의 경우 전세 1,000만원당 월세 4만원선(4%)으로 환산됩니다.현업에서 일반적으로 간편하게 계산되는 방식이 그렇고 기준금액 및 주인의 마음에 따라 변동됩니다.만약 주택 임대사업자라면 전세에세 월세로 전환시는 전월세전환율이라는 공식을 따라야 합니다.전월세 전환율은 기준금리 + 2%로 현재는 4.25% 입니다.
경제 / 부동산
22.08.05
0
0

선융자가 있을시에 전세자금 대출
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.선순위 근저당과 전세보증금을 합해서 60% 정도 선이면 대출 가능할 것 입니다.해당 집의 등기부등본 가지고 여러 은행에 방문 하시어 상담 받아보세요.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

상가임대차법에 대하여 궁금합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.상가는 기본적으로 10년 보장됩니다.권리금은 이전 임차인과 유무형의 영업자산에 대한 거래로 그것으로 별도의 세금을 내거나 하지는 않습니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

상가 권리금에 대한 부동산 중개수수료도 법적으로 중개인에게 주는게 맞나요?보증금,전세금,매매대금은 중개료가 있는걸로 아는데 권리금에대한 수수료
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.권리금 수수료에 대한 부분은 법적으로 정해진게 없습니다. 부동산과 고객간의 협의에 따라 이루어지는데 이게 부동산마다 천차만별이라 딱히 정해진게 없습니다.그나마 일반적인 경우라 하면 양도인에게 5~10%, 양수인에게는 안받는 부동산이 많으나 그렇지 않은 부동산도 많습니다.권리금 수수료에 대한 부분은 계약전 서로 협의 하는게 깔끔한데 그렇지 못하고 계약서에 도장 찍으셨으면 부동산에 조금 깍아달라고 해보심이 좋을 듯합니다.그리고 중개보수 권리금 수수료와는 별도이나 이것또한 같이 협의 가능합니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

전세입자입니다. 계약 종료 세 달 전, 전세자금반환 가능할까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.당연히 계약이란것은 서로 지켜야 하는 약속입니다. 다만, 한쪽이 안지킬(못지킬) 경우 상대방에게 피해가 가니 법적으로 강제 하는 부분도 있습니다.2년전 묵시적으로 갱신된 상태이시니 임차인은 언제든 나가겠다고 할 수 있고 그 효력은 주인에게 나가겠다고 통지한뒤 3개월뒤에 발생합니다.7월28일에 말씀 하셨으면 10월28일에 주인분은 보증금을 내어 줄 의무가 생기는 것이니 그전에 보증금을 돌려 받는것은 다른 세입자를 구하던 주인분께 사정을 잘 얘기해보시는 수밖에 없겠습니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

부동산 입지에서 제일 크게 집값에 영향을 주는게 뭔가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.서울 기준으로 보면 크게는 강남에 얼마나 가까운지 그외 일반적으로는 역세권이 영향이크고 초품아 같은 학군지도 인기가 좋습니다.집값은 딱히 어떤 하나의 영향보다 많은 부분들이 감안된 결과로 보시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

부동산 중개수수료는 보통 얼마를 받나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.중개보수는 상한이 정해져 있고 그 안에서 협의 가능합니다.가격별로 매물별로 요율이 다르니 아래 표를 참고해주세요.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

계약서에 명시되어있지 않은 '정화조 청소비' 를 세입자가 지불하는 게 맞는 건가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.정화조 청소비를 누가 낸다고 정해진 원칙은 없습니다.관리비를 받고 그 관리비 내에서 하는 주인도 있고, 별도로 받는 주인도 있습니다.대부분은 계약당시 관련해서 말을 하지는 않습니다.정화조가 없는 집은 없습니다. 대소변을 보면 어디론가 가야하는데 정화조가 없다면??정화조는 1년에 한번정도 푸는데 주인분이 비용을 받고자 요청 하셨다면 내셔야 하는게 맞을 겁니다.다만, 앞에도 언급했듯이 관리비를 월세와 별도로 내고 계시다면 관리비 포함내역등을 들어 협의를 해보심이 좋을 듯합니다.
경제 / 부동산
22.08.04
0
0

전세 연장하려는데 거부 당했습니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.법에 명시된 계약갱신 거부 가능한 사유들입니다.실거주 하겠다고 하는것은 9가지 중 8번째 사례에 해당합니다.나머지 8가지는 흔한 경우는 아니라 가장 많이 사용되는것이 실거주요건입니다.질문자님의 글만으로 봤을때 임대인의 매도 계획은 계약갱신 거부 사유에 부합하지 못합니다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
22.08.04
0
0