답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 이것은 단순한 '착시 현상'이 아니라 설계상 실제로 늘어나는 '공짜 면적(서비스 면적)'과 채광의 배치가 만들어내는 과학적인 결과입니다.먼저, 베이라는 것은 아파트 전면부, 즉 주로 햇빛이 들어오는 발코니와 맞닿아 있는 방과 거실의 개수를 뜻합니다. 3베이가 방 하나와 거실, 그리고 또 다른 방으로 이어지는 구조라면, 4베이는 방 세 개와 거실이 모두 햇빛이 들어오는 전면을 향해 나란히 배치되는 구조입니다. 따라서 베이 숫자가 커질수록 집의 뼈대는 앞뒤로 깊은 정사각형 형태에서 가로로 넓게 쫙 펴진 직사각형 형태로 변하게 됩니다.이렇게 집이 가로로 길어지면 가장 큰 차이를 만드는 '서비스 면적'의 마법이 일어납니다. 발코니 면적은 전면부 가로 길이에 폭을 곱해서 계산되는데, 당연히 가로로 긴 4베이에 딸린 발코니 면적이 3베이보다 넓을 수밖에 없습니다.보통은 이 발코니를 모두 확장해서 실내 거실이나 방으로 쓰기 때문에, 4베이는 전용면적 숫자가 같더라도 확장을 거치고 나면 실제 우리가 걸어 다니고 사용하는 실사용 면적이 물리적으로 몇 평이나 더 넓어지게 됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약서를 반드시 재작성 할 필요는 없습니다. 다만, 다툼의 여지가 있고 필요 시 입증에 어려움이 있을 수 있기때문에, 계약서를 작성하는게 권장됩니다.갱신계약서의 작성도 중개사가 작성하면, 중개보수가 발생하는게 원칙이긴 합니다. 다만, 일반적으로는 수고비 정도의 소액(5-10만원)을 요청하는 편입니다. 부동산마다, 조율 내용 등에 따라 다를 수 있기때문에 사전에 비용을 부동산에 문의해보시는게 좋습니다.싸다고 좋은것은 아닙니다. 갱신계약이더라도 각 상황에 따라 적절한 조율이 필요할 수 있습니다. 임대인과 임차인의 사정을 잘 이해하고 필요한 부분에대한 조율을 세심히 챙겨주는 곳에서 작성하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.저가형 커피점 창업이더라도, 메뉴가 저가일뿐, 들어가는 창업비용자체는 큰 차이 없습니다. 가맹비용, 인테리어비용, 임대차보증금 등 합치면 보통 1억5천~2억은 들어가는게 일반적이라고 보시면 됩니다.물론, 입지, 평수 등에 따라 천차만별이기때문에, 정확한 산정을 위해선 원하는 상권과 면적이 대략적이라도 정해져있어야 합니다. 신규창업에 관심이 있으시다면 프랜차이즈 또는 창업박람회를 방문해서 상담을 받아보시길 권장드립니다.만약 리스크를 줄이고, 비용을 최소화 시키고 싶으시다면, 인수창업을 고려해보시길 권장드립니다. 다만, 인수창업 시에는 전문 컨설팅을 제공하는 사람을 만나셔야 합니다. 매도인에게 인정작업을 한뒤, 실제가격을 속이고 돈을 중간에서 가로채는 형태로 돈을 벌어가는 업자들이 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.질문자님께서 알아보신 방이 단기임대일 것으로 예상됩니다.단기임대의 경우 보증금 이라는 용어대신 예치금이라는 단어를 사용하는데, 목적과 취지는 비슷합니다.하지만, 부동산 실무에서는 금액의 규모가 다르고, 돈을 맡아두는 실질적인 목적이 조금은 차이가 있습니다.간단히 비교해서 말씀드리자면,보증금은, 보통 수백~수천만원 단위 이며, 세입자의 월세 체납이나, 파손 등 '손해'를 담보하기 위한 성격이 큽니다.예치금은, 보통 100만원 안쪽인 경우가 많고, 세입자가 퇴실할때 정산해야 할 공과금이나 퇴실 청소비 같은 비교적 가벼운 금액에 대한 '정산'에 대한 담보목적이 큽니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 법적으로는 공동소유자의 동의없이도 질문자님의 지분만 단독으로 매매하는것이 가능합니다. 하지만, 현실적으로는 제값을 받고 팔기가 매우 어렵고, 소위 '꾼'들에 의해 나머지 지분권자가 괴롭혀질 가능성이 높습니다.일단,1. 매수자를 찾기가 어렵습니다. 아파트의 40%의 지분만 산다는 것은, 생판 모르는 남의 아파트를 공동으로 소유해야 한다는 뜻이 됩니다. 이는 일반적인 실수요자는 매수에 응하기 어렵다는 뜻이기도 합니다.2. 이런 지분들은 소위 '꾼'이라 부르는 지분 경매 등을 전문으로 하는 업자들이 접근하게 됩니다. 이들은 복잡한 권리관계와 리스크를 떠안는 대가로 시세보다 훨씬 저렴한 금액을 매매가로 요구합니다. 또한 이 경우, 업자들이 소수 지분을 인수하고 나머지 지분권자를 '여러 방법'으로 괴롭힐 가능성이 높습니다.따라서, 아래와 같은 순서로 방법을 검토해보시길 바랍니다.1. 나머지 지분권자에게 적절한 할인 금액으로 매수 제안하기-> 가장 현실적이면서도 완벽한 방법입니다.2. 아파트 전체 매각 후 대금 분할-> 실거주가 아니라면, 협의만 된다면 두 번째로 이상적인 방법입니다.3. 내 지분만 담보대출-> 반드시 팔아야만 하는 상황이 아니시라면, 본인의 지분만을 담보로도 대출은 가능합니다. 1금융은 어렵고, 주로 2금융에서 취급합니다.이 외에도 다른 방법도 몇가지 있으나, 가족관계이시기 때문에 여기서 마무리 짓도록 하겠습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약의 특약사항 및 조건에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점 먼저 말씀 드립니다.결론부터 말씀드리면, 현재 상황에서 이 계약을 '일방적으로 해제(무효)'하고 계약금과 중도금을 돌려받는 것은 어렵습니다. 그 이유와 앞으로 취해야 할 권장하는 대처법을 정리해 드립니다.1. 우선, 중도금이 지급된 시점에서 이행의 착수로 보아 어느 일방의 변심으로 인한 계약 해제가 원칙적으로는 불가능합니다. 즉, 양측이 합의하지 않는 한 계약은 끝까지 진행되어야 합니다.2. 누수는 계약해제의 사유가 아니라, 손해배상의 사유입니다. 매도인이 고지의무를 위바하고 누수를 숨긴 것이 맞다면, 민법 제580조 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 법원은 하자의 중대성을 따져서 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도(집이 붕괴할 위험이 있다거나 주거가 불가능한 수준 등)가 되어야 계약 해제사유로 인정합니다. 수리가 가능한 수준에서는 인정되지 않는다고 보는게 좋습니다.상기 1,2의 이유로 인하여 억지로 계약을 깨려하거나 매도인을 상대로 법적인 다툼으로 끌고간다면, 오히려 질문자님의 계약 불이행으로 인한 위약금 문제가 발생될 수 있습니다. 따라서 아래와 같은 방법을 권장드려 봅니다.1. 계약을 깰 수 없다면, 고지의무 위반을 약점삼아 질문자님의 지위를 확보하는 것이 우선입니다.먼저, 매도인에게 연락하여 "게약 당시 세면대 물 안나오는게 누수 때문이 아니라 그냥 잠가둔 거라고 하셨는데, 왜 누수 문제를 숨기셨어요?"라고 물으시고, "수리해서 문제없다"라며 고지하지 않았다는 사실을 인정하는 내용을 녹임이나 카톡 등으로 남겨두시기 바랍니다.2. 잔금 지급 전, 하자보수 합의서 작성을 요청해보시기 바랍니다.매도인은 구축이니 리모델링하다 누수나면 네 책임이라며 으름장을 놓고 있으나, 이는 법적으로 반은 맞고 반은 틀립니다. 잔금을 주시기 전에 중개사 등을 통해 "고지의무 위반으로 손해배상 청구할 수 있는 사안이지만, 원만히 협의해서 마무리 짓는것이 서로 좋은것 아니겠냐. 일정 기한을 정해놓고,기한 전까지는 매도인이, 기한 후 부터는 제가 누수문제에 대한 문제를 책임지는 내용으로 합의서를 작성하자"고 얘기해보심이 좋겠습니다.마지막으로, 질문자님께서 돈(잔금)을 쥐고 있을 때 요구해야함을 말씀드립니다. 매도인도 잔금을 받기 위해, 약점을 잡히지 않기 위해 협의에 응할 가능성이 높습니다. 그리고 책임소재를 분명히 하기위해서 리모델링 등을 하시는 경우, 리모델링 업체에 상황을 얘기하고 공사 중 누수가 발견되면, 이전부터 있었던 누수인지 명확히 알 수 있도록 공사 전, 중, 후를 사진으로 꼼꼼히 남겨달라고 얘기해주시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.신축 분양상가는 신중히 접근해야합니다. 특정 현장에 대하여 평하기는 어렵습니다만, 대체적으로 분양상가의 경우 고평가 되어 있을 가능성이 높기 때문에 다각도로 검토한 후 결정을 하시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 정확하게 말씀드리면, 잔금을 모두 치르기 전까지는 매도인(집주인)이 비밀번호를 변경하더라도 이를 법적으로 문제 삼거나 계약 위반으로 항의하실 수는 없습니다. 점유권을 넘기는 시점이 아니기 때문입니다.1. 소유권과 점유권의 이전 시점은 잔금시점입니다.부동산 거래에서 매수인(질문자님)이 해당 집을 온전히 내 마음대로 출입하고 사용할 수 있는 권리(사용수익권 및 점유권)는 '잔금 지급과 동시에' 발생합니다. 잔금일 전에 비밀번호를 알려준 것은 법적인 의무가 아니라, 이사 준비나 가구 치수 측정 등을 위해 매도인이 베풀어 준 '호의(편의 제공)'에 불과합니다.2. 예상되는 매도인이 갑자기 비밀번호를 바꾼 현실적인 이유는, 법적인 악의가 있어서는 아니라고 보여집니다.간혹 잔금을 치르기도 전에 세입자나 매수인이 몰래 이삿짐을 들이거나 인테리어 공사를 시작해 버리는 사고가 발생합니다. 이를 막기 위해 공인중개사가 매도인에게 조언하여 비밀번호를 바꾸기도 합니다.계약 사고나 중개 사고 등을 방지하기 위한 조치였을 가능성이 높습니다.법적으로나 감정적으로 풀 문제는 아니며, 매도인이나 중개사에게 연락하여 필요한 사항(인테리어를 위한 측정 등)을 말씀드리시면, 다시 응하여 비밀번호를 알려줄 가능성이 높습니다. 모쪼록 안전하고 깔끔한 계약이 되시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.적어주신 글만 읽어도 그동안 얼마나 치열하게 살아오셨는지, 그리고 지금 몸과 마음이 얼마나 한계에 다다르셨는지 그 무거운 피로감이 고스란히 전해집니다. 자책하실 필요가 전혀 없습니다. 시간이 모자란 것은 당신이 게으르거나 관리를 못 해서가 아니라, 혼자서 짊어지고 있는 절대적인 '역할과 과제'의 양이 너무 많기 때문입니다.지금 질문자님에게 필요한 것은 '시간을 쥐어짜는 법'이 아니라, '무엇을 덜어내고 포기할 것인가'를 결정하는 것입니다.1. 수면 부족은 뇌를 '음주 상태'와 비슷하게 만듭니다. 4시간 자고 깨어있으면 물리적인 시간은 늘어나지만, 맑은 정신이면 30분에 끝낼 일을 1시간, 2시간 끌게 만들고 실수를 유발해 결국 시간을 더 갉아먹습니다. 아무리 바빠도 최소 6시간의 수면은 깎아내야 할 시간이 아니라, 내일의 효율을 높이기 위한 '필수 투자'로 인식을 바꾸셔야 합니다.2. 모든 것을 완벽하게 해낼 수는 없습니다. 삶의 질을 조금 타협하더라도 내 에너지를 아낄 구멍을 찾으셔야 합니다.청소는 매일 하지 않고 주말에 한 번만 대충 한다.요리하는 시간과 에너지를 아끼기 위해 반찬이나 간편식사용 완제품을 사 먹는다.당장 내 인생에 치명적이지 않은 연락이나 모임은 과감히 미룬다.자신에게 너무 채찍질만 하시기 보다는, 가끔 칭찬하며 당근을 주시기 바랍니다.스스로 지치게 하는것 만큼 나에게 민폐는 없습니다. 민폐를 끼치기 싫으시다면, 스스로에게 보상을 주시기 바랍니다.모든 선택에는 좋고 나쁨이 있습니다. 오늘 답변의 핵심 단어로 '균형'을 드리고 싶습니다.균형있는 자기관리로 행복한 자기발전 이루시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.바로 비워주실 필요는 없습니다.계약 만기일까지는 거주하실 수 있고, 임대인의 직접 거주는 계약갱신 거절사유에 해당되어 임차인이 갱신요구권을 사용하더라도 적법한 거절사유에 해당됩니다.물론, 나중에 확인했을때 임대인이 거주하고있지않다면 책임을 물을 수 있습니다.