답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 16명 세입자의 사인이 필요한가요?- 아니요, 세입자들의 사인은 전혀 필요하지 않습니다. 이 서류는 세입자가 직접 작성하는 것이 아니라, 해당 건물의 임대차 정보를 잘 아는 임대인(집주인)이나 이 계약을 중개한 공인중개사가 책임지고 작성 및 확인하는 서류입니다.2. 노란색 박스(공인중개사 확인란)는 누가 작성하나요?- 계약을 진행한 부동산의 공인중개사가 작성하고, 사무소에 등록된 인감도장을 찍어야 합니다.- 16명의 다른 세입자가 이용한 부동산까지 각각 찾아갈 필요는 전혀 없습니다.- 내 담당 공인중개사가 임대인에게 확인받은 전체 임대차 내역(16명 정보)을 표에 모두 적고, 하단 공인중개사 칸에는 본인(공인중개사)의 정보(상호, 성명, 등록번호 등)를 적은 뒤 도장을 찍으면 준비가 끝납니다.3. 서류 작성 시 필수 체크리스트- 임대차계약 현황: 16명 세입자의 계약일, 기간, 보증금을 빠짐없이 정확하게 기입해야 합니다. 이 부분은 임대인에게 '확정일자 부여현황' 자료를 요청해서 확인하고 적는 것이 가장 정확합니다.- 증빙 서류: 서류 맨 아래 주의사항에도 나와 있듯, 공인중개사의 확인 도장이 찍힌 확인서를 제출할 땐 반드시 "중개사무소등록증 사본"도 함께 제출해야 은행에서 접수됩니다. 중개사님께 이 서류까지 꼭 챙겨달라고 요청하세요.- 도장(인장): 공인중개사의 도장은 반드시 중개사무소에 등록된 인장을 사용해야 합니다.■ 정리하자면,- 임대인에게 받은 자료를 바탕으로 16명 세입자의 정보를 표에 모두 기재하세요.- 내가 계약한 부동산을 직접 방문합니다.- 중개사님께 노란 박스 부분을 작성하고 도장도 찍어달라고 요청하세요. 그리고 사업자등록증(또는 중개사무소등록증) 사본도 함께 받아야 합니다.- 모든 서류를 챙겨 은행에 제출하시면 완료됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매물 잠김 현상 (공급 감소)- 세금 부담 증가: 유예가 종료되면 다주택자가 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세가 크게 늘어납니다. (기본 세율에 20~30%포인트가 더해짐)- 보유 선택: 세금이 너무 부담스러우면 집주인들이 매물을 거둬들이거나, 당분간 집을 팔지 않고 버티는 경우가 많아집니다. 이러면 시장에 매물이 줄어 거래 자체가 거의 멈출 수 있습니다.2. 매수 심리 위축 (수요 감소)- 추가 매수 포기: 다주택자에 대한 규제가 다시 강화된다는 시그널로 해석돼, 투자 목적의 매수세가 적극적으로 들어오지 못합니다.- 심리적 저항: “이제 부동산 상승이 끝났다”는 인식이 확산되면, 실거주자들도 관망세로 돌아설 수 있습니다.3. 급매물 출현 가능성 (단기 영향)- 막차 매물: 유예 종료 직전(보통 5월 초 이전)까지 세금 혜택을 받으려는 다주택자들이 가격을 내린 급매물을 내놓을 수 있습니다. 이 시기에는 일시적으로 가격이 하락할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가계약(증거금) 진행 시- 명의 불일치 문제: 신혼집 가계약금(예: 3천만 원)을 아버님 명의로 먼저 입금했다가, 본계약자만 자녀 이름으로 변경하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 이럴 때 나중에 '명의 변경' 관련해서 번거로울 수 있으니, 가계약 입금 전에 반드시 공인중개사와 임대인에게 “본계약은 자녀 명의로 진행할 계획”임을 꼭 알리세요.- 특약 기재: 가계약 관련 문자나 영수증 등에 “본계약 체결은 자녀(이름) 명의로 진행한다”는 내용을 남겨두면 나중에 문제 발생 소지를 줄일 수 있습니다.2. 잔금 및 자금 출처 (가장 중요한 부분)- 증여세 이슈: 아버님이 먼저 보낸 3천만 원을 자녀가 갚지 않는다면, 국세청에서 증여로 볼 수 있습니다.- 차용증 작성: 만약 3천만 원이 ‘빌린 돈’이라면, 차용증을 꼭 써두고, 나중에 이자 지급내역을 남겨놓아야 증여가 아닌 대여한 돈임을 입증할 수 있습니다.- 증여세 공제 한도: 성인 자녀는 10년간 5천만 원까지 부모님으로부터 증여받아도 증여세가 나오지 않습니다. 다른 증여 내역이 없다면, 3천만 원은 세금 부담 없이 신고만 하면 됩니다. 또한, 신혼부부라면 최근 개정된 혼인 증여 공제 적용 여부도 한번 체크해보세요.3. 결론 및 추천 절차- 사전 알림: 계약 전 중개사에게 “본계약은 자녀 명의로 할 것”임을 꼭 미리 알리세요.- 계약서 작성: 본계약서 작성 때, 아버지가 낸 3천만 원까지 포함해서 전체 금액을 자녀 명의로 계약하세요.- 자금 출처 명확히: 남은 잔금을 본인 계좌에서 이체할 때, 앞서 부모님이 내준 3천만 원이 ‘증여’인지 ‘차용’인지 명확히 구분해 두는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 자금 추적이나 세무상 문제를 예방할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약홈 이용하기 (가장 추천)한국부동산원에서 운영하는 ‘청약홈’ 사이트나 앱을 활용하면 예전에 소유했던 주택의 이력을 손쉽게 확인할 수 있습니다.- 방법: 청약홈 접속 → 마이페이지 → 세대원정보조회 또는 주택소유확인 메뉴 선택- 특징: 공인인증서(또는 공동인증서)로 로그인하면, 부모님 명의로 되어 있었던 아파트나 주택의 주소와 소유 기간이 모두 표시됩니다.2. 정부24에서 ‘내 토지 찾기’ 활용정부24의 ‘내 토지 찾기’ 서비스도 유용합니다. 주택뿐 아니라 과거 혹은 현재 소유한 토지, 건물 정보를 조회할 수 있습니다.- 방법: 정부24 접속 → ‘내 토지 찾기’ 서비스 검색 → 본인 인증 후 조회- 특징: 지적전산자료로 본인 명의(부모님 명의)의 부동산 주소 목록을 한 번에 확인할 수 있어 주소를 유추하기 좋습니다.3. 가까운 세무서나 주민센터 방문과거 주택을 소유했다면, 재산세 납부 이력이 남아있을 수 있습니다. ‘지방세 세목별 과세증명서’를 발급받아보세요.- 방법: 신분증을 가지고 가까운 주민센터나 세무서 방문, ‘지방세 세목별 과세증명서’ 발급 요청- 특징: 증명서에 과거 재산세를 냈던 주택의 주소가 적혀 있으니, 이를 통해 정확한 주소를 알 수 있습니다.■ 추가로 드리고 싶은 방법‘생애 최초 주택 구입’ 자격을 확인하려는 경우도 많으시죠. 위 방법으로 주소를 찾으신 다음, 인터넷 등기소에서 해당 주소의 등기부등본을 발급 받아 최종 확인하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.법적으로 정해진 허가 처리 기한은 ‘15일 이내’입니다. 다만, 현장에서 흔히 듣는 ‘한두 달 걸린다’는 말은 실제 행정 처리 시간보다는 준비나 후속 일정까지 포함한 체감 기간을 의미하는 경우가 많아요.1. 법정 처리 기한- 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라, 허가 신청서가 접수된 날부터 15일 이내에 허가 여부를 결정해야 합니다.- 만약 15일 안에 아무런 통보가 없다면, 다음 날 자동으로 허가된 것으로 간주합니다.2. 실제 걸리는 시간(실무 기준)- 서류가 모두 갖춰진 경우 실제로는 보통 1주일에서 10일 정도면 처리되는 경우가 많습니다.- 다만, 현장 조사나 실거주 목적 관련(자금조달, 입주계획 등) 보완 서류가 필요하면 15일을 다 채우기도 하고, 보완 요청이 계속되면 늘어날 수 있습니다.■ ‘한두 달 걸린다’는 말의 실제 이유현장에서 ‘한두 달’이라고 느끼는 데는 이유가 있습니다.- 서류 준비 기간: 실거주 2년 의무 때문에 기존 집 매각 조건이나, 자금조달 관련 서류를 준비하는 데 시간이 걸리기 마련입니다.- 잔금 및 이사 일정: 허가가 나와야 비로소 계약 효력이 생기고 잔금 날짜도 정해지기 때문에, 전체 이사 절차까지 생각하면 한두 달 정도 여유를 두라는 뜻으로 자주 안내됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대출 만기 전에도 이사와 목적물 변경이 가능합니다. 다만, 몇 가지 중요한 점을 꼭 확인하셔야 합니다.1. 목적물 변경 가능 여부 확인- 대출 계속 이용 가능: 새로 이사할 집이 중기청 대출 조건(전용면적 85㎡ 이하, 임차보증금 2억 원 이하 등)에 맞으면, 대출을 계속 유지하면서 이사할 수 있습니다.- 은행과 미리 상담 필요: 반드시 이사할 집의 계약을 하기 전에 대출받은 은행 지점에 방문해, 새로운 집이 대출 가능 대상인지 상담받으셔야 합니다.2. ‘보증 기관’에 따라 절차가 다름- HUG(주택도시보증공사): 목적물 변경이 까다롭거나 불가한 경우도 있으니, 반드시 담당 은행에서 변경 가능 여부를 확인해보세요.- HF(한국주택금융공사): 비교적 절차가 수월한 편입니다.3. 이사 시 절차·주의사항- 대출금 정산 방법: 기존 집주인이 은행으로 직접 대출금을 갚는 경우도 있고, 본인이 보증금을 받아 새 집으로 바로 송금하는 방식도 있으니, 은행 담당자와 절차를 정확히 상의해야 합니다.- 증액 여부: 더 넓은 집으로 이사하며 보증금이 오르는 경우, 추가 대출이 제한될 수 있어 부족한 금액은 자부담이나 다른 신용대출을 고민해야 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기초생활수급자 이사비 직접 지원(지자체별)- 일부 지자체에서는 이사를 해야 하는 수급자 가구에 실비(약 10만~30만 원)를 지원하거나, 지역 복지협의회를 통해 무료 이사 서비스를 제공하고 있습니다.- 단, 해당 지원은 지역마다 예산 상황이 다르니, 이사하기 전이나 직후에 꼭 관할 주민센터(행정복지센터)에서 사회복지 담당자에게 “수급자 이사비 지원 사업이 있는지” 상담해보시기 바랍니다.2. 주거급여(임차료·수선비 등) 점검- 이사하시고 나면 주거급여가 기존과 다르게 지급될 수 있으니, 새로 계약한 집의 월세나 보증금에 따라 지원액이 조정됩니다.- 또, 이사 이후 14일 이내에 전입신고를 꼭 마쳐야 주거급여가 끊기지 않고 계속 받을 수 있으니 이 점 꼭 챙기세요.3. LH/SH 주거취약계층 지원- 쪽방, 반지하, 비닐하우스 등 열악한 곳에서 주거환경을 바꾸려는 수급자에게는 보증금 무이자 대출, 이사비·생필품 구입비(약 40만 원 상당) 지원 등 ‘비정상 거처 이주지원’ 제도도 있습니다.- 궁금한 점은 LH 마이홈 포털이나, 주민센터 주거지원 담당자와 상의하시면 자세히 안내받으실 수 있습니다.4. 민간 복지재단 지원 활용- 우체국, 이랜드재단, 사회복지공동모금회 등에서도 ‘긴급 주거비’ 또는 ‘이사비 지원’ 사업을 진행합니다.- 개인 신청은 드물고, 보통 주민센터 사례관리사나 복지관 사회복지사를 통해 신청하니, 도움을 요청하면 절차를 안내해줍니다.■ 체크리스트- 가장 먼저 관할 주민센터에 방문해 “이사비 지원 가능한 사업이나 연계 프로그램”이 있는지 꼭 확인해 보세요.- LH 마이홈 상담을 받아 보증금 지원 같은 주거지원 여부도 알아두시길 바랍니다.- 이사 후에는 전입신고를 꼭 하시고, 주거급여가 정상 지급되는지도 빠짐없이 챙겨주세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 정부24 (지방세 세목별 과세증명서)가장 확실하게 과거 이력을 확인할 수 있는 방법이에요. 재산세 납부 내역을 보면, 해당 시점에 어떤 부동산을 소유하고 있었는지 확인할 수 있습니다. - 확인 내용: 이전에 소유한 주택의 세금 납부 기록 - 이용 방법: 정부24에 접속 → '지방세 세목별 과세증명' 검색 및 신청 → 지역과 기간(예: 과거 10년 등) 설정 후 발급2. 청약홈 (주택소유 확인 서비스)청약 자격을 확인할 때 공식적으로 제공되는 서비스라, 본인의 주택 소유 이력을 자세히 알 수 있습니다. - 확인 내용: 건축물대장과 부동산 등기 정보를 바탕으로 한 주택 소유 내역 - 이용 방법: 청약홈 접속 → 마이페이지 → '주택소유 확인' 메뉴 이용3. 인터넷 등기소 (소유확인 서비스)현재 본인 명의의 부동산은 물론, 과거에 보유했던 내역까지 찾아볼 때 활용할 수 있습니다. - 이용 방법: 대법원 인터넷등기소 접속 → 등기부등본 열람 → '성명·번호로 찾기' 또는 '소유확인' 서비스 이용

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가재울뉴타운(현 거주지)의 지금 상황지금 살고 있는 26평형 아파트는 실거래가는 12억 원대, 매물 호가는 14억 원대에 형성돼 있습니다. 이 정도면 가재울에서도 대장주로, 가치가 어느 정도 인정받는 셈입니다. 가재울은 생활 인프라가 이미 잘 갖춰져 있어 살기에는 참 좋은 곳이지만, 집값 상승기에는 마포 같은 더 선호도 높은 지역보다 오름폭이 크지 않고, 또 하락기에는 방어력도 상대적으로 약한 편입니다.2. 왜 ‘서대문 내 확장’보다 ‘마포 진입’이 더 나은가?동일한 구 안에서 평수만 넓혀도 확실히 주거 여건은 좋아집니다. 하지만 자산 가치 측면에서 보면, 집의 ‘등급’이 바뀌진 않습니다. 2026년 시장 흐름을 보면, '입지 = 가격'이라는 공식이 더 명확해졌죠. 대출 2~3억 원을 맞추고 14~15억 원 정도의 자금으로 마포구에 진입한다면, 가재울 30평대에 머무는 것보다 미래 시세 상승과 안정성 면에서 더 유리할 수 있습니다.3. 성공적인 갈아타기를 위한 실질적인 팁* 확실한 ‘선매도 후매수’: 현재 실거래가와 호가 차이가 있어 집이 실제 원하는 금액에 팔리는지 먼저 확인하고, 그 후에 매수 계획을 세워야 자금상 문제가 생기는 것을 방지할 수 있습니다.* 마포구 목표 단지 선정: 14~15억 원대라면 마포 내에서도 재건축이 활발한 성산 시영, 상암동 30평대 대단지, 망원·성산동 준신축 아파트 등이 눈여겨볼 만합니다. 평형을 좀 줄이더라도 입지가 좋은 곳으로 움직이는 게 요즘 부동산 시장의 ‘똘똘한 한 채’ 전략에 부합합니다.* 대출 활용: 2~3억 원 정도의 대출은 최근 금리 환경에서도 큰 부담이 아닐 수 있지만, 강화된 DSR 규제 때문에 미리 대출 한도를 꼼꼼히 확인하시는 게 좋습니다.■ 최종 제안만약 가재울 26평형을 12억 원 이상에 매도할 수 있다면, 이 기회를 활용해 상급지인 마포구로 옮기는 것을 적극 권유드립니다. 물론 서대문 내 평형 확장은 거주 편의성 면에서는 나쁘지 않지만, 시간이 지날수록 마포와의 자산 가치 차이가 더 크게 느껴질 가능성이 높기 때문입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 지방 저가 주택의 양도세 중과 제외 및 일반 세율 적용 여부지방 비규제지역의 아파트를 가지고 계실 때, 2026년 이후 양도세 중과 유예가 끝나면 어떻게 적용되는지 궁금하신 것 같습니다. ‘지방 저가 주택’ 요건만 충족하면 중과 유예 종료와 관계없이 양도세 중과 대상에서는 제외됩니다.1. 양도세 중과 제외 대상(지방 저가 주택)현재 세법상 다주택자라 하더라도, 아래 기준을 만족하는 지방 저가 주택은 양도세 중과 시 주택 수에서 제외됩니다. - 지역: 수도권(서울·경기·인천), 광역시, 세종시를 제외한 지역 - 금액: 취득 당시 또는 양도 당시의 공시가격이 3억 원 이하(현행 기준)2. 2026년 중과 유예 종료 시 영향다주택자 양도세 중과 유예는 시한이 있는 정책이지만, 위에 언급한 ‘지방 저가 주택’의 중과 예외는 세법 시행령에 명시된 별도 조항입니다. - 즉, 중과 유예가 끝나더라도 해당 아파트가 ‘지방 저가 주택’에 해당하면 일반 세율(6~45%)이 적용됩니다. - 아울러 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.3. 참고 및 주의할 점 - 보유 기간: 2년 이상 보유해야 기본 세율 적용이 가능합니다. 만약 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만은 60% 단일세율이 적용됩니다. - 공시가격 변동: 양도하는 시점에 그 지역 부동산 시세가 급등해 기준(3억 원)을 초과할 수 있으니 사전에 꼭 확인해보셔야 합니다.