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지방 비규제지역에 아파트 2채면 2026년 중과 유예 종료시 주택 수 제외 되나요
지방 비규제이역 아파트 2채를 보유하면 2026년 양도세 중과 유예 종료시 지방 저가 주택은 양도세 계산시에 주택수에서 제외가 되고 실제 매도 시 일반 세율이 적용되는거 맞죠?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
양도세 중과는 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 양도할 때만 적용되므로 조정대상지역이 아닌 지방에 위치한 주택인 경우에는 중과가 아닌 일반 과세 (일시적 1세대 2주택이 아닌 경우)가 이루어집니다.
채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
단순히 지방 비규제지역에 아파트 2채를 보유했다고 해서 보유 주택 수에서 자동으로 제외되어 양도세 계산이 되는 것은 아닙니다
2026년 중과 유예가 종료되고 나면,보유 주택 수(2채) 기준으로 다주택자 세율 적용 여부가 판단됩니다
비조정지역이라 해도 2주택자로 본다는 점을 유의해야 합니다
다만 조건을 만족하는 특례 대상 주택이라면 주택 수에서 제외될 수 있고,이 경우 양도세 중과에서 제외되는 혜택을 받을 여지도 있습니다
,지방 미분양주택(준공 후 미분양)
일정 요건 충족 시 주택수 산정 제외
취득세와 양도세 산정에도 해당 특례를 받아 세제 완화 혜택 가능합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
조정지역 내 아파트 1채와 비조정지역 아파트 1채 즉 다주택자는 한 주택을 매도해야 되지만 비조정지역 아파트 2채라면 이번 5월 9월 양도세 중과 규제를 적용받지 않습니다.
결론만 말씀드립니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
양도세 중과는 서울 등 조정대상지역 주택에만 해당이 됩니다. 비규제지역 아파트는 유예 종료와 상관없이 언제나 일반세율이 적용되며 지방의 공시가겨 3억원 이하 주택은 양도세 계산시 주택수에서 제외되는 혜택이 유지됩니다. 따라서 다른 집을 팔 때 이 집들은 없는것으로 간주되어 중과세를 피하는 방패 역할을 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
다주택자 양도소득세 중과세율 적용은 조정지역대상만 해당이 되게 됩니다.
즉 지방의 경우 비조정대상일 경우 양도소득세 중과 없이 일반세율만 적용이 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지방비규제지역이라고 해서 양도소득세 산출시 주택수에서 무조건 제외되는것은 아닙니다. 다만, 양도소득세에서 중과세율은 사실상 규제지역(조정대사지역)내 다주택자에게 해당되는 부분이기에 지방 비규제지역내 2채를 보유하고 있다고한다면 양도시 중과세율은 부과되지 않으며, 기본세율이 적용되게 됩니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2026년 5월 10일 자로 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료될 예정임에 따라 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 비규제지역(비조정대상지역) 소재 주택을 양도할 때는 주택 수와 상관없이 중과세율이 아닌 일반세율이 적용됩니다.
정리해드리자면, 양도소득세 중과는 오직 '조정대상지역' 내 주택을 매도할 때만 해당하므로, 지방 비규제지역에 위치한 주택 2채는 2026년 중과 유예가 끝나더라도 현재의 법 체계 하에서는 일반세율(6~45%)로 과세됩니다.
질문하신 내용에 대한 실무적인 세부 사항은 다음과 같습니다.
1. 양도세 중과 판단의 핵심
지역 기준: 양도세 중과는 조정대상지역 내의 주택을 팔 때 발생합니다. 현재 서울(강남3구, 용산구 제외한 나머지 지역도 포함 여부 확인 필요)과 경기 일부를 제외한 대부분의 지방은 비규제지역이므로, 중과 유예가 종료되어도 중과세율(기본세율 + 20~30%p)을 걱정하실 필요가 없습니다.
주택 수 제외(지방 저가주택): 지방 소재 주택 중 공시가격 3억 원 이하인 주택은 양도세 중과 여부를 판단할 때 주택 수 산정에서 제외됩니다. 만약 해당 주택이 조정대상지역에 포함되더라도, 이 요건을 갖췄다면 중과 배제 대상이 되어 일반세율을 적용받습니다.
2. 2026년 이후 변화되는 점
중과 유예 종료 시: 2026년 5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 중과세가 부활하고, 장기보유특별공제(최대 30%) 적용도 다시 배제됩니다.
비규제지역의 안전성: 하지만 질문자님처럼 비규제지역에만 주택을 보유하고 계신다면, 유예 종료와 상관없이 기본적으로 일반세율이 적용되며 장기보유특별공제 혜택도 그대로 받으실 수 있습니다.
3. 유의해야 할 변수
조심스럽게 조언드리자면, 주택 시장 상황에 따라 정부가 해당 지방을 조정대상지역으로 재지정할 가능성이나, 최근 발표된 '인구감소지역 주택 세제 혜택' 등 특례 조항이 본인에게 더 유리하게 작용할 수 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 2026년 경제성장전략에 따르면 인구감소지역 주택은 다주택자라 하더라도 주택 수에서 아예 제외하여 세부담을 대폭 낮춰주는 정책이 시행될 예정입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
양도 시점의 공시가격이 3억 원(또는 개정된 기준)을 초과하는지 여부에 따라 세부 계산이 달라질 수 있으니 매도 직전 반드시 최신 공시지가를 확인하십시오.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 지방 저가 주택의 양도세 중과 제외 및 일반 세율 적용 여부
지방 비규제지역의 아파트를 가지고 계실 때, 2026년 이후 양도세 중과 유예가 끝나면 어떻게 적용되는지 궁금하신 것 같습니다. ‘지방 저가 주택’ 요건만 충족하면 중과 유예 종료와 관계없이 양도세 중과 대상에서는 제외됩니다.
1. 양도세 중과 제외 대상(지방 저가 주택)
현재 세법상 다주택자라 하더라도, 아래 기준을 만족하는 지방 저가 주택은 양도세 중과 시 주택 수에서 제외됩니다.
- 지역: 수도권(서울·경기·인천), 광역시, 세종시를 제외한 지역
- 금액: 취득 당시 또는 양도 당시의 공시가격이 3억 원 이하(현행 기준)
2. 2026년 중과 유예 종료 시 영향
다주택자 양도세 중과 유예는 시한이 있는 정책이지만, 위에 언급한 ‘지방 저가 주택’의 중과 예외는 세법 시행령에 명시된 별도 조항입니다.
- 즉, 중과 유예가 끝나더라도 해당 아파트가 ‘지방 저가 주택’에 해당하면 일반 세율(6~45%)이 적용됩니다.
- 아울러 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
3. 참고 및 주의할 점
- 보유 기간: 2년 이상 보유해야 기본 세율 적용이 가능합니다. 만약 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만은 60% 단일세율이 적용됩니다.
- 공시가격 변동: 양도하는 시점에 그 지역 부동산 시세가 급등해 기준(3억 원)을 초과할 수 있으니 사전에 꼭 확인해보셔야 합니다.