답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 2026년 기준 최신 법적 근거 (자동 승계)- 주택임대차보호법 제3조 제4항에서는 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.- 이 조항 덕분에 집주인이 바뀌더라도 새로 계약서를 쓰지 않아도, 기존의 계약 내용과 권리·의무(예: 보증금 반환 등)는 자동으로 그대로 이어집니다. 별도의 서면 계약서를 다시 쓸 필요 없이 기존 계약만으로도 법적인 효력이 완벽하게 인정됩니다.2. 재계약서를 새로 쓸 때 생길 수 있는 큰 리스크 (중요)- 우선순위 역전 위험: 만약 새 집주인이 담보 대출을 받아놓은 상태에서, 질문자님이 새로 계약서를 작성해 확정일자를 다시 받게 된다면, 기존보다 후순위로 밀릴 수 있습니다. 이런 경우 전세보증금이 은행 대출보다 뒤로 밀려 받을 권리가 약해질 수 있습니다.- 대항력 상실 우려: 최근 판례들(2024~2025년 기준)에서, 기존 계약을 끝내고 아예 새로운 조건으로 다시 계약을 맺으면, 기존에 가졌던 대항력이 사라질 수 있다고 해석하는 경향이 나옵니다. 그렇기 때문에 기존 계약서에 받은 확정일자 효력을 그대로 유지해야 안전합니다.3. '갱신권' 행사 관련 (2027년 이후)- 질문자님은 2027년 2월 만기 때 계약갱신요구권(2년 연장)을 쓸 수 있습니다.- 최근 판례 경향에 따르면, 새 집주인이 ‘실거주’를 내세워 갱신을 거절하려면, 질문자님이 갱신 의사를 밝히기 전(보통 만기 6~2개월 전)까지 소유권 이전 등기가 모두 끝나 있어야 합니다. 현재 이미 질문자님이 살고 계시니 2027년까지는 별다른 문제 없이 안전하며, 갱신권 행사도 법적으로 보장이 잘 되는 상황입니다.■ 상황별 대응 가이드상황 A. 집주인이 재계약을 요구할 때“법률 전문가에게 확인해보니, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위가 자동으로 승계된다고 합니다. 특히 기존에 확정일자를 받아놨고, 전세보증금 우선순위를 지키기 위해서라도 계약서를 새로 쓰지 않고 현 계약을 유지하겠습니다.”상황 B. 굳이 계약서를 써야만 할 때만약 집주인이 대출 등으로 꼭 새로운 계약서를 요구한다면, 아래 내용을 반드시 추가해야 합니다.[필수 특약] 본 계약은 새로 맺는 것이 아니라, 기존 임대차계약서(2025.02.XX 작성) 내용을 모두 승계하며, 기존의 대항력과 우선변제권(확정일자 번호: OOO)을 그대로 유지한다.정리하자면,지금 질문자님은 전입신고, 확정일자, 전세권 등 3중으로 보호받고 계십니다. 집주인이 바뀌더라도 이 보호장치는 깨지지 않습니다. 그러니 “그대로 기존 계약대로 가겠다”고 당당하게 말씀하셔도 충분합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 3.6억 대출 가능 여부 확인 방법 실제 심사를 받기 전이라도 대출 한도를 미리 가늠해 볼 수 있는 방법이 있습니다. - 한국주택금융공사 홈페이지나 앱에서 ‘예상 대출조회’ 서비스를 이용해 보세요. 소득, 부채, 주택 가격 등을 입력하면 심사와 비슷한 결과를 시뮬레이션해줍니다. - 또는 국민은행, 기업은행, 농협 등 보금자리론 취급 은행에 방문해서 ‘가심사’를 받아볼 수 있습니다. 이때, 전년도 원천징수영수증과 해당 주택의 KB시세를 미리 준비하시면 상담이 더 정확해집니다.2. 소득 4,400만~4,800만 원으로 3.6억 대출 가능할까? 보금자리론은 DTI(총부채상환비율) 60%와 LTV(주택담보대출비율) 최대 70%를 적용합니다. - 연 소득 4,400만 원 기준으로, 신용대출 등 다른 빚이 없다면 DTI 60% 안에 들어올 확률이 높아요. - 하지만 3.6억 대출을 받으려면 주택 시세가 최소 5.2억 이상이어야 합니다(LTV 70% 적용시). 또, 대출 기간을 길게 설정하면 매달 부담이 줄어서 DTI 기준 충족이 더 쉬워집니다.3. 이직 시 대출 영향 및 주의사항 대출 심사 중이거나 실행 직전에 이직하면, ‘재직 연속성’ 문제가 생겨 심사가 까다로워질 수 있습니다. - 은행에서는 심사 시점에 건강보험 자격득실확인서 등으로 재직 여부를 확인합니다. 이직 직후에는 소득 증빙이 애매해서 심사가 지연되거나 거절될 수도 있어요. - 보통 이직 후 현 직장에서 최소 한 달 이상 근무해 월급을 1회 이상 받아야 소득 산정이 가능합니다. 같은 업종으로 바로 옮긴 경우엔 예외적으로 인정되는 경우도 있지만, 가장 안전한 건 3개월 이상 근무 이력이 있을 때입니다. - 따라서 이직이 예정되어 있다면, 대출이 모두 실행되고 잔금까지 치른 뒤에 이동 날짜를 잡으시는 게 가장 안전합니다. 심사 중에 이직 사실이 확인되면 서류를 새로 제출해야 하거나 대출이 거절될 위험이 있어요.■ 제언- 한국주택금융공사 앱에서 소득 4,400만 원 기준으로 먼저 대출 한도를 확인해보세요. - 가계약 전, 해당 아파트의 KB시세를 꼭 확인하세요. 시세의 70%가 3.6억을 넘는지 체크하는 게 중요합니다. - 이직 계획이 있다면, 대출 실행(잔금 지급) 이후로 일정 조정을 적극 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 분양권 3개를 모두 받을 수 있나요? (가능성 높음) 모두 받을 수 있을 것으로 보입니다. 그 이유는 도시 및 주거환경정비법 부칙 제14567호에 포함된 경과 규정 때문입니다. * 핵심 근거: ‘5년 재당첨 제한’ 규정은 2017년 10월 24일에 신설됐지만, 법 부칙에 따라 규제 시행일(2017.10.24.) 이전에 소유한 주택에는 이 제한이 적용되지 않습니다. * 질문자님 상황: 3채 모두 2017년 10월 24일 이전에 매입하셨으므로, 관리처분계획 인가일이 서로 겹치거나 5년 이내에 있더라도 각각의 주택에 대해 분양권을 받을 자격을 잃지 않습니다. 국토교통부 유권해석에서도 법 시행 이전에 이미 소유한 주택들은 재당첨 제한 대상이 아니라고 명확히 하고 있습니다.2. 이주비 대출을 3곳 모두에서 받을 수 있나요? (제한적으로 가능)이주비 대출은 분양권보다 심사 기준이 더 엄격하지만, 완전히 막히는 건 아닙니다. * 다주택자 규제: 투기과열지구 내 다주택자는 주택담보대출(이주비 대출 포함)이 원칙적으로 제한됩니다. 하지만 ‘임대사업자’ 자격을 유지하고 있거나, 기존 주택 처분 등 금융기관이 요구하는 예외 조건을 충족하는 경우, 심사에 따라 일부 가능할 수 있습니다. * 신탁 방식의 장점: 사업지가 ‘신탁’ 방식이라면, 시공사나 신탁사의 신용을 바탕으로 추가 이주비 지원이나 ‘직접 대여금’ 형태의 자금 지원이 제공될 수 있습니다. 이는 일반 금융권보다 유연하게 적용되는 경우가 많으니, 각 조합이나 신탁사에 다주택자 대상 지원책이 있는지 문의해보시기 바랍니다.3. 꼭 확인하셔야 하는 점 * 1+1 분양과의 차이: 한 구역에서 ‘1+1 분양’으로 2채를 받는 경우는 투기과열지구에서 제한될 수 있습니다. 하지만 질문자님처럼 서로 다른 구역(4단지, 6단지, 10단지)에 각각 소유하고 계시다면, 각 구역 조합원의 자격을 모두 인정받는 게 원칙입니다. * 임대사업자 말소 이슈: 올해 7월 임대사업자가 자동 말소되더라도, 2017년 이전에 취득했다는 사실은 변하지 않으니 ‘재당첨 제한’ 예외 지위는 그대로 유지됩니다. 다만, 임대사업자 자격이 사라진 뒤에는 다주택자에 대한 종부세 등 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.결론적으로, 매수 시점이 법 시행 이전이라는 점이 든든한 방어막이 되어 분양권 3개 모두를 받는 데 법적인 문제는 없어 보입니다. 다만, 대출은 은행 내부 방침이나 당시 금리 등 여러 변수에 따라 원하는 만큼 모두 나오지 않을 수도 있으니, 보수적으로 자금 계획을 세우시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부채비율(LTV) 체크 먼저, 집값 대비 부채가 어느 정도인지 계산해야 합니다.- 전체 부채: 근저당 2억 5천 + 전세보증금 7천 = 3억 2천만 원- 부채비율: (3.2억 ÷ 9억) × 100 = 약 35.5%보통 부채비율이 70~80% 이하라면 비교적 안전한 편으로 보는데, 이 집은 약 36%로 상당히 우량한 매물에 속합니다.2. 필수 확인사항 및 체크리스트 숫자만 믿을 수 없으니, 법적으로 안전장치를 꼭 마련해야 합니다.- 등기부등본 실시간 확인: 계약일, 잔금일, 전입신고 다음 날까지 총 3번은 등기부등본을 조회해, 혹시 모를 추가 대출이나 압류가 설정되지 않았는지 확인하세요.- 전입신고와 확정일자 받기: 이사 당일 가장 먼저 하세요. 그래야 집에 '대항력'과 '우선변제권'이 생겨, 혹시 집이 경매로 넘어가도 근저당 다음 순서로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.- 전세보증보험 문의: 보증금이 7천만 원으로 비교적 적더라도, 혹시 걱정된다면 HUG 같은 전세보증보험 가입이 가능한지 미리 확인해 두세요. 근저당이 있어도 조건만 맞으면 보험 가입이 가능합니다.3. 계약서에 넣으면 좋은 특약 안전한 임대를 위해 아래와 같은 특약 문구를 계약서에 추가하는 것이 좋습니다.- 근저당 증액 금지: "임대인은 잔금일 전까지 등기부등본상의 근저당금액을 올리지 않으며, 위반 시 계약을 무효로 하고 배액 배상한다."- 추가 권리 설정 금지: "임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 집에 새로운 저당권, 압류 등 권리를 추가하지 않는다." (전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생기기 때문입니다.)4. 요약 질문하신 집은 시세에 비해 부채가 적어서, 크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 다만, 어르신이 거주하시는 만큼 전입신고와 확정일자를 꼭 챙기시고, 위에 안내드린 권리 관련 특약도 빠짐없이 계약서에 명시하셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 상업시설은 ‘주택 수’에 포함되지 않습니다- 세법에서 다주택자로 분류할 때는 아파트, 오피스텔 등 ‘주택’만을 기준으로 삼습니다. 상가나 오피스 빌딩처럼 순수한 상업용 건물은 종합부동산세 중과, 양도소득세 중과 같은 다주택자 규제 대상에 들어가지 않습니다.- 즉, 상업용 건물을 새로 산다고 해서 다주택자에 해당하는 불이익이 추가로 적용되지 않습니다.2. 건물 용도에 따른 차이점 (근린생활시설 vs 주상복합 등)- 건물 전체가 근린생활시설이나 업무시설 등 순수 상업용이라면, 이번 주택 관련 세제 개편과는 직접적인 관련이 없습니다.- 하지만 점포주택이나 상가주택 등 일부가 주거용으로 등록된 경우에는, 그 주거용 부분이 주택 수에 포함될 수 있습니다. 이런 건물은 서류상 용도를 명확히 확인해야 추후 세금 문제를 피할 수 있습니다.3. 상업용 건물은 별도의 세금 체계가 적용됩니다- 상업용 부동산에는 취득세(4.6% 고정)나 대출 규제, 임대소득세 등 별도의 세금 제도와 정책이 적용됩니다. 주택 시장에서 논의되는 세제 개편과는 별개이니, 앞으로의 정책 변화를 꼼꼼히 살펴보시는 게 좋습니다.정리하자면, 상업용 건물은 이번 다주택자 규제 완화 논의의 직접적인 적용을 받지 않으며, 주택 관련 규제에 따른 불이익에서 자유로운 편입니다. 아파트 등 주택에 비해 세금 측면에서 유리한 점이 있을 수 있으니, 매수 전 건물의 용도(주거용 포함 여부)를 반드시 확인하시고 결정하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 등기부등본에 실거래가가 나오나요?2006년 1월부터 ‘부동산 실거래가 신고제’가 시행되면서, 매매 계약 후 실거래가를 신고하면 등기부등본(정확히는 등기사항전부증명서) 내 ‘갑구’ 항목에 실제 거래가격이 기재됩니다. 다만, 상가나 토지의 경우 지분 거래나 특수한 상황에 따라 표기 방식이 다를 수 있지만, 기본적으로 매매가는 기록됩니다.2. 등기부등본은 아무나 발급받을 수 있나요?.부동산 등기부등본은 공시 원칙에 따라 소유자가 아니더라도 주소만 알고 있으면 열람이나 발급이 가능합니다. * 발급 방법: 대법원 인터넷등기소 웹사이트나 앱, 가까운 등기소 방문, 또는 주민센터에 설치된 무인민원발급기를 이용하실 수 있습니다. 단, 소정의 수수료가 있습니다.■ 정리 만약 이웃 상가나 토지의 시세가 궁금하다면, 등기부등본뿐 아니라 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 호갱노노, 네이버 부동산과 같은 부동산 앱을 통해서도 지번별 실거래가를 손쉽게 조회할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 임차인이 꼭 주의해야 할 점 이런 방식은 임차인, 즉 질문자님 입장에서 상당히 위험할 수 있습니다.- 대항력 부족 중도금을 송금할 당시에는 아직 전입신고나 확정일자가 없는 경우가 많죠. 이 기간에 집주인에게 다른 채무 문제가 생기거나 사고가 나면 임차인은 법적인 보호를 제대로 받지 못할 수 있습니다.- 약속 불이행 위험 집주인이 중도금을 받아놓고 실제로 대출을 상환하지 않을 경우, 근저당은 그대로 남고 오히려 임차인의 돈만 묶이는 일이 생길 수 있습니다.■ 안전하게 대처하는 방법 - 잔금일에 동시 진행하기 (추천) 이사 당일 잔금을 지급하자마자 집주인과 은행에 같이 가셔서, 대출 상환 영수증까지 바로 확인한 뒤 근저당 말소 서류를 접수하는 방식이 가장 안전합니다. 요즘은 이러한 절차를 법무사가 동행해 보험처럼 챙겨주기도 합니다.- 부득이하게 중도금을 지급해야 할 때는? - 계약서 특약 작성: "임차인이 지급한 중도금은 반드시 대출 상환 및 근저당 말소에만 사용하며, 이를 지키지 않을 경우 계약 해지 및 배액 배상한다"는 내용을 분명히 적으세요. - 영수증 실시간 확인: 중도금이 실제로 대출 상환에 쓰였는지 은행 영수증을 바로 확인해야 합니다.■ 결론 이사 한 달 전에 미리 큰 돈을 보내는 것은 임차인에게 일방적으로 불리한 조건입니다. 집주인의 사정(이자 부담 등) 때문에 굳이 이런 위험을 짊어질 필요는 없습니다. 따라서 "잔금일에 법무사를 통해 안전하게 동시 이행하고 싶다"는 본인의 입장을 분명하게 전달하는 것이 가장 현명해 보여요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 증여세 이슈 (동생에게 발생)상속세 및 증여세법상, 가족 등 특수관계인끼리 시가보다 낮은 금액에 거래할 경우 그 차액이 일정 수준을 넘으면 증여로 간주됩니다.- 증여세 기준: 시가와 매매가 차이가 ‘시가의 30%’ 또는 금액 기준 ‘3억 원’ 중 더 적은 금액을 넘어야 증여세가 붙습니다.- 예시: 해당 빌라의 시가가 1억 5천만 원이라고 보면, 1억 2천만 원에 거래할 경우 차액은 3천만 원입니다. 시가의 30%인 4,500만 원보다 적으므로, 이대로라면 동생에게 증여세 부과 위험은 낮다고 볼 수 있습니다.- 다만, 시가가 1억 5천만 원보다 더 높게 인정될 수도 있으니(주변 실거래가 2억 등), 현재 시가를 반드시 정확히 확인하셔야 합니다.2. 양도소득세 이슈 (본인에게 발생)양도소득세는 증여세보다 더 엄격한 ‘부당행위계산 부인’ 기준을 적용합니다.- 기준: 시가와 매매가 차이가 ‘시가의 5%’ 또는 ‘3억 원’ 중 적은 금액을 넘을 때 세무서에서 시가로 양도차익을 계산하게 됩니다.- 예시: 시가가 1억 5천만 원이면 5%는 750만 원인데, 1억 2~3천만 원에 팔 경우 이 차액을 훨씬 넘기므로, 실제 거래가는 인정받지 못합니다. 결국 세금은 1억 2천만 원이 아닌 1억 5천만 원에 판 것으로 계산되어 부과됩니다.- 단, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 실제 세금 부담은 없을 수 있습니다.3. 취득세 이슈 (동생에게 발생)지방세법 개정에 따라 가족 간 저가 거래 시, 실거래가가 아니라 공시지가 또는 감정가 등 시가 기준으로 취득세 과세표준이 결정될 수 있습니다. 결국 동생이 생각했던 것보다 취득세가 더 나올 수 있으니 유의해야 합니다.요약 및 조언- 가족 간 거래는 세무서에서 예의주시하는 대표적인 케이스입니다. 나중에 자금출처 조사가 들어올 수 있기 때문에, 반드시 계좌이체 내역 등 매매대금 실제 송금 증빙자료를 꼼꼼히 남겨두시기 바랍니다.- 빌라는 아파트와 달리 시가 산정이 까다롭습니다. 부근 유사 매물 실거래가부터 꼼꼼히 확인하고, 자료가 부족하면 감정평가를 받아두는 것이 가장 확실합니다.- 실제 돈이 오가지 않고 계약서만 쓸 경우, 나중에 전액 증여로 해석되어 세금 부담이 훨씬 커질 수 있으니 각별히 주의하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 조합 운영비 분담금 산입 근거 질문: 사무실 인건비 등이 나중에 분담금에 포함되나요? - 관련 법령: 소규모주택정비법 제23조, 제33조 - 조합은 사업에 필요한 비용을 마련하기 위해 조합원에게 정비사업비를 부과하고 징수할 수 있습니다. - 사무실 운영비, 인건비, 설계비 등은 모두 이 사업비에 포함되며, 최종적으로 제33조(사업시행계획서)에 따라 조합원별 분담금에 반영됩니다. - 결론: 네, 모든 운영비는 결국 조합원이 부담하게 됩니다.2. 조합설립 취소 또는 해산 시 조합원의 책임 질문: 사업이 무산되면 조합원이 인건비 등 비용까지 책임지나요? - 관련 법령: 소규모주택정비법 제23조의2(조합설립인가의 취소 등), 민법(사단법인 준용) - 조합원이 과반수 이상 동의하면 해산을 요청할 수 있고, 이 경우 발생한 채무(매몰비용)는 조합 정관에 따라 처리됩니다. - 최신 판례 동향(대법원 2017다201361 등): - 법원은 “정관에 매몰비용 분담에 대한 구체적인 근거와 기준이 없는 한, 단순히 조합원이라는 이유만으로 무조건 비용을 부담해야 하는 것은 아니다”라고 판시했습니다. - 즉, 정관에 '해산 시 비용을 조합원이 분담한다'는 명확한 규정이 있는지가 핵심입니다. 만약 이런 조항이 있다면, 조합원 소유 부동산에 대해 채권자가 압류 등 강제집행을 할 수 있는 위험도 있습니다.3. 매몰비용 보조와 관련된 진실과 한계 질문: 추진위 직원이 매몰비용 부담이 없다고 설명하는데, 사실인가요? - 관련 법령: 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제45조(사업비의 보조 등) - 공적 지원: 서울시 조례에 따라 지자체가 기초조사비, 설계비 등 비용의 일부(보통 50~70%)를 예산 범위 내에서 보조할 수 있습니다. - 한계점: 1) 전액을 지원하는 것은 아니므로, 나머지 30% 이상의 금액은 조합에서 부담해야 합니다. 2) 신청만으로 되는 것이 아니라, 구청 내 검증위원회를 통과한 합법적 지출만 인정됩니다. 3) 조합이 설립된 이후에는 보조금 지원 대상에서 빠지거나 지원 범위가 대폭 줄어듭니다. 따라서 추진위 단계에서만 듣고 조합 설립에 섣불리 동의하는 것은 주의가 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 재개발 사업 세입자 보상 (공익사업 성격)재개발은 「도시 및 주거환경정비법」상 공익사업에 해당하기 때문에, 일정 요건을 갖춘 세입자에게는 법적으로 보상을 해주어야 합니다.- 주거이전비 지급: 「도시정비법 시행령」 제54조와 「토지보상법 시행규칙」 제54조를 근거로 합니다. 지정된 정비구역에 공람공고일 당시 실제로 거주하고 있다면 세입자 보상 대상이 됩니다. 과거에는 3개월 이상 거주 요건이 있었지만, 최근에는 공람공고일 시점의 실거주만 확인되면 인정하는 추세입니다. 금액은 가구원 수에 따라 통계청 도시근로자 가계지출비 4개월치를 기준으로 정해집니다.- 이사비(동산이전비): 정비사업 추진으로 이사를 해야 하는 세입자라면, 거주기간과 무관하게 실제 이사에 들어가는 비용을 받을 수 있습니다.- 임대주택 입주권: 무주택 세입자이면서 일정 기간 이상 거주한 경우에는 공공임대주택에 입주할 수 있는 권리를 받을 수 있습니다.2. 재건축 사업 세입자 보상 (민간사업 성격)재건축은 민간 주택건설 사업의 성격이 강해 법적으로는 세입자에 대한 보상 의무가 명시되어 있지 않습니다.- 원칙적 미지급: 주거이전비나 이사비 지급 의무가 법으로 규정되어 있지 않지만,- 지자체의 자율 대책: 특히 서울시 등 일부 지방자치단체에서는 조합이 세입자에게 재개발과 비슷한 수준의 보상을 하면 용적률 혜택을 주는 등 자발적 보상을 유도하고 있습니다.- 금융지원 확대: 2026년부터는 재개발뿐 아니라 재건축 이주 세입자에게도 버팀목 전세자금 대출 등 지원이 확대되어, 주거안정을 위한 실질적 도움을 받을 수 있습니다.3. 간과하기 쉬운 최신 판례와 기준- 무상 거주자: 최근 대법원 판결에 따르면 임대차 계약이 없거나 사용료를 내지 않은 세입자도 실제로 거주했다는 사실이 확인되면 사회보장적 차원에서 주거이전비 보상 대상에 포함됩니다.- 가족 간 거주: 집이 가족 명의여도, 독립된 세대를 이루고 거주했다는 점(주민등록, 관리비 납부 등)이 증명되면 보상이 가능합니다.- 상가 세입자 영업보상: 사업시행인가 고시 전에 영업을 시작한 상가 세입자는 휴업 기간(보통 4개월)에 대한 영업손실과 시설 이전 비용까지 보상을 받을 수 있습니다.