경제
서울시 모아타운 관련해 궁금합니다.
서울시 모아타운 관련 너무 궁금합니다.
1.조합설립이 되면 사무소 직원들 인건비,사무실 비용 등을 지급해야 하고 이거는 나중에 재개발 비용이나 분담금 계산할 때 들어간다고 하는데 맞나요?
2.조합설립인가가 되었다가 사업진행이 안 되어 조합설립이 취소가 되면
조합설립에 동의한 사람들이 어떤 피해나 책임을 지게 되나요?
예를 들어 조합사무소 직원들 임금이나 사무비용 등을 조합원이 책임을 지게 되나요?
3.추진위원회 직원분이 재개발은 매몰비용은 부담 안하게 한다고 하는데
이게 조합설립전의 비용을 부담하지 않는다는 것인지,
조합설립후 조합이 설립취소된 경우에도 부담하지 않는다는 것인지 잘 모르겠네요.
이 부분 명확하게 어떤 것인지 잘 아시는 분 설명 부탁드립니다
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
모아타운(소규모주택정비 관리지역) 사업은 일반 재개발보다 속도가 빠르지만, 운영 방식과 비용 책임 소재는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 엄격하게 관리됩니다.
정리해드리자면, 조합 운영에 들어가는 모든 비용은 원칙적으로 조합원 전체의 분담금에 포함되며, 사업이 무산될 경우 그 책임 소재는 조합 설립 단계에 따라 크게 달라집니다.
첫째, 조합설립인가 이후 지출되는 인건비, 임대료, 외주 용역비 등은 사업비의 일부로 처리됩니다. 이는 추후 분양 단계에서 추가분담금 형식으로 조합원이 나누어 내게 됩니다. 즉, 사무실 운영 비용은 공짜가 아니라 여러분의 자산에서 나가는 비용이 맞습니다.
둘째, 조합설립이 취소될 경우의 책임입니다. 조합은 별도의 법인격을 가진 단체이므로 원칙적으로는 조합 법인의 재산으로 채무를 해결해야 합니다. 하지만 조합 정관에 '사업 무산 시 조합원이 비용을 분담한다'는 규정이 있거나, 대출 시 조합원들이 연대보증을 섰다면 개별 조합원에게 화살이 돌아올 수 있습니다. 특히 조합 설립을 위해 빌린 자금(운영비 대출)은 청산 과정에서 큰 분쟁 요소가 됩니다.
셋째, 매몰비용 부담에 관한 부분입니다. 추진위원회 단계(조합 설립 전)에서 쓴 비용은 서울시 조례 등에 따라 지자체에서 일부 보조를 해주는 경우가 많아 '주민 부담이 없다'고 홍보하곤 합니다. 하지만 조합설립인가 이후에 발생한 비용은 지자체가 지원해주지 않는 것이 원칙입니다. 즉, 조합이 설립된 후 사업이 엎어지면 그동안 쓴 수억 원에서 수십억 원의 비용은 오롯이 조합원들의 몫이 될 위험이 큽니다.
조심스럽게 조언드리자면, 추진위 직원의 말만 믿기보다는 조합 정관 내의 '비용 분담' 및 '해산 시 채무 변제' 조항을 반드시 확인해보시기 바랍니다. 법적으로 '매몰비용 완전 면제'라는 확약은 조합 설립 이후 단계에서는 존재하기 어렵기 때문입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
구청 정비사업과를 통해 해당 구역의 매몰비용 지원 가능 범위에 대해 공문이나 유선으로 직접 교차 검증을 해보시는 것이 가장 확실합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
모아타운이라는 회사라고 생각해보세요
당연히 운영비 사업비 항목으로 임대료,상근직원급여,총회 개최비용 다 포함되어
조합원들이 내는 분담금(추가분담금)의 일부로 녹아들게 됩니다.
즉, 사업이 성공하면 집값에 반영되어 정산되는 구조입니다.
조합설립인가가 되었다면 정관이란게 있어요
거기에 사업 중단 시 발생하는 채무를 조합원이 분담한다 라고 구정이 있다면 조합원에게 청구될 수있습니다.
다만 실무에서는 조합원에게 묻기보다는 조합 자체가 파산하는 형태로 마무리 됩니다.
아직 조합 설립 전인가요?
추친위 직원이라 말씀하는걸 보니 아직 전이라 생각이 듭니다.
이런경우 서울시 조례에 따라 조합 설립 전에 사업이 무산되면, 그동안 쓴비용의 일부를 서울시나 자치구에서 예산으로 보조해주기도 합니다.
이경우를 설명한거로 생각됩니다.
조합설립인가 후 취소가 되면 좀 복잡해지긴해요
여기까지 설명하기엔 너무 길어질거 같아 전 여기까지만..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,네, 맞습니다.
조합설립인가 이후에 발생하는 비용은 전부
정비사업 총사업비로 들어가고 최종적으로 조합원 분담금 계산에 포함됩니다
,조합설립인가 이후 발생한 비용은 조합이 부담하고 조합원이 최종 책임을 집니다
,매몰비용 부담 없음은 조합설립 전 이야기이고,
조합이 만들어진 뒤 사업이 무산되면 그 비용은 조합원이 책임집니다
1.조합설립이 되면 사무소 직원들 인건비,사무실 비용 등을 지급해야 하고 이거는 나중에 재개발 비용이나 분담금 계산할 때 들어간다고 하는데 맞나요?
==> 네 포함되는 사항입니다. 즉 조합원들이 부담해야 합니다.
2.조합설립인가가 되었다가 사업진행이 안 되어 조합설립이 취소가 되면
조합설립에 동의한 사람들이 어떤 피해나 책임을 지게 되나요?
예를 들어 조합사무소 직원들 임금이나 사무비용 등을 조합원이 책임을 지게 되나요?
==> 동의한 부분들이 안분배당해야 하는 사항입니다.
3.추진위원회 직원분이 재개발은 매몰비용은 부담 안하게 한다고 하는데
이게 조합설립전의 비용을 부담하지 않는다는 것인지,
조합설립후 조합이 설립취소된 경우에도 부담하지 않는다는 것인지 잘 모르겠네요.
이 부분 명확하게 어떤 것인지 잘 아시는 분 설명 부탁드립니다
==> 케이스 바이 케이스가 상이합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 조합 운영비 분담금 산입 근거
질문: 사무실 인건비 등이 나중에 분담금에 포함되나요?
- 관련 법령: 소규모주택정비법 제23조, 제33조
- 조합은 사업에 필요한 비용을 마련하기 위해 조합원에게 정비사업비를 부과하고 징수할 수 있습니다.
- 사무실 운영비, 인건비, 설계비 등은 모두 이 사업비에 포함되며, 최종적으로 제33조(사업시행계획서)에 따라 조합원별 분담금에 반영됩니다.
- 결론: 네, 모든 운영비는 결국 조합원이 부담하게 됩니다.
2. 조합설립 취소 또는 해산 시 조합원의 책임
질문: 사업이 무산되면 조합원이 인건비 등 비용까지 책임지나요?
- 관련 법령: 소규모주택정비법 제23조의2(조합설립인가의 취소 등), 민법(사단법인 준용)
- 조합원이 과반수 이상 동의하면 해산을 요청할 수 있고, 이 경우 발생한 채무(매몰비용)는 조합 정관에 따라 처리됩니다.
- 최신 판례 동향(대법원 2017다201361 등):
- 법원은 “정관에 매몰비용 분담에 대한 구체적인 근거와 기준이 없는 한, 단순히 조합원이라는 이유만으로 무조건 비용을 부담해야 하는 것은 아니다”라고 판시했습니다.
- 즉, 정관에 '해산 시 비용을 조합원이 분담한다'는 명확한 규정이 있는지가 핵심입니다. 만약 이런 조항이 있다면, 조합원 소유 부동산에 대해 채권자가 압류 등 강제집행을 할 수 있는 위험도 있습니다.
3. 매몰비용 보조와 관련된 진실과 한계
질문: 추진위 직원이 매몰비용 부담이 없다고 설명하는데, 사실인가요?
- 관련 법령: 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제45조(사업비의 보조 등)
- 공적 지원: 서울시 조례에 따라 지자체가 기초조사비, 설계비 등 비용의 일부(보통 50~70%)를 예산 범위 내에서 보조할 수 있습니다.
- 한계점:
1) 전액을 지원하는 것은 아니므로, 나머지 30% 이상의 금액은 조합에서 부담해야 합니다.
2) 신청만으로 되는 것이 아니라, 구청 내 검증위원회를 통과한 합법적 지출만 인정됩니다.
3) 조합이 설립된 이후에는 보조금 지원 대상에서 빠지거나 지원 범위가 대폭 줄어듭니다. 따라서 추진위 단계에서만 듣고 조합 설립에 섣불리 동의하는 것은 주의가 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 조합설립 인가 후 사무소 임대료, 직원 인건비 등 운영비는 조합 예산으로 지출되며 이는 나중에 사업비나 조합원 분담금에 포함됩니다.
2. 인가 후 사업이 지연되거나 취소되면 조합설립이 취소 되어 청산 절차를 밟습니다. 이미 지출된 사무소, 인거비 등 매몰비용은 조합 자금으로 충당 남은 돈은 조합원 환급, 부족분은 조합원 공동 책임으로 분담하게 됩니다.
3. 추진위원회 직원이 매몰비용 부담이 없다고 하는 건 보통 조합설립 전 비용을 의미합니다.
조합 설립 후 들어간 비용은 공동 분담하게 됩니다.
감사합니다.