경제
의견들이 달라서 재건축 단지 분양권 관련 다시한번 질문 드립니다.
대단지의 아파트로 현재 재건축을 동시에 진행 중에 있으며 각각 떨어져 있는 다른 단지에(물론 서로 조합도 다름.) 3주택을 소유(4단지. 6단지. 10단지.)하고 있을때 각각의 분양권을 모두 받을 수 있는지요? 조건은 아래와 같습니다.
[조건]
ㆍ단독 명의로 아파트 3채 소유하고 있으나, 재건축 단지가 모두 달라서 조합도 모두 각각임(모두 신탁).
ㆍ3개 모두 2017년 10월 24 일 이전에 매입한 아파트들임.
(다른 곳에도 2017.10.24 이후에 매입한 것은 없음).
ㆍ재건축중인 아파트에는 거주한적은 없음.
ㆍ3개 아파트 모두 8년 장기임대주택사업자를 내고, 요건 모두 충족했음.(올해 7월에 자동말소 예정임)
ㆍ 현재 재건축하고있는 지역이, 조정대상지역+투기과열지구로 2025. 10월에 지정 되었음.
※위의 재건축 진행 중인 3채 모두의
=관리처분계획인가 예정이,
A. 2028.09월
B. 2028.09월
C. 2028.04월임.
==《분양권을 3개 다 받을 수 있는지요?》
==《이주시, 이주비 대출은 각각 3곳에서 다 받을 수 있는지요?》
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 분양권 3개를 모두 받을 수 있나요? (가능성 높음)
모두 받을 수 있을 것으로 보입니다. 그 이유는 도시 및 주거환경정비법 부칙 제14567호에 포함된 경과 규정 때문입니다.
* 핵심 근거: ‘5년 재당첨 제한’ 규정은 2017년 10월 24일에 신설됐지만, 법 부칙에 따라 규제 시행일(2017.10.24.) 이전에 소유한 주택에는 이 제한이 적용되지 않습니다.
* 질문자님 상황: 3채 모두 2017년 10월 24일 이전에 매입하셨으므로, 관리처분계획 인가일이 서로 겹치거나 5년 이내에 있더라도 각각의 주택에 대해 분양권을 받을 자격을 잃지 않습니다. 국토교통부 유권해석에서도 법 시행 이전에 이미 소유한 주택들은 재당첨 제한 대상이 아니라고 명확히 하고 있습니다.
2. 이주비 대출을 3곳 모두에서 받을 수 있나요? (제한적으로 가능)
이주비 대출은 분양권보다 심사 기준이 더 엄격하지만, 완전히 막히는 건 아닙니다.
* 다주택자 규제: 투기과열지구 내 다주택자는 주택담보대출(이주비 대출 포함)이 원칙적으로 제한됩니다. 하지만 ‘임대사업자’ 자격을 유지하고 있거나, 기존 주택 처분 등 금융기관이 요구하는 예외 조건을 충족하는 경우, 심사에 따라 일부 가능할 수 있습니다.
* 신탁 방식의 장점: 사업지가 ‘신탁’ 방식이라면, 시공사나 신탁사의 신용을 바탕으로 추가 이주비 지원이나 ‘직접 대여금’ 형태의 자금 지원이 제공될 수 있습니다. 이는 일반 금융권보다 유연하게 적용되는 경우가 많으니, 각 조합이나 신탁사에 다주택자 대상 지원책이 있는지 문의해보시기 바랍니다.
3. 꼭 확인하셔야 하는 점
* 1+1 분양과의 차이: 한 구역에서 ‘1+1 분양’으로 2채를 받는 경우는 투기과열지구에서 제한될 수 있습니다. 하지만 질문자님처럼 서로 다른 구역(4단지, 6단지, 10단지)에 각각 소유하고 계시다면, 각 구역 조합원의 자격을 모두 인정받는 게 원칙입니다.
* 임대사업자 말소 이슈: 올해 7월 임대사업자가 자동 말소되더라도, 2017년 이전에 취득했다는 사실은 변하지 않으니 ‘재당첨 제한’ 예외 지위는 그대로 유지됩니다. 다만, 임대사업자 자격이 사라진 뒤에는 다주택자에 대한 종부세 등 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.
결론적으로, 매수 시점이 법 시행 이전이라는 점이 든든한 방어막이 되어 분양권 3개 모두를 받는 데 법적인 문제는 없어 보입니다. 다만, 대출은 은행 내부 방침이나 당시 금리 등 여러 변수에 따라 원하는 만큼 모두 나오지 않을 수도 있으니, 보수적으로 자금 계획을 세우시는 것이 좋겠습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보유하신 3채의 아파트가 서로 다른 조합이고, 관리처분계획인가 시점이 투기과열지구 지정 이후라면 재당첨 제한과 대출 규제를 면밀히 따져봐야 합니다.
정리해드리자면, 조합원 분양권은 3곳 모두 확보가 가능할 것으로 보이나, 이주비 대출은 다주택자 규제로 인해 전액 실행이 매우 어려울 수 있습니다.
첫째, 재당첨 제한(5년 재당첨 금지) 관련입니다. 투기과열지구 내 재건축 사업에서 조합원 분양 대상자로 선정되면, 선정된 날로부터 5년 이내에는 다른 투기과열지구 내 정비사업의 조합원 분양을 받을 수 없습니다. 하지만 질문자님은 2017년 10월 24일 이전에 모든 주택을 취득하셨으므로, 도시 및 주거환경정비법 부칙에 따라 이 규제의 적용에서 제외됩니다. 따라서 각각 다른 조합의 분양권을 3개 모두 받는 데 법적 걸림돌은 없습니다.
둘째, 이주비 대출 문제입니다. 현재 해당 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 상태라면, 대출 규제는 금융위원회 및 금융감독원의 감독 규정을 따릅니다. 현행 규정상 투기과열지구 내 다주택자에 대한 이주비 대출은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 설령 예외적으로 허용되더라도 대출 한도(LTV)가 0%로 책정되거나, 기존 주택 처분 조건이 붙는 등 매우 까다롭습니다. 3곳 모두에서 각각 이주비 대출을 받는 것은 현재 금융 규제 기조상 현실적으로 불가능에 가깝습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 분양권 자격은 안전하나 이주 시점의 자금 계획을 다시 점검하셔야 합니다. 2028년 관리처분인가 이후 이주가 시작될 때, 3개 단지의 이주비 대출이 거부될 가능성을 염두에 두고 사비로 세입자 보증금을 반환하거나 이주 비용을 마련해야 할 상황에 대비하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
향후 각 조합의 정관이나 금융기관의 대출 가이드라인이 변동될 수 있으므로, 이주 1년 전에는 반드시 대출 가능 여부를 해당 조합에 다시 확인하십시오.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재건축 사업에서 단독 명의로 다른 단지 3채를 소유한 경우 각각의 분양권을 모두 받을 수 있습니다.
조합이 독립적이므로 가구 당 1주택 제한이 각 사업장에 개별 적용되며 장기임대주택 등록으로 조합원 자격 유지에는 문제가 없습니다.
감사합니다.