경제
전세계약 중 집주인 변경시 재계약 필요?
2023.02.06 에 전세 2년 계약하고, 묵시적 갱신으로 1년 더 살았고, 앞으로 27년까지 더 거주 예정입니다.(2027.02.06 까지) 처음 계약할 때, 전입신고 + 확정일자 받았고, 전세권 설정 등기까지 마쳤습니다.
그런데 며칠 전 집주인이 바뀌었다고 계약서를 다시 쓰자고 하는데, 이 경우 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 새로 받아야하나요? 아니면 그냥 그대로 살아도 되나요?
저는 27년 2월까지 거주 예정이고 사정에 따라 1년 더 거주가 필요할 수도 있는데 이 경우에도 재계약이 필요할까요?
15개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대인이 변경이 되더라도 기존 임차인의 권리는 그대로 유지가 되게 됩니다.
현재 묵시적갱신상태라면 새로운 임대인도 묵시적갱신상태를 승계를 받아야 합니다.
묵시적갱신만료일 기준 6~2개월 전에 임대인과 재계약에 대해서 협의를 진행을 하셔야 하고, 만일에 새로운 임대인이 묵시적갱신만료일에 계약종료를 원하고 실거주를 한다고 하면 어쩔 수 없이 퇴거를 해야 됩니다.
즉 27년까지는 거주가 가능하고 1년 더 연장의 경우 임대인과의 협의에 달려 있다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
법에 따라 새주인은 기존 계약을 그대로 물려받을 의무가 있습니다. 계약서를 다시 쓰지 않아도 2026년까지 거주 권리가 완벽히 보장됩니다. 새 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받으면 2023년부터 지켜온 내 보증금의 우선순위가 오늘 날짜로 초기화되어 매우 위험합니다. 이미 등기부상에 전세권 설정을 하셨으므로 주인 변경과 상관없이 강력한 법적 보호를 받고 계십니다. 결론적으로 내 권리를 지키려면 아무것도 새로 쓰지 않는 것이 정답입니다. 2027년 2월 만기 2~6개월 전에 계약갱신요구권을 사용해 2년 더 살겠다고 통보하시면 더 거주가 가능합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차 계약중에 집주인이 변경되는 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 하지만 신규 집주인이 작성을 요청하거나 전세대출이 있다면 계약서를 재작성할 수 있는데 기존 계약서는 보관하셔야하고 확정일자도 기존에 받은 것이 그대로 유효하므로 새로 받으실 필요 없습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
현재 전입신고도 완료가 된 상태이고, 확정일자도 받아 두었고, 전세권 설정 등기까지 모두 마친 상태라고 한다면 굳이 다시 계약서를 쓰지 않아도 되고, 확정일자를 다시 받으실 필요도 없습니다. 현재 대항력과 우선변제권 모두 갖춘 상태이기 때문 입니다. 지금 상황에서는 집이 소유자가 바뀌어도 기존 권리가 그대로 승계가 되기 때문에 효력이 그대로 유지가 됩니다. 집주인 입장에서는 보증금 및 계약 기간 등을 손보기 위해서 계약서를 다시 쓰자고 할 수는 있으나 세입자인 입장에서는 기존 계약이 더 안전할 수 있으니 잘 확인해 보셔야 합니다. 만약 그렇다고 한다면 기존 계약 내용이 있고 전세권 설정등기도 모두 마친 상태이니 굳이 다시 계약서를 쓸 필요는 없어 보인다고 대응을 하셔도 될 것 같습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 2026년 기준 최신 법적 근거 (자동 승계)
- 주택임대차보호법 제3조 제4항에서는 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.
- 이 조항 덕분에 집주인이 바뀌더라도 새로 계약서를 쓰지 않아도, 기존의 계약 내용과 권리·의무(예: 보증금 반환 등)는 자동으로 그대로 이어집니다. 별도의 서면 계약서를 다시 쓸 필요 없이 기존 계약만으로도 법적인 효력이 완벽하게 인정됩니다.
2. 재계약서를 새로 쓸 때 생길 수 있는 큰 리스크 (중요)
- 우선순위 역전 위험: 만약 새 집주인이 담보 대출을 받아놓은 상태에서, 질문자님이 새로 계약서를 작성해 확정일자를 다시 받게 된다면, 기존보다 후순위로 밀릴 수 있습니다. 이런 경우 전세보증금이 은행 대출보다 뒤로 밀려 받을 권리가 약해질 수 있습니다.
- 대항력 상실 우려: 최근 판례들(2024~2025년 기준)에서, 기존 계약을 끝내고 아예 새로운 조건으로 다시 계약을 맺으면, 기존에 가졌던 대항력이 사라질 수 있다고 해석하는 경향이 나옵니다. 그렇기 때문에 기존 계약서에 받은 확정일자 효력을 그대로 유지해야 안전합니다.
3. '갱신권' 행사 관련 (2027년 이후)
- 질문자님은 2027년 2월 만기 때 계약갱신요구권(2년 연장)을 쓸 수 있습니다.
- 최근 판례 경향에 따르면, 새 집주인이 ‘실거주’를 내세워 갱신을 거절하려면, 질문자님이 갱신 의사를 밝히기 전(보통 만기 6~2개월 전)까지 소유권 이전 등기가 모두 끝나 있어야 합니다. 현재 이미 질문자님이 살고 계시니 2027년까지는 별다른 문제 없이 안전하며, 갱신권 행사도 법적으로 보장이 잘 되는 상황입니다.
■ 상황별 대응 가이드
상황 A. 집주인이 재계약을 요구할 때
“법률 전문가에게 확인해보니, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위가 자동으로 승계된다고 합니다. 특히 기존에 확정일자를 받아놨고, 전세보증금 우선순위를 지키기 위해서라도 계약서를 새로 쓰지 않고 현 계약을 유지하겠습니다.”
상황 B. 굳이 계약서를 써야만 할 때
만약 집주인이 대출 등으로 꼭 새로운 계약서를 요구한다면, 아래 내용을 반드시 추가해야 합니다.
[필수 특약] 본 계약은 새로 맺는 것이 아니라, 기존 임대차계약서(2025.02.XX 작성) 내용을 모두 승계하며, 기존의 대항력과 우선변제권(확정일자 번호: OOO)을 그대로 유지한다.
정리하자면,
지금 질문자님은 전입신고, 확정일자, 전세권 등 3중으로 보호받고 계십니다. 집주인이 바뀌더라도 이 보호장치는 깨지지 않습니다. 그러니 “그대로 기존 계약대로 가겠다”고 당당하게 말씀하셔도 충분합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
집주인이 변경되어도 기존 전세계약은 매수인에게 그대로 승계되므로 재계약이나 확정일자 재취득은 필요하지 않습니다.
이미 전입신고·확정일자·전세권 설정까지 되어 있어 대항력과 우선변제권은 계속 유지됩니다.
2027년 이후 추가 거주를 원할 경우에만 그 시점에 갱신(재계약 또는 묵시적 갱신)을 검토하시면 됩니다.1. 전세권까지 설정되었다면 임대인이 변경했어도 새롭게 계약서를 작성할 필요가 없습니다.
2. 새롭게 계약서를 작성했으면 새로운 임차신고대상입니다.
3. 현재 상황에서 계약서를 작성할 필요가 없습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
대항력을 갖춘 경우에는 기존 계약효력이 그대로 승계되기 때문에 계약기간까지 거주를 하셔도 관계가 없습니다. 그리고 임대인이 변경되었다고 계약서도 다시 작성할 필요가 없으며, 27년까지 거주를 하시면서 해당 시점에 재계약시 새로운 임대인과 계약서를 작성하시면 됩니다. 만약 현재기준으로 계약서를 다시 작성하시면 이는 새로운 계약으로도 볼수 있습니다. 다만 이미 대항력과 우선변제권 효력은 이어지는 만큼 별도 확정일자 부여등은 필요하지 않으나, 계약서 작성에 따른 대출이 있는 경우 해당 은행등에 제출등을 하셔야 하는 만큼 현재 계약이 만료되기 전 계약서를 다시 작성하시는것은 거절하셔도 무방합니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은
이미 대항력과 전세권설정까지 마친 상태이기에 서두를 필요가 전혀 없습니다.
그대로 사셔도 법적으로 완전히 보호 받습니다.
기존 계약서의 효력이 새주인에게 자동으로 이어집니다.
계약서를 새로쓰고 확정일자를 새로 받으면, 그 사이 집주인이 대출을 받을경우 우선순위가 뒤로 밀릴 위험이 있습니다.
기존계약서 여백에, " 매매로인해 임대인이 변경됨(성명, 연락처) 정도만 메모하고 새 집주인과 확인도장을 찍어두는 정도로 충분합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인이 바껴도 임대차 계약은 그대로 승계되기 때문에 계약서는 다시 안써도 됩니다
확정일자도 새로 받을 필요 없습니다
지금 상황에서는 만기까지 그대로 사셔도 법적으로 문제 없습니다
만기됐을때 다시 써도 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
새로운 매수인이 매수할 때 기존 임대인의 권리와 의무를 포괄하여 승계하기 때문에 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다.
묵시적 갱신 만료인 27년 2월까지 거주하시고 그 이후 재계약서 작성히시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
건물 매매시 양도양수에 의해 직전계약을 승계할 경우는 재계약을 할 필요가 없이 직전 소유자와의 계약 관계를 새로운 소유자가 승계하면 됩니다
그리고 묵시적계약 연장의 경우도 마찬가지이지만 새로운 매수자가 재계약을 요구할 경우 새롭게 계약서를 다시 닥성할 수도 있고는 현 계약기간이 종결된 후
재계약을 하실 수 도 있습니다 이는 당사자간 간합의에 의해 선택하시면 됩니다 이때 보증금이나 월세의 인상 등으로 조건변동이 수반될때는 확정일자도 다시 받아야합니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
계약서 다시 쓰실 필요 없습니다.
문자로 이전 계약 조건대로 2027년 2월까지 거주하겠다고 통보만하시면 됩니다.
다만 새로운 집주인의 의중이 궁금합니다.
왜 다시 쓰자는 것인지 이걸 파악하세요
만약 단순히 주인이 바뀌었으니 명의만 바꾸자 라는 의도라면 작성해 줄 수도 있습니다.
여기서 잠깐
해 줄 수도 있다는 거지 해줘야 한다는건 아니예요
만약 해준다면
특약에
본 계약은 2023년 2월 6일 체결된 기존 임대차 계약의 승계이며, 임대인 변경에 따른 단순 재작성임.
기존의 대항력과 확정일자 순위는 그대로 유지함 이라는 문구를 반드시 넣어서 작성해야 합니다.
저같으면 귀찮아서 패스~~
문자만 넣을거 같아요
1년더 사는문제는 집주인이 들어온다고 가정하면 좀 복잡한데
아직 계약갱신요구권 사용 안하셨으니까 그거 사용하면되요
그건 다음에 답변할께요
전 여기까지~~
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
아니요 계약서를 다시 쓰지 마세요. 주택임대차보호법상 새 주인은 전 주인의 권리의무를 그대로 승계하므로 기존 계약서와 확정일자의 효력이 완벽하게 유지됩니다. 만약 새로 작성하고 확정일자를 다시 받으면 대항력 순위가 오늘 날짜로 밀려납니다. 그 사이 근저당이 설정되었다면 보증금이 후순위가 되어 위험해집니다. 현재 묵시적 갱신 중이므로 계약갱신청구권을 아직 쓰지 않은 상태이니 27년 만료 전 이를 행사하면 법적으로 2년 더 총 2029년까지 거주를 보장받을 수 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
집주인이 바뀌더라도 기존 계약의 효력은 새로운 집주인에게 그대로 승계되므로 계약서를 새로 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.
정리해드리자면, 주택임대차보호법에 따라 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 질문자님은 기존 계약 조건 그대로 2027년 2월까지 거주할 권리를 법적으로 보장받습니다.
구체적으로 유의하셔야 할 실무 포인트는 다음과 같습니다.
대항력 유지: 이미 전입신고와 확정일자를 갖추셨고 전세권 설정까지 마치셨으므로, 순위 보전은 완벽한 상태입니다. 여기서 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 다시 받으면 오히려 우선변제권 순위가 뒤로 밀릴 위험이 있습니다. 만약 새 계약서 작성 당일 집주인이 대출을 받는다면 질문자님의 권리가 후순위가 될 수 있기 때문입니다.
갱신요구권 사용: 2027년 2월 이후 1년 더 거주를 원하신다면, 묵시적 갱신이 아닌 계약갱신요구권을 정식으로 행사하실 수 있습니다. 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 새 집주인에게 갱신 의사를 통보하면 2년 더 연장이 가능하며, 이때도 계약서를 다시 쓸 의무는 없습니다.
서류 작성 시 주의: 새 집주인이 관계 정리를 위해 작성을 강요한다면, 기존 계약의 '동일성'을 유지한다는 내용을 명시해야 합니다. 즉, "기존 계약(2023.02.06)의 조건을 그대로 승계하며, 소유자 변경에 따른 확인용 작성임"을 특약에 넣어야 안전합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재의 강력한 전세권과 확정일자 순위를 지키는 것이 가장 중요하므로, 계약서를 새로 쓰기보다는 새 집주인의 연락처와 계좌번호만 확인해 두시고 기존 계약서를 그대로 유지하시기를 권합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
새 집주인에게 국세나 지방세 체납이 없는지 확인할 수 있는 납세증명서를 요구하여 향후 보증금 반환 리스크가 없는지 체크해 보시는 것이 좋습니다.