답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 서울 아파트 매매계약서 특약 관련 답변1. 대출 미승인 시 약정금 반환 조항(대출 실행 조건)보금자리론 등 주택담보대출이 필요한 상황에서 꼭 포함되어야 하는 조항입니다.- 추천 문구: "매수인이 보금자리론 대출 승인을 매수인의 귀책사유 없이 받지 못할 경우, 본 계약은 자동 해지되며, 매도인은 수령한 계약금(또는 약정금) 전액을 즉시 반환한다."- 참고: 여기서 ‘매수인의 귀책사유가 없는 경우’라는 단서를 명확히 하면, 매도인 입장에서도 받아들일 확률이 높아집니다.2. 임차인 퇴거 및 명도 책임실입주가 목적이시라면, 잔금일까지 집이 비워져야 하므로 중요한 내용입니다.- 추천 문구: "매도인은 잔금 지급일까지 임차인이 퇴거하고, 공실 상태로 매수인에게 인도하도록 책임진다. 만약 이를 이행하지 못해 발생하는 책임은 모두 매도인이 부담한다."3. 수리 내역 기재 및 하자 발생 시 (하자 담보)계약 후 예상치 못한 하자가 발견되는 상황을 대비해야 합니다.- 추천 문구: "매도인은 현재 상태(수리 내역 포함) 그대로 매수인에게 인도한다. 만약 계약 당시 발견되지 않은 중대한 하자(누수, 결로, 배관 이상 등)가 잔금일로부터 6개월 내에 드러날 경우, 그 수리 비용은 매도인이 부담한다."- 참고: 이미 수리가 완료된 부분(예: 샷시 교체, 올수리 등)은 별도로 목록을 첨부하거나 특약 조항에 명시해 두면 더 안전합니다.■ 정리질문 주신 특약 조건들은 모두 넣어도 전혀 무리가 없습니다. 오히려 서울처럼 거래 금액이 큰 아파트 매매에서는 거의 필수적인 안전장치에 가깝습니다. 해당 내용을 부동산 중개인에게 "안전한 계약을 위해 구체적인 특약 조항을 넣고 싶다"고 전달하시면, 무리 없이 조율이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 2026년 현재 규제 지역 현황현재 정부는 서울 전역과 경기 주요 핵심지만을 '조정대상지역' 및 '투기과열지구'로 묶어 집중 관리하고 있습니다.* 규제 지역 (중과 대상): 서울 25개 구 전체, 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남).* 비규제 지역 (비교 지역): 위 지역을 제외한 인천, 경기 외곽, 그리고 지방 전 지역.> 핵심 포인트: 질문자님의 주택이 위 '규제 지역'에 포함되지 않는다면, 정부가 다주택자 규제를 강화하더라도 직접적인 양도세 중과(추가 과세) 대상이 아닙니다.>2. '양도세 중과 유예 종료'와 지방 주택정부가 2026년 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예를 종료한다고 발표했지만, 이는 규제 지역 내 주택을 팔 때만 해당되는 이야기입니다.* 지방 주택은 원래 유리합니다: 수도권·광역시·세종시를 제외한 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 세법상 주택 수 산정이나 중과 판단 시 제외되는 특례가 적용됩니다.* 일반 세율 적용: 지방 비규제지역 주택을 매도할 때는 중과세율(기본세율 + 20~30%p)이 아닌 기본세율(6~45%)만 적용되므로 세금 부담이 훨씬 적습니다.3. 질문자님을 위한 맞춤 조언* 안심하셔도 좋습니다: 현재 정부의 옥죄기는 서울과 수도권 과열지를 타깃으로 하고 있습니다. 지방 주택은 오히려 거래 활성화를 위해 규제를 풀고 있는 추세입니다.* 보유세 체크: 다만, 양도세와 별개로 보유 주택 수가 많으면 종합부동산세(보유세) 부담은 늘어날 수 있으니 이 부분만 미리 계산해 보시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개사 말에는 법적 책임이 없습니다.“걱정 마세요”, “대출 다 나올 거예요” 같은 말들은 실제로 문제가 생겼을 때 전혀 책임지지 않습니다. 정부 정책이 갑자기 바뀌거나(예: 대출 한도 축소), 매물 감정가가 예상보다 낮게 나와 대출이 거절되는 경우가 제법 있습니다. 이런 경우, 계약서에 특약이 없으면 계약금(매매가의 10%)을 그대로 날리게 될 수도 있어요.2. 특약을 꺼리는 진짜 이유중개사나 매도인이 특약을 싫어하는 건, 매수인이 단순 변심으로 계약을 취소하면서 대출을 핑계로 삼을까 봐서입니다. 그래서 구체적으로 아래처럼 조건을 명확하게 적어 제안해 보세요.[추천 특약 문구]“매수인의 신용상 문제가 없는데도 불구하고, 해당 매물의 대출 한도가 부족하거나 금융 규제 등 사유로 인해 ○○○○만원 이상의 대출이 승인되지 않을 시, 본 계약은 조건 없이 해제되며 매도인은 계약금을 즉시 반환한다.”3. 현실적으로 꼭 챙겨야 할 점특약을 끝까지 안 넣어주겠다고 하면, 계약 전에 은행 여러 군데(2~3곳) 직접 방문해서 ‘사전 심사(가심사)’ 결과를 꼭 서류로 확인받고 계약하셔야 합니다. 중개사 말보다 은행 직원의 심사 결과가 훨씬 정확하다는 점 잊지 마세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 주택 청약에서 ‘횟수’가 왜 중요할까요?공공분양에서 중요한 건 바로 저축 총액’이에요. 하지만 단순히 많은 금액을 한 번에 넣는다고 다 인정받는 건 아닙니다. 실제로는 일정한 기간 동안 차곡차곡 ‘횟수’를 채우는 게 더욱 중요하죠.1. 횟수 인정의 핵심예를 들어 청약통장에 한 번에 1억 원을 넣어도, 한 달에 인정받을 수 있는 금액은 최대 25만 원이에요. 즉, 큰 금액을 한 번에 넣는 것보다 매달 표시된 한도만큼 횟수를 나눠 오래 넣는 것이 훨씬 유리합니다.2. 최대 인정 횟수는 얼마인가요?정해진 횟수의 상한선은 따로 없어요. 해지하지 않는 한, 계속 납입이 가능합니다. 다만, 실제로 당첨에 유리한 ‘권장 횟수’는 있습니다. 서울이나 수도권처럼 경쟁이 치열한 곳에서는, 인정받는 금액이 1,500만~2,000만 원 이상은 되어야 당첨 가능성이 높아지죠. 이걸 기준으로 매달 25만 원씩 계산하면, 최소 60회~80회(약 5~7년 이상)는 꾸준히 넣어야 당첨권에 가까워진다고 볼 수 있습니다.✔️공공분양(LH, SH 등): 돈을 많이 넣는 것보다 매달 25만 원씩 '횟수'를 최대한 많이 쌓는 것이 핵심입니다.✔️민영분양(자이, 래미안 등): 횟수보다는 공고일 전까지 지역별로 정해진 예치금 총액만 맞춰두면 됩니다.답변이 도움이 되셨나요~✨️

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 24년 11월 갱신 계약 시 상생임대 해당 여부* 해당합니다.* 2022년 11월에 체결한 계약이 '직전 임대차계약' 요건을 충족한다면, 2024년 11월에 임대료 5% 이내로 인상하여 체결한 계약은 상생임대차계약에 해당합니다.* 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 체결해야 하므로 시기상으로도 적절합니다.2. 26년 11월 새로운 계약 시 임대료 인상과 혜택 소멸 여부* 혜택은 소멸되지 않습니다.* 상생임대인 혜택(거주요건 면제 등)을 받기 위해서는 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대를 유지하기만 하면 됩니다.* 일단 상생임대차계약 요건을 모두 채운 후라면, 그 이후의 다음 계약에서 임대료를 5% 이상 올리더라도 이미 확보한 비과세 특례 혜택이 사라지지 않습니다.3. 갱신이 아닌 신규 계약 해당 여부* 해당합니다.* 상생임대차계약은 기존 세입자와의 계약 갱신뿐만 아니라, 새로운 세입자와 체결하는 신규 계약이어도 상관없습니다.* 핵심은 '직전 계약' 대비 임대료 증액을 5% 이내로 유지하고, 해당 계약을 2년 이상 유지하는 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대출 심사의 기본 원칙: “공부상 용도” 우선은행에서 아파트 주택담보대출(주담대) 한도를 정할 때, 주택 보유 수를 확인하는 기준은 국토교통부의 ‘주택소유확인시스템’을 참고합니다.- 오피스텔의 특성: 오피스텔은 건축법상 ‘업무시설’로 분류되기 때문에, 실거주하고 있어도 시스템상 대부분 주택으로 간주되지 않습니다.- 전입신고의 영향: 전입신고는 주민등록상의 기록일 뿐, 건축물대장이나 등기부등본상의 용도까지 바꾸진 않습니다. 그래서 대출 심사 시 은행원이 공부상 ‘업무용’으로 확인하면 무주택자로 인정받을 확률이 매우 높아요.2. 상속주택만의 특별한 예외: “상속주택 특례”혹시 은행에서 실거주 사실을 근거로 1주택자로 판단하려고 해도, 질문자님은 ‘상속’이라는 중요한 예외 조항이 있어요.- 상속일로부터 5년 유예: 2026년 기준으로, 금융권 가이드라인상 상속으로 취득한 주택은 5년 동안 주택 수 산정 시 제외됩니다.- 즉, 주거용으로 인정된다고 해도 “얼마 전에 상속받은 주택”임을 증빙(상속인 결정문 등)하면 시흥 아파트 대출 시 무주택자 자격으로 대출을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 분양권 판매글은 언제부터 올릴 수 있나요?법적으로는 전매 제한 기간이 완전히 끝나야 분양권 매매가 가능합니다.광고 게시 시점: 원칙적으로 제한이 풀린 날부터 판매글을 올릴 수 있지만, 실제로는 해제일 1~2개월 전에 미리 중개업소에 상담을 요청하는 경우도 많습니다.주의사항: 해제일 이전에 매매 계약서를 작성하거나 계약금을 주고받는 것은 불법 전매로 간주될 수 있고, 이 경우 계약 취소나 형사 처벌까지 이어질 수 있으니 반드시 조심하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 재건축으로 집이 헐리면, 나는 무주택자일까?재건축 아파트가 철거된다고 해서 하루아침에 서류상 '무주택자'로 바뀌거나 청약 가점이 갑자기 오르는 일은 없습니다. 세법상 여전히 유주택자(입주권 보유)로 간주됩니다.1. “집은 없지만 권리는 있다” (조합원 입주권)건물이 철거되어 실제로 거주할 집은 사라지더라도, 그 자리에 새 집을 받을 수 있는 ‘조합원 입주권’이라는 권리를 갖게 됩니다. 세법(양도소득세 등)에서는 이 입주권도 주택 수에 포함하기 때문에, 다른 집을 구매할 때도 여전히 1주택자로 분류됩니다.2. 청약할 때는 어떨까요? (무주택 산정)많은 분들이 특히 궁금해하는 부분입니다. 청약에서 무주택 기간을 계산할 때는, 집이 멸실되었는지와 상관 없이 해당 주택을 소유했던 기간 전체가 유주택으로 인정됩니다. 즉, 건물이 없어졌다고 해서 그때부터 무주택 기간이 새로 시작되는 것이 아닙니다.3. 예외는 없을까요?만약 재건축 주택 외에 다른 집이 없고 입주권만 가진 상태라면, 나중에 완공된 아파트를 매도할 때 ‘1세대 1주택 비과세 혜택’은 요건을 충족한다면 그대로 적용받을 수 있습니다. (멸실 전 보유 기간과 멸실 후 보유 기간을 합산)

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주임법 적용 가능성 – 실제 사용 용도가 중요우리나라 법원 판례와 실무에서는 건축물대장에 적힌 용도보다는 ‘실제로 그 공간을 주거로 쓰느냐’를 더 중요하게 봅니다.- 판단할 때는 계약 당시 건물의 구조, 형태, 용도, 그리고 실제로 주거용으로 이용하는지 종합적으로 따집니다.- 질문자님이 보내주신 이미지처럼 방마다 개별 화장실, 싱크대, 취사시설 등이 있는 독립 원룸 구조라면, 주거용으로 인정받을 가능성이 매우 높습니다.- 계약서에 “임차 목적: 주거용”, “취사시설을 갖춘 독립 공간”과 같이 명확히 기재해두면, 임대인·임차인 모두 주택으로 인식했다는 점의 근거가 되어 분쟁 시 유리하게 작용합니다.2. 전입신고·확정일자와 최우선변제권주거용으로 인정되면, 주임법상 권리를 누릴 수 있습니다.- 전입신고와 확정일자만 갖추면, 만약 건물이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다.- 보증금이 소액(서울 기준 1억 6,500만 원 이하 등)에 해당하면, 소액임차인으로서 최우선변제금(서울 기준 현재 5,500만 원)까지 보장받아요.※ 질문자님 보증금이 5,500만 원이라면, 지역에 따라 보증금 전액이 최우선변제 대상이 될 수도 있으니 참고하세요.3. 실무상 주의할 점법적으로 보호받을 근거는 충분하지만, 논란의 여지는 조금 남아있습니다.- 무엇보다 최종적으로 ‘주거용 인정’ 여부는 경매 법원 등에서 결정합니다. 원룸 구조가 명확하지 않거나, 실질적으로 주거 용도가 불분명할 땐 인정받지 못하는 예외도 간혹 있으니 주의해야 합니다.■ 요약 및 조언질문하신 것처럼 독립 취사·욕실이 갖춰져 있고, 계약서에 주거용이라는 점이 명확하게 기재되어 있다면 주임법 보호를 받을 가능성이 매우 높습니다.(90%확률로)반드시 전입신고와 확정일자를 챙기시고요.고시원이나 근린생활시설을 주거용으로 임차했을 때, 주택임대차보호법 적용 여부에 관한 주요 판례와 법리 판단 기준을 정리해드리겠습니다.1. 주택임대차보호법이 적용되는 경우에 대한 판례가장 중심이 되는 대법원 판례는 다음과 같습니다.- 대법원 2007년 6월 28일 선고 2007다17475 판결 등“주택임대차보호법의 적용 대상인 '주거용 건물'인지 여부는 건물대장 등 공부상의 용도만으로 정해지는 것이 아니라, 실제로 어떤 용도로 사용되고 있는지에 따라 결정해야 한다”고 판시한 바 있습니다.→ 즉, 건물대장에서 ‘제2종 근린생활시설’이나 ‘고시원’으로 표기되어 있더라도, 임대차 계약 당시 구조가 주거용에 가깝고 실제로 세입자가 생활하고 있다면 주임법의 적용을 받을 수 있다는 뜻입니다.2. 비주거용 건물 내 일부 공간만 주거로 쓰는 경우고시원처럼 건물의 일부만 주거용으로 쓰일 때도 적용 기준이 있습니다.- 대법원 1996년 3월 12일 선고 95다51955 판결“비주거용 건물 안 일부 공간이 주거목적으로 쓰이고, 그 주거용 부분 면적이 전체에서 꽤 큰 부분을 차지하거나, 독립된 주거가 가능한 구조라면 주택임대차보호법이 적용된다”고 봤습니다.→ 예를 들어, 방 안에 싱크대나 화장실이 갖춰져 있다면, 독립된 주거 공간으로 인정될 가능성이 크다는 의미입니다.3. 구조 변경(무단 개조)된 건물을 임차한 경우임대인이 상가를 주거용으로 개조해서 세를 준 사례도 있습니다.- 대법원 1986년 1월 21일 선고 85다카1367 판결“주거용 건물인지 판단할 때는 임대차 계약 시점을 기준으로 하며, 공부상 용도가 주거용이 아니어도 임대인의 동의를 얻어 주거용으로 개조했다면 주임법으로 보호받는다”고 했습니다.→ 실제로 고시원을 원룸처럼 개조한 상태에서 계약을 맺었다면, 건축법상 위법 여부와 별개로 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 게 법원의 일관된 태도입니다.4. 주의해야 할 제외 사례(보호받지 못한 경우)모든 임차인이 보호받는 것은 아니고 아래 같은 경우는 예외입니다.- 일시적 임대차: 수험생처럼 단기간(예: 1~2개월) 머무는 ‘숙박’ 목적의 고시원 계약은 주임법 적용을 받지 않을 수 있습니다.- 사무실 내 단순 취침: 사무실 일부 공간에 침대만 갖다 놓고 가끔 잠만 자는 경우는 주거용 건물로 인정받기 어렵습니다.■ 결론 및 대응 전략지금까지 판례들을 종합하면, 질문자님의 경우 실제로 주거 목적으로 사용하고 있다면 주임법 보호를 받을 가능성이 높아 보입니다. 다만, 경매 절차에서 배당을 받으려면 아래 사항을 꼭 챙기셔야 합니다.- 현황조사 대응: 건물이 경매에 넘어가 법원 현황조사관이 방문하면 “이곳에 실제로 주거 중이고, 취사시설과 화장실이 갖춰져 있다”고 분명히 이야기하고, 사진 등 실거주 증거도 함께 보여주셔야 합니다.- 전입신고 유지: 판례상 대항력 요건에는 ‘전입신고’가 반드시 필요하니, 계약 기간 동안 주소를 옮기지 않는 것이 중요합니다.- 계약서 특약 기재: 앞서 말씀드렸듯, 계약서 특약란에 “주거용으로 사용하며 취사시설이 포함되어 있음” 등을 명확히 적어놓는 것이 실제 용도를 입증하는 데 가장 손쉽고 확실한 방법입니다.이처럼 판례에서 세입자를 보호하고 있으니 너무 불안해할 필요는 없지만, 건물의 채무 상황(등기부등본 등)은 수시로 확인하시는 게 좋습니다.