서울 토허제 매매약정서 특약 문의드립니다
매매약정서 특약 문의드립니다.
서울 소재지 아파트 매매
매매약정서 작성 특약
주담대(보금자리론) 신청 예정
매도자측 부동산1개
매수자측(본인) 부동산 2개
매매약정서 특약에
대출 미승인시 약정금 반환
임차인 퇴거 매도인 책임
수리된내용 기재 및 매도자확인
위 같은 조건을 넣어도 되나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 서울 아파트 매매계약서 특약 관련 답변
1. 대출 미승인 시 약정금 반환 조항(대출 실행 조건)
보금자리론 등 주택담보대출이 필요한 상황에서 꼭 포함되어야 하는 조항입니다.
- 추천 문구: "매수인이 보금자리론 대출 승인을 매수인의 귀책사유 없이 받지 못할 경우, 본 계약은 자동 해지되며, 매도인은 수령한 계약금(또는 약정금) 전액을 즉시 반환한다."
- 참고: 여기서 ‘매수인의 귀책사유가 없는 경우’라는 단서를 명확히 하면, 매도인 입장에서도 받아들일 확률이 높아집니다.
2. 임차인 퇴거 및 명도 책임
실입주가 목적이시라면, 잔금일까지 집이 비워져야 하므로 중요한 내용입니다.
- 추천 문구: "매도인은 잔금 지급일까지 임차인이 퇴거하고, 공실 상태로 매수인에게 인도하도록 책임진다. 만약 이를 이행하지 못해 발생하는 책임은 모두 매도인이 부담한다."
3. 수리 내역 기재 및 하자 발생 시 (하자 담보)
계약 후 예상치 못한 하자가 발견되는 상황을 대비해야 합니다.
- 추천 문구: "매도인은 현재 상태(수리 내역 포함) 그대로 매수인에게 인도한다. 만약 계약 당시 발견되지 않은 중대한 하자(누수, 결로, 배관 이상 등)가 잔금일로부터 6개월 내에 드러날 경우, 그 수리 비용은 매도인이 부담한다."
- 참고: 이미 수리가 완료된 부분(예: 샷시 교체, 올수리 등)은 별도로 목록을 첨부하거나 특약 조항에 명시해 두면 더 안전합니다.
■ 정리
질문 주신 특약 조건들은 모두 넣어도 전혀 무리가 없습니다. 오히려 서울처럼 거래 금액이 큰 아파트 매매에서는 거의 필수적인 안전장치에 가깝습니다. 해당 내용을 부동산 중개인에게 "안전한 계약을 위해 구체적인 특약 조항을 넣고 싶다"고 전달하시면, 무리 없이 조율이 가능합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
서울 토지거래허가구역(토허제) 내 아파트 매수 시 작성하는 매매약정서(또는 가계약서)는 일반 계약보다 법적 구속력이 유동적이기 때문에 특약 작성이 매우 중요합니다. 질문하신 특약들은 모두 삽입 가능하며, 오히려 본인을 보호하기 위해 권장되는 내용들입니다.
다만, 토허제 지역 특성상 '허가'라는 변수가 있으므로 아래와 같이 정리하여 넣으시는 것이 안전합니다.
1. 주담대(보금자리론) 미승인 시 약정금 반환
가장 중요한 특약입니다. 토허제 구역은 대출 심사가 까다롭고, 정책 변화에 민감하므로 반드시 명시해야 합니다.
추천 문구: "매수인이 주택담보대출(보금자리론 포함)을 신청하였으나, 금융기관의 규제나 정책 변경 등 매수인의 귀책 사유 없이 대출이 승인되지 않을 경우, 본 약정은 조건 없이 해제하며 매도인은 수령한 약정금 전액을 반환하기로 한다."
2. 임차인 퇴거 매도인 책임
토허제 지역은 '실거주 목적'이 필수이므로 임차인 퇴거 문제가 해결되지 않으면 구청에서 허가가 나지 않거나 매수자가 곤란해질 수 있습니다.
추천 문구: "본 주택의 임차인 퇴거 및 명도는 잔금일(또는 입주일) 전까지 매도인의 책임과 비용으로 완료하기로 하며, 이를 이행하지 못하여 토지거래허가가 반려되거나 실입주가 불가능할 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다."
3. 수리 내역 기재 및 매도자 확인
나중에 발생할 수 있는 하자 담보 책임을 명확히 하기 위해 필요합니다.
추천 문구: "매도인은 과거 수리 내역(예: 누수, 섀시 교체 등)을 매수인에게 고지하고 이를 별지에 기재하며, 잔금 지급 전까지 고지되지 않은 중대한 하자가 발견될 경우 매도인이 수리 비용을 부담하거나 대금에서 차감하기로 한다."
⚠️ 서울 토허제 거래 시 필독 주의사항
'유동적 무효' 상태의 이해: 토지거래허가를 받기 전까지는 계약이 '유동적 무효' 상태입니다. 즉, 허가가 나야 계약이 유효해지므로 '허가 불허 시 약정금 전액 반환' 조항도 반드시 함께 넣으세요.
실거주 의무: 토허제 지역은 대출 승인뿐만 아니라 '2년 실거주'가 법적 의무입니다. 대출 심사 시에도 이 부분이 엄격히 확인됩니다.
자금조달계획서: 서울 전 지역은 자금조달계획서 제출 대상이며, 특히 토허제는 증빙 서류가 매우 꼼꼼해야 합니다. 보금자리론 승인 전이라도 자금 계획이 구체적이어야 허가가 납니다.
요약하자면, 제안하신 특약들은 매수자로서 당연히 요구할 수 있는 권리입니다. 매도인이 거부한다면 리스크가 크다는 뜻이니 협상을 잘 이끌어내시기 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
서울 토지거래허가구역 내 아파트 매매를 준비 중이시라면 실거주 의무가 가장 강력하기 때문에
일반적인 지역보다 특약 설정을 정교하게 해야 합니다.
단순히 대출 미승이라고 쓰시면 분쟁 있을 수 있으니
매수인의 대출이 금융기관의 정책변화 개인신용도와 무관한 사유로 목표한 금액만큼 승인되지 않을 경우,
본 계약은 무효로 하며 매도인은 수령한 약정금 및 계약금 일체를 조건 없이 즉시 반환한다.라는 구체적 특약을 넣으셔야합니다.
하자담보 책임은 당연히 임대인에게 있는데
그래도
잔금일로부터 6개월 이내에 발견된 중대한 하자(누수,보일러 고장 등)에 대해서는 매도인이 수리 비용을 부담한다
라고 넣으세요
임차인 퇴거도 못시키면 집팔면 안되죠..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
질문에 적어주신 세 가지 특약은 모두 넣어도 되고, 오히려 넣는 게 안전한 내용입니다
다만 서울 토지거래허가구역(토허제) + 보금자리론 조합이라서 표현을 아주 정확하게 써야 분쟁을 피할 수 있습니다
,본 계약은 매수인이 주택담보대출(보금자리론)을 신청함을 전제로 하며,
OO년 OO월 OO일까지 해당 대출이 매수인의 귀책사유 없이 금액 OO원 이상 승인되지 않을 경우
본 계약은 무효로 하고,매도인은 수령한 계약금을 즉시 반환한다
,서울 토허제 아파트는 매수인이 2년 실거주 의무가 있습니다
임차인이 남아 있으면 허가 자체가 안 나오거나 취소될 수 있습니다
매도인은 잔금 지급일 이전까지
임차인을 퇴거시키고 목적물을 인도할 책임이 있으며,이를 이행하지 못할 경우 본 계약은 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 반환한다
,매도인은 계약 체결 전 욕실 방수, 주방 싱크대 교체, 보일러 점검을 완료하였으며,상기 수리 부분에 대하여 잔금일 기준 6개월 이내 하자 발생 시
매도인이 그 책임을 부담한다
,본 계약은 토지거래허가를 전제로 하며,허가가 불허될 경우 본 계약은 무효로 하고 매도인은 계약금을 전액 반환한다
이런 특약을 부동산과 협의를 해서 넣어보시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
대출 미승인 시 약정금 반환 특약은 반드시 금융기관 불승인으로 명확히 기재해야 하고 임차인 퇴거 책임을 매도인으로 특정하는 문구는 필수 입니다. 수리 내용은 말로 끝내지말고 사진, 항목별로 특약에 적시해야 하며 토허제 지역은 실거주 요건 불이행 시 계약 해제 리스크도 함께 명시하는 것이 안전합니다.
매매약정서 특약 문의드립니다.
서울 소재지 아파트 매매
매매약정서 작성 특약
주담대(보금자리론) 신청 예정
매도자측 부동산1개
매수자측(본인) 부동산 2개
매매약정서 특약에
대출 미승인시 약정금 반환
임차인 퇴거 매도인 책임
수리된내용 기재 및 매도자확인
위 같은 조건을 넣어도 되나요?
==> 네 넣을 수 있지만 매도인과 협의후 반영여부를 결정해야 합니다. 통상 매도인은 사전에 확인을 한 후 진행하라고 할 가능성도 높아 보입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
특약사항읔 계약당사잔 분쟁에상 문제나나책임
한게가 모호 할 때 확실한 게약을 위하여 상호간 합의하여 절충한 결과를 기재합니다
따라서 어느조항이든 특약사항 기록에 대하여 게약 당 사자로서 제기할 있습니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 넣어도 됩니다. 매수자가 주택담보대출 심사 결과 대출 불승인 시 계약금 전액 무이자로 반환 명시할 수 있습니다.
또한 하자담보 책임 부분도 기재해도 됩니다.
그래야 매도인과 매수인 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
감사합니다.