매매약정 특약 및 대출 특약 안넣어도 되는지 궁금해요

Question

매매약정시 주담대(보금자리론) 한도미달 또는 대출 미승인날경우 계약금(약정금) 반환 특약 넣어달라고 해도 될까요? 아니면 대출 예상조회시 동일하게 금액이 나올거니 특약 안넣어도 무방한가요?

담당하는 부동산 중개인분은 그런특약처음본다고 넣는사람 없고 대출 매수인 신용문제아니면 조회한만큼 나오니 걱정말고 진행하자고 하시네요.

(나이대 있음)

실제 매매약정서 특약 미리 대출관련 넣어달라부탁하니 두번 거절당하고 세번째 매도측 부동산 연락햇더니 거절당했다고 해서 약정서 작성 약속 취소한 상태입니다.

다른 매물 있으니 보여주신다며 한상태이고 약속은 안했어요..아파트 앞 부동산이며 단지앞에 나란히 부동산이 3~5개 붙어있어요. 그분들은 다 대출특약 싫어하고 그런거 같더라구요. 어찌하면 좋을까요?

그냥 믿고 대출 특약안넣고 매매 진행해도 될까요?

아래 조건입니다.

서울 소재지 아파트 공급면적66이하

kb평균일반가 3억 이상

30대, 생애최초, 연봉 7000만원이하, 무주택, 마이너스통장 4500만원 (사용하진않고 3-4년전에 받아둠), 현재 서울 소재 월세 거주중

Answer 1

매매약정시 주담대(보금자리론) 한도미달 또는 대출 미승인날경우 계약금(약정금) 반환 특약 넣어달라고 해도 될까요? 아니면 대출 예상조회시 동일하게 금액이 나올거니 특약 안넣어도 무방한가요?

==> 특약조건으로 가능하지만 사전에 주거래 은행에 문의를 한 후 진행하심이 적절해 보입니다.

다른 매물 있으니 보여주신다며 한상태이고 약속은 안했어요..아파트 앞 부동산이며 단지앞에 나란히 부동산이 3~5개 붙어있어요. 그분들은 다 대출특약 싫어하고 그런거 같더라구요. 어찌하면 좋을까요?

==> 설득을 하시는 수 방법 밖에 없습니다

그냥 믿고 대출 특약안넣고 매매 진행해도 될까요?

아래 조건입니다.

==> 큰 문제가 없어 보이지만 사전에 대출 가능한 금액을 확인한 후 진행하여 보시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출 특약 없이 매매 진행은 비추천입니다

조회랑 같을 거다는 말은 믿으면 안 됩니다

대출 특약 요구는 정당하고 일반적입니다

미리 은행 상담을 받아보시기 바랍니다

지금 상황은 집을 못 사는 게 문제가 아니라

잘못 사서 큰돈 날릴 수 있는 상황을 피하는 것이 중요합니다

Answer 3

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 중개사 말에는 법적 책임이 없습니다.

“걱정 마세요”, “대출 다 나올 거예요” 같은 말들은 실제로 문제가 생겼을 때 전혀 책임지지 않습니다. 정부 정책이 갑자기 바뀌거나(예: 대출 한도 축소), 매물 감정가가 예상보다 낮게 나와 대출이 거절되는 경우가 제법 있습니다. 이런 경우, 계약서에 특약이 없으면 계약금(매매가의 10%)을 그대로 날리게 될 수도 있어요.

2. 특약을 꺼리는 진짜 이유

중개사나 매도인이 특약을 싫어하는 건, 매수인이 단순 변심으로 계약을 취소하면서 대출을 핑계로 삼을까 봐서입니다. 그래서 구체적으로 아래처럼 조건을 명확하게 적어 제안해 보세요.

[추천 특약 문구]

“매수인의 신용상 문제가 없는데도 불구하고, 해당 매물의 대출 한도가 부족하거나 금융 규제 등 사유로 인해 ○○○○만원 이상의 대출이 승인되지 않을 시, 본 계약은 조건 없이 해제되며 매도인은 계약금을 즉시 반환한다.”

3. 현실적으로 꼭 챙겨야 할 점

특약을 끝까지 안 넣어주겠다고 하면, 계약 전에 은행 여러 군데(2~3곳) 직접 방문해서 ‘사전 심사(가심사)’ 결과를 꼭 서류로 확인받고 계약하셔야 합니다. 중개사 말보다 은행 직원의 심사 결과가 훨씬 정확하다는 점 잊지 마세요.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

위 특약을 넣을 경우 거래가 중단될 것 같이 중개인이 특약 기입을 꺼리는 듯 보입니다.

매수이 입장에서는 안정장치를 마련하는 것이 좋으며 위 특약 기재 거절 시 다른 중개사를 찾아 거래를 하심이 좋을 듯 합니다.

대출 관련 부분에서 문제가 없다면 특약을 넣지 않고 계약할 수 있으므로 본인이 봤을 때 대출이 문제가 되지 않을 것 같으면 계약을 하시고 문제가 될 것 같으면 특약 기재를 강력히 주장하시길 바랍니다.

감사합니다.