답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.원룸 관리비가 아파트보다(면적 대비) 더 비싼 3가지 핵심 이유질문자님께서 지적하신 ‘가구 수 차이’는 정말 핵심적인 부분입니다. 이 외에도 중요한 이유가 몇 가지 더 있는데요. 원룸의 실질적인 관리비 단가가 왜 아파트보다 더 높은지 아래와 같이 정리해드릴게요.1. 규모의 경제와 ‘N분의 1’의 한계가장 큰 원인은 공용 비용을 나누는 세대 수 자체가 다르기 때문입니다.- 아파트는 수백, 수천 세대가 함께 엘리베이터 점검이나 경비, 단지 청소 비용 등을 나눕니다. 세대가 많을수록 관리비도 대량구매처럼 1평당 단가는 자연스럽게 낮아집니다.- 반대로 원룸은 비슷한 시설을 관리해야 해도 10~20세대가 그 비용을 부담하기 때문에, 각자 나누어 내는 몫이 늘어날 수밖에 없습니다.2. 관리비의 ‘월세화’ 현상부동산 시장에서 자주 나타나는 구조적인 현상입니다.- 집주인 입장에선 월세를 직접 올리면 세금이나 임대료 규제에 걸릴 수 있어, 월세는 낮게 책정하고 대신 ‘관리비’ 명목으로 실제 임대 수익을 보전하려는 경우가 많습니다.- 아파트는 관리비 내역을 법적으로 투명하게 공개해야 하지만, 소규모 원룸은 감시가 상대적으로 느슨하다 보니, 이런 편법이 더 쉽게 일어나기도 합니다.3. 관리비에 포함되는 항목 차이고정 지출 항목이 관리비에 포함된 착시 효과도 한몫합니다.- 아파트에서는 인터넷, 유선 TV, 수도 요금 등은 보통 개별적으로 청구되지만, 원룸은 이런 비용들이 관리비에 한꺼번에 묶여 나오는 경우가 흔합니다.- 그래서 금액만 보면 원룸 관리비가 비싸 보이지만, 실제로는 각종 통신비 등이 한꺼번에 들어간 ‘패키지 요금’ 형태인 셈입니다.결론월별로 나가는 총액만 보면 아파트가 더 많아 보일 수도 있지만, 1평당 또는 면적 대비 관리비로 계산하면 원룸이 보통 1.5배에서 2배 정도 더 비쌉니다. 즉, “더 좁은 공간에 살면서도 관리에 필요한 비용은 더 많이 내는 구조”가 만들어지는 셈이죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 현재 시행 중인 공공주택 특별법과 관련 규정에 따라, 공공주택 입주 조건을 핵심만 추려 안내드립니다.가장 기본이 되는 것은 ‘공공주택 특별법’입니다. 이 법에 따르면 모집공고일 현재 시점에 본인을 포함한 세대원 모두 무주택 상태여야 하며, 과거에 비해 세대 전체의 무주택 여부를 상당히 엄격하게 확인합니다.또한, 과거에는 주로 소득만을 기준으로 삼았다면, 현재는 보유 중인 자산까지 면밀히 따집니다. 부동산과 금융자산, 일반자산 등 모든 자산을 합산했을 때 약 3억 4,000만 원(항목별로 약간 차이 있음)을 넘지 않아야 하고, 차량 가액은 3,708만 원 이하여야 합니다. 만약 고가의 차량이 있으면 입주에 불이익이 있을 수 있습니다.소득 기준 역시 세분화됐습니다. 전년도 도시근로자 월평균 소득의 일정 비율(통상 100~120% 이내)을 넘으면 입주가 어렵습니다. 특히 최근 들어 중위소득 자체가 다소 올라가긴 했지만, 맞벌이나 자녀 수 등 가족 상황에 따라 적용 조건이 달라질 수 있으니 모집 공고문을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.예전 ‘임대 후 분양’ 제도는 현재 ‘뉴:홈(선택형)’ 등으로 바뀌어 운영되고 있습니다. 6년간 임대 거주 후 분양 전환 여부를 선택할 수 있지만, 이때도 처음 입주할 때와 마찬가지로 무주택 자격을 계속 유지해야만 분양 자격이 주어진다는 점도 기억해 두셔야 합니다.입주자 선정 방식도 훨씬 까다로워졌습니다. 청약저축(주택청약종합저축) 가입이 기본 전제이고, 납입 횟수나 저축금액이 많을수록 당첨 확률도 높아지는 구조입니다. 신혼부부, 다자녀 가구 등은 특별공급에서 자녀 수나 해당 지역 거주 기간 등에 따른 별도의 가점 기준도 적용됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 집 매매 후 전입신고 및 주소 이전 안내실제로 이사하는 날인 3월 20일 이후에 전입신고를 하시는 것이 원칙이며 가장 안전한 방법입니다.1. 전입신고 기준: '실제 거주'- 관련 법령에 따르면, 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하셔야 합니다.- 질문자님의 경우, 잔금일(2월 10일)과 상관없이 실제로 짐을 옮기고 거주를 시작하는 3월 20일이 기준이 됩니다. 따라서 3월 20일 이후 14일 이내에 전입신고를 하시면 법적으로 아무런 문제가 없습니다.2. 잔금일에 미리 전입신고를 하지 않는 이유- 기존 집의 대출이나 보증금 문제: 아직 이사하지 않은 상태에서 주소를 옮기면, 기존 집에서 유지하던 대항력(우선변제권 등)을 잃을 수 있습니다.- 공실 상태: 새 집이 수리 중이거나 비어 있다면, 주소를 굳이 서둘러 옮길 필요가 없습니다.3. 체크리스트- 전입신고 기한: 이사 후 4월 3일까지 관할 동주민센터나 정부24에서 신고하시면 됩니다.- 우편물: 전입신고와 함께 '우체국 주소이전 서비스'를 신청하면, 이전 주소로 오는 우편물도 새 주소에서 받아볼 수 있어 편리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 내용증명을 무시해도 될까요?절대 무시하지 마시고, 답변서를 꼭 보내시는 게 좋습니다.내용증명 자체에는 법적 강제력은 없지만, 나중에 소송이 진행될 때 ‘임대인이 계약 해지 의사를 명확히 밝혔다’는 증거로 쓰일 수 있습니다.아무런 대응 없이 넘어가면 임대인의 주장을 인정한 셈이 될 수 있으니, 임차인 입장(예: 경매로 인해 보증금 반환이 걱정된다는 점 등)을 담아 내용증명 형태로 회신을 남겨두는 게 유리합니다.2. 지금이라도 월세를 내야 하나요?신중히 판단해야 합니다.원칙적으로 임차인은 경매 진행 중이어도 월세를 내야 하고, 상가임대차보호법에는 3기(세 달) 이상 밀리면 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있다고 되어 있습니다.그런데 이미 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 없는 상황(경매 진행 중)일 수 있으니, 월세를 그대로 현금으로 보내버렸다가 나중에 보증금을 온전히 돌려받지 못하면 그 월세는 사실상 날아가는 셈입니다.실무적으로는 보통 “보증금에서 연체된 월세를 공제해 달라”고 요청하면서 입금을 미루는 경우가 많습니다. 물론 임대인이 법적으로 거부하고 명도소송(강제퇴거)을 진행할 수는 있지만, 보증금이 남아 있으면 임대인 입장에서도 굳이 크게 소송으로 밀어붙이지 않는 경우가 많습니다.3. “보증금에서 까라”는 식의 내용증명을 보내도 되나요?네, 보내셔도 좋습니다.다만 표현은 정중하고 명확하게 하세요.예를 들어,“귀하의 건물이 경매 절차에 들어가 보증금 반환이 불확실한 상황이어서 부득이하게 월세를 지급하지 못했습니다. 밀린 월세는 보증금에서 공제해 주시고, 보증금 반환과 동시에 건물을 인도(비워주겠습니다)하겠습니다.”이런 식으로 내용증명을 작성해 보내시면 좋습니다.이렇게 하면 고의로 월세를 안 내는 게 아니라, 보증금을 보호하기 위한 불가피한 조치라는 점이 드러납니다.4. 명도소송을 한다고 하면 “나갈 테니 보증금부터 돌려달라”고 할 수 있나요?네, ‘동시이행의 항변권’이라는 권리가 있습니다.임대차 계약이 해지된다 해도, 임차인의 건물 인도(비우는 것)와 임대인의 보증금 반환은 동시에 이뤄지는 게 원칙입니다.즉, “보증금 전액(밀린 월세를 뺀 나머지)을 주시면 바로 나가겠다”고 주장하실 수 있습니다. 이미 임대인이 경매로 인해 보증금을 줄 여력이 없다면, 임대인도 마음대로 내보내진 못합니다.■ 꼭 기억해야 할 중요한 점질문자님이 소액임차인이고 배당요구도 하셨다고 하셨으니, ‘최우선변제금’(보증금 일부를 가장 먼저 돌려받는 제도)을 받으려면 반드시 아래 두 가지를 지켜야 합니다.- 건물 점유(계속 영업을 하거나, 짐을 두고 문을 잠가놓는 등 공간을 계속 사용해야 합니다)- 사업자등록 유지임대인이 짐 빼라고 독촉한다고 해서 섣불리 짐을 빼거나 사업자등록을 없애면 최우선변제권을 잃게 되어, 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.배당금(보증금 일부라도 돌려받는 돈)을 실제로 손에 쥘 때까진 절대로 공간을 비워주면 안 됩니다.■ 정리하자면임대인의 소송 협박은 압박용일 가능성이 높습니다. 너무 불안해하지 마시고, “보증금만 돌려주면 나가겠다”는 입장을 분명히 하시면서 경매 절차에 따라 배당금을 챙기는 데 집중하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 제7조 활용 가능성제7조는 ‘계약 내용 불이행(중도 해지)’ 시 손해배상 기준을 못박고 있는 조항입니다.- 현재 임대인이 2027년 2월까지 보장된 계약 기간을 다 지키지 못하고, 5월에 퇴거를 요청하고 있으니 이는 명백한 계약 위반입니다.- 따라서 질문자님께서는 “계약서 제7조에 따라 원칙적으로 손해배상 기준인 계약금 1,250만 원을 배상받아야 한다”고 자신있게 주장하실 수 있습니다.- 이 조항을 상대방에게 분명히 언급하는 것만으로도 협상에서 주도권을 가질 수 있습니다.2. 재건축과 퇴거 의무임대인이 주장하는 ‘재건축’ 사유는, 계약 기간이 끝난 뒤에는 갱신을 거절할 수 있는 이유가 될 뿐입니다. 아직 계약 기간이 남아 있는 상황에서는 세입자를 내보낼 근거가 되지 않습니다.- 즉, 법적으로는 5월에 나가실 의무가 전혀 없습니다.3. 합의금 산정 방법단순히 “1,250만 원 전액을 요구하겠다”라고 하면 협상이 결렬될 수도 있으니, 이 금액을 협상의 상한선으로 삼고 아래 항목을 챙기시는 방법이 현실적입니다.- 필수 비용: 이사비 전액·새로 구할 집의 중개수수료- 위로금: 갑작스러운 이사로 인한 보상(보통 100~300만 원 정도)- 우선 제7조를 근거로 “법적 기준은 1,250만 원”임을 분명하게 알리시고, 실제 합의금은 이사비·복비·위로금을 더해 500만 원~1,000만 원 선에서 협상하시는 것을 추천합니다

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 명도 합의 및 합의서 작성 (가장 실질적인 방법)강제집행 절차로 가면 최소 6개월 이상 걸려 시간이 너무 오래 소요됩니다. 그래서 세입자에게 3개월간 불법 점유에 따른 금전적 책임을 분명히 알리고, 자진 퇴거를 유도하는 것이 최선입니다.- 임차료 청구: 이주가 늦어지는 3개월 동안 기존 월세보다 높은 금액이나 위로금을 요구할 수 있습니다.- 배상 책임 고지: 세입자가 계속 버텨 새 계약이 파기될 경우, 위약금 등 모든 손해를 세입자에게 청구할 수 있다는 점을 분명히 전하는 것이 좋습니다. 이런 심리적 압박이 실제로 큰 효과가 있습니다.- 합의서 작성: '3개월 뒤 특정일에 반드시 퇴거하고, 약속을 어길 경우 바로 명도 절차에 응한다'는 내용을 담은 공정증서를 받아두면, 이후 별도 소송 없이 강제집행이 가능합니다.2. 내용증명 발송구두로만 요구하는 것보다는, 변호사 등 전문가나 본인 명의로 내용증명을 보내 공식 입장을 전달하세요.- 내용: 계약 만료 사실, 갱신청구권 없음, 퇴거 지연 시 생기는 손해금(새 계약 파기 시 위약금 등)이 발생할 수 있음을 알리고, 명도소송 등 법적 조치를 취할 예정이라는 점까지 명확히 밝히는 게 좋습니다.- 효과: 상대가 진짜 법적 절차가 시작됐다는 긴장감으로 협상에 응할 가능성이 높아집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 지역에 따라 월세 납부 방식이 다를까요?네, 그렇습니다. 우리나라 부동산은 지역별로 오랜 관례가 이어져 왔어요. 서울이나 수도권은 ‘선불’, 즉 살기 전 월세를 먼저 내는 경우가 많고, 지방이나 대학가 근처는 ‘후불’ 방식이 종종 보입니다. 하지만 꼭 정해진 건 아니고, 동네 분위기나 중개업소, 집주인마다 다를 수 있어요.2. 가장 중요한 건 ‘계약서’ 내용이에요.실제로 법에서는 월세를 선불, 후불 중 반드시 어떤 방식으로 내야 한다고 딱 잘라 정하지 않았어요. 민법 제633조에는 월세를 매월 말에 지급하게 되어 있지만, 실제로는 특약사항에 따라 정하는 경우가 대부분이에요. 계약서에 어떻게 적혀 있는지가 가장 중요하니 꼭 확인해 보셔야 해요.3. 선불이 많은 이유가 뭘까요?집주인 입장에선 월세를 미리 받으면 혹시 모를 연체 위험을 줄일 수 있어요. 특히 처음 독립하는 분들이 많은 지역은 선불을 선호하는 분위기가 자연스럽게 만들어졌어요.4. 이런 점을 참고해보세요!만약 계약하려는 지역에서 선불이 일반적이라면, 그 방식을 따르는 게 무난해요. 그래도 후불이 꼭 필요하다면 계약 전에 공인중개사를 통해 집주인과 미리 이야기해 볼 수 있어요. (단, 인기 매물일수록 조정이 잘 안 될 수도 있으니 참고해 주세요.)부모님 말씀도 맞고, 지금 지역에서 하는 방식도 틀린 건 아니니 너무 걱정하지 않으셔도 괜찮아요. 첫 독립, 진심으로 응원합니다~!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약통장을 계속 유지했을 때의 장점- 추첨제 청약 기회:집을 한 채 가지고 있어도 특정 지역(비규제지역 등)에서는 추첨제로 진행되는 청약에 1순위로 도전할 수 있습니다. 앞으로 더 넓은 집이나 새 아파트로 갈아타실 계획이 있으시다면, 추첨제 물량이 나올 때 기회를 잡을 수 있습니다.- 높은 금리 혜택: 최근 청약저축 금리가 인상되어, 웬만한 은행 예적금보다 금리 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 요즘 기준으로 약 2.8~3.1% 수준입니다.- 가입 기간 유지:청약통장은 가입 기간이 곧 큰 자산입니다. 만약 지금 해지하고 다시 가입하면, 그동안 쌓인 가입 기간이 모두 사라지고 처음부터 다시 시작해야 합니다.- 자산 관리와 유연성: 비록 무주택 세대주 자격은 없어졌지만, 나중에 다시 무주택자가 되거나 제도나 법이 바뀌면 혜택을 다시 누릴 수 있습니다. 그래서 유지해도 나쁠 것이 없습니다.2. 이런 방식도 있습니다.통장 해지 대신 ‘청약 담보 대출’을 활용하는 방법도 있습니다. 당장 돈이 꼭 필요하다면, 예치금의 약 90% 정도까지 비교적 낮은 이자로 빌릴 수 있으니, 통장도 유지하고 자금도 융통하는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부모님 명의의 신축 아파트에 증여세 걱정 없이 입주하려면, ‘가족 간에도 적정한 대가를 주고받았다는 증빙’이 무엇보다 중요합니다. 세무조사 때 무상 거주나 편법 증여로 오해받지 않으려면 어떻게 해야 할지, 현실적으로 가능한 세 가지 방법을 정리해 드릴게요.1. 전세 또는 반전세 계약 체결이 방법이 가장 확실해서, 나중에 문제 될 일이 거의 없습니다. 예를 들어, 본인 자산 2억 5,000만 원을 보증금으로 내고, 시세(5억 원)에 못 미치는 나머지 금액은 매달 월세로 내는 식입니다.- 실행 방법: 부모님과 정식으로 임대차 계약서를 쓰고, 확정일자까지 받아 두세요.- 꼭 기억할 점: 매달 월세를 계좌이체로 보내고, 이 내역을 남겨두는 게 좋습니다. 그리고 시세보다 너무 낮은 금액으로 계약하면 증여로 의심받을 수 있으니, 주변 시세의 최소 70~80% 수준은 맞추는 게 안전합니다.2. 무상 거주 시 ‘증여세 면제 한도’ 확인법적으로 남의 집에 무료로 살면서 얻은 이익이 5년 합산 1억 원 미만이면 증여세가 나오지 않습니다.- 판단 기준: 예를 들어 아파트 시세가 13억 원 정도라면, 5년 정도 부모님 집에 무상으로 살아도 이익이 1억 원 미만일 가능성이 높아 바로 증여세가 부과되진 않습니다.- 주의할 점: 다만 이런 경우, 부모님은 임대수익이 없는 것으로 처리돼서 건강보험료 부담이 커지거나, 여러 채를 보유 중이면 주택 수에 따른 세금이 꼬일 수 있습니다. 이런 부분은 전문가와 한 번 상담해보시는 걸 추천드려요.3. 차용증을 통한 보증금 대여보증금 5억 원을 다 마련해야 하는데 자산이 부족하다면, 부족한 2억 5,000만 원을 부모님께 ‘빌리는’ 것으로 처리할 수도 있습니다.- 실행 방법: 부모님과 차용증을 작성해서 원금, 이자 지급 방식을 명확히 합니다.- 무이자 한도: 연간 지급 이자가 1,000만 원 미만(원금 기준 약 2억 1,700만 원)이면 무이자로 빌려도 세법상 문제 없습니다. 하지만 질문자님은 2억 5,000만 원을 빌려야 하니, 일부 금액에는 연 4.6% 이자를 지급한 내역을 남겨둬야 안전합니다.정리하자면, 가장 현실적인 방법은 본인 자산 2억 5,000만 원을 보증금으로 걸고, 나머지 2억 5,000만 원의 차액은 매달 시장 가격에 맞춰 월세로 부모님께 송금하는 방식입니다. 이렇게 하면 세무당국 입장에서도 거래가 명확하고 투명하게 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.6월 퇴거를 위해 지금 바로 알려야 하는 이유6월에 방을 빼실 계획이라면, 될 수 있으면 오늘이라도 집주인에게 먼저 말씀드리는 게 가장 좋습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.1. 세입자 구할 시간 확보법적으로는 최소 3개월 전에 통보하면 되지만, 실제로는 새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려받을 수 있는 경우가 많습니다. 하루라도 일찍 알려야 집주인도 부동산에 빠르게 매물을 내놓을 수 있고, 6월 입주를 원하는 새 사람을 찾을 시간적 여유가 생깁니다.2. 원활한 보증금 반환미리 말해두면 집주인도 자금 계획을 세울 시간이 생깁니다. 6월에 갑자기 나가겠다고 하면 집주인도 갑작스럽게 보증금을 마련하기 어려워 곤란한 상황이 생길 수 있으니, 지금부터 소통하는 것이 나중에 분쟁을 막는 길입니다.3. 추천 드리는 안내 문구> "네, 6월에 집을 빼실 계획이라면 집주인께 바로 이야기하시는 게 좋습니다. 법적으로는 3개월 전 통보가 의무지만, 실제로는 집주인에게 다음 세입자를 구할 시간을 충분히 주는 게 질문자님도 보증금을 안전하게 받고 퇴거하는 데 도움이 됩니다. 일찍 말씀하셔야 부동산에서도 6월 입주를 원하는 사람을 먼저 소개할 수 있으니, 내일 바로 문자나 전화로 퇴거 계획을 알리시는 걸 추천드려요~!"