답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임차인과 새 집주인이 서로 '합의'한다면 보증금을 500만 원까지 올리는 것도 가능합니다. 다만, 새 집주인은 기존 임대차계약을 고스란히 승계한 상태이기 때문에, 임차인이 원하지 않는다면 5%를 초과해서 보증금을 올릴 수 없습니다.1. 새 집주인의 임대인 지위 승계주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, 주택을 새로 구입한 사람(새 집주인)은 자연스럽게 기존 임대인의 권리와 의무를 모두 물려받게 됩니다.즉, 전 집주인과 작성한 기존 계약의 조건, 약정 기간, 묵시적 갱신 유무 등 모든 부분을 새 집주인이 이어받는 셈입니다.따라서 새 집주인은 이전 계약의 연장선에 있기 때문에 임대료 증액 시 5% 이내로만 올릴 수 있는 제한을 그대로 적용받게 됩니다.지금이 '묵시적 갱신' 상태라면, 임차인이 동의하지 않는 한 집주인은 5%를 넘는 인상을 강제로 요구할 수 없습니다.2. 5% 초과 인상이 가능한 경우: '합의'법에서 정한 5% 한도는 임대인이 일방적으로 보증금을 올리지 못하게 막기 위한 장치입니다. 하지만, 임차인이 월세 인하(45만 원에서 42만 원) 등의 유리한 조건과 맞바꾸는 식으로, 자발적으로 500만 원 인상에 동의했다면 그 계약은 유효합니다. 상호 합의가 있다면 5%를 넘어 인상해도 법적으로 문제될 게 없습니다.지금이 '묵시적 갱신' 상태라면, 임차인이 동의하지 않는 한 집주인은 5%를 넘는 인상을 강제로 요구할 수 없습니다.계약 기간이 연장되고 갱신요구권을 한 번도 사용하지 않았다면 앞으로 한 차례(2년) 더 연장이 가능합니다.3. 요약과 조언새 집주인이 기존 계약을 승계한 만큼 임차인은 법적으로 충분한 보호를 받고 있습니다.합의할 경우: 월세 3만 원 인하 등 자신에게 이득인지 따져보시고, 합의를 결정하셨다면 바뀐 보증금과 내용을 계약서에 확실히 남기고, 새롭게 확정일자를 꼭 받아두세요.거부할 경우: "임대인 지위가 승계됐고, 5% 이상의 보증금 인상은 불가능하다"고 확실히 전달하시고, 필요하면 ‘계약갱신요구권’을 행사해서 보증금 인상폭을 50만 원으로 제한하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.만 30세 이상의 미혼 단독세대주라면 디딤돌 대출을 받기가 거의 어렵다고 보셔야 합니다. 그 이유는 미혼 단독세대주에게 적용되는 주택가격 기준이 상당히 까다롭기 때문입니다.- 주택가격 기준 초과: 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 담보주택의 평가액이 3억 원 이하여야만 대출 신청이 가능합니다. 그런데 문의하신 아파트의 분양가가 4억 2천만 원이면 이 기준을 훨씬 넘어섭니다.- 담보주택 평가액 산정: KB시세나 매매 이력이 없는 미분양 아파트의 경우, 보통 분양가를 주택 가격으로 삼습니다. 설령 공시지가가 2억 8천만 원이라도 실제 분양가가 4억 2천만 원이라면 대출 대상에서 제외될 수 있습니다.- 면적 제한: 미혼 단독세대주의 경우 주거 전용면적이 60㎡ 이하일 때만 해당 조건을 충족합니다. 이 부분도 함께 체크하셔야 합니다.현재 상황에서는 디딤돌 대출 대신, 주택가격 기준이 더 완화된 특례보금자리론이나 일반 주택담보대출 상품을 알아보시는 게 현실적입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 동거인으로 전입신고하는 게 맞나요?네, 맞습니다. 이미 친척이 그 집에 세대주로 거주하고 있다면, 본인은 별도의 세대를 만드는 것이 아니라 기존 세대의 '동거인'으로 전입신고하면 됩니다. 쉽게 말해, 세대주의 가족이 아닌 동거인 신분으로 한 집에 같이 등록하는 형태입니다.2. 전세대출에 영향을 주나요? 어떤 점을 주의해야 하나요?- 전세대출을 신청하면 은행은 대체로 '무주택 상태 유지'와 '현재 주소지'를 확인합니다. 잠시 친척집에 전입해 있는 건 대출 심사에 큰 문제가 되지 않습니다.- 하지만 추후 새 집으로 이사할 때, 반드시 잔금을 치른 당일에 바로 전입신고를 하셔야 '대항력'이 생깁니다. 이 점을 놓치지 마시고 꼭 당일에 처리하세요.3. 전입신고는 어떻게 하나요? 직접 가야 하나요?두 가지 방법이 있습니다.- 온라인 신청: '정부24' 홈페이지나 앱에서 공인인증서만 있으면 쉽게 신청할 수 있습니다. 다만, 세대주(친척)의 확인이 필요해요. 신청하는 즉시 세대주에게 문자 안내가 가고, 세대주가 정부24에서 승인만 해주면 끝납니다.- 주민센터 방문: 본인 신분증, 세대주 신분증, 세대주 도장을 챙겨가면 되고, 세대주가 동행하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대원 신분으로 대출 신청이 가능한가요?일반적으로 디딤돌대출은 ‘세대주’만 신청할 수 있습니다. 질문자님이 현재 세대원이라면, 원칙적으로는 대출 신청이 불가합니다. 다만 아래와 같은 예외가 있습니다.- 세대주로 인정받는 예외 상황:- 세대주의 배우자(예를 들어, 아내가 세대주면 남편인 질문자님도 신청 가능)- 대출 실행일로부터 3개월 안에 결혼해 세대주가 될 예정인 신혼부부따라서 아내가 세대주라면, 남편인 질문자님 이름으로도 대출 신청이 가능합니다. 다만, 이 경우에도 질문자님을 포함해 모든 세대원이 무주택자여야 하니 꼭 확인하세요.2. 세대주를 꼭 변경해야 할까요?꼭 바꿀 필요는 없지만, 상황에 따라 변경하는 것이 더 편리할 수 있습니다.- 아내 명의로 대출을 진행할 경우: 현재처럼 아내가 세대주여도 무방합니다.- 남편(질문자님) 명의로 대출을 원할 경우: 세대주가 아내여도 배우자 자격으로 신청이 가능하지만, 서류 준비나 은행 심사, 실거주 의무 확인 등을 생각하면 미리 세대주를 남편으로 바꿔 놓는 것이 더 간편하고 깔끔합니다.3. 체크해야 할 핵심 사항집을 판 후 대출을 진행한다면 다음 조건을 반드시 확인하세요.- 무주택 여부: 지금 살고 있는 집이 아버지 명의라면 질문자님 가족은 무주택자로 인정됩니다. 단, 대출 신청 시점까지 모든 세대원이 계속 무주택 상태여야 합니다.- 소득 조건: 부부 합산 연소득이 기준(일반 6,000만 원, 신혼부부 8,500만 원 등) 이하여야 합니다.- 자산 조건: 부부 합산 순자산이 5억 1,100만 원 이하여야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 렌트홈 임대료 증액 제한 근거와 기준주택임대사업자가 임대료를 올릴 때 반드시 5% 이내로 제한해야 한다는 규정은 '민간임대주택에 관한 특별법' 제44조에 명시되어 있습니다. 또한 전세를 월세로 바꾸거나 그 반대의 경우에는 '주택임대차보호법' 제7조의2에 따라 계산 방식이 정해져 있습니다.임대료 계산에서 중요한 역할을 하는 '전월세전환율'은 한국은행 기준금리에 대통령령에서 정한 2.0%를 더해 산정합니다. 그래서 기준금리가 오르거나 내리면, 렌트홈 계산기에서 자동으로 최신 상한선을 반영하게 됩니다.■ 2026년 1월 기준 현재 금리와 변동 일정현재 한국은행 기준금리는 2.50%입니다. 여기에 법정 이율 2.0%를 더해, 지금 적용되는 전월세전환율은 4.5%로 계산됩니다.가장 최근 금리 결정은 2026년 1월 15일에 이루어졌으며, 이때 기준금리가 동결된 상태입니다. 다음 금융통화위원회 회의는 2026년 2월 26일로 예정되어 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.용산구 주택 공급 대책에 대한 지역 주민들의 반발 이유는 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다.첫째, 국제업무지구의 정체성이 훼손될지 모른다는 걱정이 큽니다. 당초 용산정비창 부지는 ‘한국의 맨해튼’처럼 세계적인 비즈니스 중심지로 개발하는 것이 목표였습니다. 그런데 공공주택이나 임대주택이 대거 들어서면, 첨단 기업 유치는 물론 상업 중심지로서의 역할이 약해지고, 결국 단순한 주거 단지로 변질될 수 있다는 우려가 나옵니다.둘째, 교통 체증과 인프라 부족에 대한 걱정도 빼놓을 수 없습니다. 이미 교통 혼잡이 심각한 지역인데, 1만 가구 규모의 대규모 공급이 이뤄지면 교통난이 더 심해질 가능성이 높습니다. 학교나 공원 같은 기반 시설도 인구 증가 속도를 따라가지 못해, 결과적으로 일상생활의 불편이 커질 수 있다는 목소리가 많습니다.셋째, 자산 가치 하락에 대한 염려도 있습니다. 특히 공공주택 위주의 공급이 이뤄질 경우, 지역의 희소성이 줄어 집값이 떨어질 수 있다고 보는 시각입니다. 고급 업무지구로서의 미래 가치를 기대했던 투자자와 실거주자 입장에서는, 주택 중심의 개발 방향이 당초 기대와 다르다 보니 불만이 생기는 것입니다.결국 주민들은 용산이 단순히 주택 공급을 위한 장소가 아니라, 국가를 대표하는 랜드마크 업무지구로 성장하기를 바라고 있습니다. 정부가 주택 공급의 필요성을 내세우는 반면, 주민들은 지역의 장기적인 가치와 쾌적한 주거 환경을 더 중시하는 만큼, 이런 입장 차이에서 갈등이 생기고 있는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 취득세- 개인: 취득세는 1.1%가 적용됩니다. 지방세법 시행령 제28조의2에 따르면, 시가표준액 1억 원 이하인 주택(오피스텔 포함)은 취득세 중과를 할 때 주택 수 산정에서 제외됩니다. 즉, 개인이 기존에 주택을 한 채 가지고 있어도, 1억 미만 오피스텔을 추가로 취득할 경우에는 중과세가 아니라 일반 세율 1.1%만 적용됩니다.- 법인: 반면, 법인이 주택을 취득할 경우에는 집의 수나 금액과 상관없이 지방세법 제13조의2 제1항 제4호에 따라 무조건 12%의 중과세율이 붙습니다.2. 종합부동산세- 개인: 종합부동산세법 제8조에 따라 개인은 다주택자라 하더라도 9억 원(1주택자는 12억 원)의 공제를 받을 수 있습니다. 그래서 1억 미만의 오피스텔을 합산하더라도 전체 합계가 9억을 넘지 않으면 종부세는 내지 않습니다.- 법인: 법인은 종합부동산세법 제8조 제3항 및 제9조 제2항에 의해 기본 공제액 9억 원을 받을 수 없고, 주택 수와 관계없이 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 최고 5%의 단일 세율이 적용됩니다. 때문에 소액의 오피스텔을 추가로 보유해도 세금 부담이 상당히 큽니다.3. 양도소득세- 개인: 소득세법 제104조에 따라 개인 다주택자에 대한 양도세 중과는 2025년 5월 9일까지 한시적으로 유예되어 있습니다(연장 가능성 있음). 이로 인해 기본 양도세율(6~45%)이 적용될 가능성이 높습니다.- 법인: 법인은 법인세법 제55조의2에 따라 주택을 양도하면 일반 법인세에 더해 차익의 20%를 추가로 내야 하므로, 세무상 불리합니다.결론적으로, 법인 명의로는 취득 단계에서 12%의 높은 세율이 적용되고, 보유 중에도 공제 혜택이 없기 때문에 소액 자산인 1억 미만 오피스텔은 개인 명의로 취득하는 것이 자산 관리나 세금 측면에서 훨씬 효율적입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 환산보증금 계산월세가 있는 임대차 계약에서는 보증금에 월세 × 100을 더해 환산보증금을 구합니다.- 계산식: 1,000만 원 + (60만 원 × 100) = 7,000만 원- 환산보증금이 5,000만 원을 넘으니, 7,000만 원 기준으로 수수료율을 적용합니다.2. 중개수수료율 적용(주택 기준)현행 공인중개사법 시행규칙에 따르면, 주택 임대차의 중개수수료율은 아래와 같습니다.- 환산보증금 5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만: 최고 0.4%(상한액 30만 원)- 계산 결과: 7,000만 원 × 0.004 = 28만 원결론: 28만 원은 적정한가요?28만 원은 해당 구간의 법정 상한액(30만 원)보다 적으므로, 중개사가 제시한 금액은 법적으로 문제없는 최대치입니다.일반과세 중개업소라면 부가세 10%(28,000원)를, 간이과세자의 경우 약 4% 추가로 요구할 수 있으니 업체에 미리 확인하면 좋습니다.중개수수료는 '상한 요율'까지 받을 수 있다는 뜻이므로, 실제로는 협의가 가능합니다. 이미 상한에 근접하게 부른 금액이라면, 예를 들어 정중하게 단수 차액 정도라도 조정 가능한지 문의해볼 수 있습니다.